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★★★★★ Gratuit · Sans engagementLa loi Demessine était un dispositif de défiscalisation immobilière qui accordait une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme classée située en zone rurale. Créée en 1999, elle a été supprimée au 31 décembre 2010 et remplacée par le LMNP Censi-Bouvard. Aucun nouvel investissement Demessine n’est possible depuis. Ce guide explique ce qu’était le dispositif et la situation des investisseurs concernés.
Instaurée par la loi de finances 1999 à l’initiative de Michelle Demessine, alors secrétaire d’État au Tourisme, la loi Demessine, aussi appelée dispositif ZRR, visait à dynamiser le tourisme dans les zones rurales peu attractives. Elle accordait une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achetaient un logement neuf dans une résidence de tourisme classée, située en zone de revitalisation rurale.
Le dispositif était encadré par les articles 199 decies E à 199 decies G du Code général des impôts.
L’avantage reposait sur trois éléments :
En contrepartie, l’investisseur devait s’engager à louer le logement nu, pendant au moins 9 ans, à l’exploitant de la résidence de tourisme, au moyen d’un bail commercial. Il pouvait aussi récupérer la TVA sur l’acquisition, sous réserve de conserver le bien sur une longue durée.
La loi de finances 2011 a mis fin à la loi Demessine à compter du 31 décembre 2010, deux ans avant le terme prévu. Plusieurs raisons ont été avancées : un double emploi avec d’autres dispositifs, une inadéquation avec le marché du tourisme rural, et les comportements frauduleux de certains opérateurs. Le dispositif a été remplacé par le statut LMNP Censi-Bouvard, lui-même clos fin 2022.
Bon à savoir : aucun investissement réalisé depuis le 1er janvier 2011 n’ouvre droit à la réduction Demessine. Méfiez-vous de toute offre présentant ce dispositif comme encore accessible.
C’est la grande difficulté de ce type d’investissement. Beaucoup de résidences de tourisme ont connu des exploitants en difficulté, qui ont cessé leur activité, révisé les loyers à la baisse, ou fait perdre à la résidence son statut.
Or le bénéfice de la réduction était conditionné à la location effective pendant 9 ans. Si l’exploitant cessait et qu’aucun nouvel exploitant ne reprenait le bail dans le délai d’un mois, l’engagement était considéré comme rompu, et l’administration pouvait reprendre la réduction d’impôt déjà accordée. Pire, l’investisseur risquait de devoir rembourser la TVA récupérée, diminuée d’un vingtième par année écoulée, si l’activité n’était plus soumise à TVA.
Bon à savoir : l’administration a prévu des assouplissements pour les investisseurs confrontés à la défaillance de leur gestionnaire, afin d’éviter des reprises automatiques tant qu’un repreneur restait recherché. Un investisseur dans cette situation a tout intérêt à se faire accompagner par un conseil.
Le dernier investissement Demessine possible datant de fin 2010, tous les engagements de location de 9 ans sont aujourd’hui arrivés à leur terme. Les investisseurs qui ont respecté leur engagement ont définitivement acquis leur réduction d’impôt et sont désormais libres de revendre leur bien, sans reprise fiscale.
Un marché de revente de ces logements existe, souvent sous le régime LMNP. La valeur de revente dépend fortement de la qualité de la résidence, de la santé de l’exploitant actuel et du bail en cours.
La loi Demessine et son successeur Censi-Bouvard ayant disparu, il n’existe plus de réduction d’impôt spécifique à la résidence de tourisme. Pour investir dans une résidence gérée, qu’elle soit de tourisme, étudiante ou senior, le cadre actuel est celui du LMNP (location meublée non professionnelle) au régime réel, qui repose non pas sur une réduction d’impôt mais sur l’amortissement du bien, lequel réduit l’imposition des loyers.
Si votre engagement est arrivé à terme et que vous envisagez de revendre, connaître la valeur réelle de votre bien est la première étape.
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