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Droit de préemption

Meryem Chiouar
20.11.2023
8 min

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Introduction au droit de préemption

Définition et objectifs

Le droit de préemption est une faculté juridique accordée principalement à des entités publiques, comme les municipalités ou les organismes d'État, leur permettant d'acquérir en priorité des biens immobiliers mis en vente. L'objectif de ce droit est double : il sert à réaliser des projets d'intérêt public tels que le développement d'infrastructures, l'aménagement urbain, ou la préservation de zones naturelles et du patrimoine. Par ce mécanisme, les collectivités peuvent intervenir activement dans la gestion de leur territoire, notamment en matière de politique du logement et d'urbanisme, pour répondre à des besoins spécifiques comme la création de logements sociaux ou la protection d'espaces verts.

Histoire et évolution

Introduit dans le droit français dans les années 1960, le droit de préemption a connu plusieurs mutations pour s'aligner avec les défis et les besoins changeants des villes et des communautés. Au fil des décennies, il s'est transformé pour devenir un outil de planification urbaine plus souple et plus adapté. Initialement conçu comme un moyen de contrôler et de diriger le développement urbain, il est devenu un levier essentiel dans la mise en œuvre de politiques publiques variées, allant de la préservation de l'environnement à la régulation du marché immobilier. Cette évolution reflète la prise de conscience croissante des enjeux liés à l'urbanisation, à l'environnement et à la cohésion sociale, soulignant l'importance d'une planification stratégique dans le développement des territoires.

Les Conditions d'Application du Droit de Préemption

Zones éligibles et cartographie

Le droit de préemption est souvent activé dans des zones spécifiquement désignées par les autorités locales, notamment dans le cadre des plans locaux d'urbanisme (PLU). Ces zones, classées de A bis à B1, correspondent aux secteurs où la demande de logements excède significativement l'offre disponible. Il s'agit généralement de zones urbaines densément peuplées ou en rapide développement, où le contrôle du marché immobilier est crucial pour répondre aux besoins de logement et d'aménagement. La cartographie de ces zones est élaborée en tenant compte de divers facteurs, notamment la densité de population, la dynamique économique, et les projets d'urbanisation à venir.

Critères pour les logements et terrains

En ce qui concerne le droit de préemption, la nature du bien immobilier concerné est un critère déterminant. Ce droit peut s'appliquer à divers types de biens : résidences individuelles, immeubles, terrains à bâtir, locaux commerciaux, etc. La décision de préempter un bien dépendra de l'adéquation du bien avec les projets d'aménagement de la collectivité. Par exemple, un terrain peut être préempté pour développer un parc public, une zone résidentielle, ou pour étendre des infrastructures communales. Pour les bâtiments existants, la préemption peut viser à préserver le patrimoine architectural, à créer des logements sociaux, ou à développer des équipements publics. Chaque décision de préemption s'inscrit dans une stratégie plus large de planification urbaine, visant à répondre aux besoins et aux objectifs à long terme de la communauté.

Les avantages et implications du droit de préemption

Pour les collectivités territoriales

Le droit de préemption confère aux collectivités territoriales un outil puissant pour influencer le développement local. Il leur permet de façonner l'environnement urbain selon les objectifs de planification et les besoins de la communauté. Par exemple, une municipalité peut utiliser ce droit pour acquérir des terrains stratégiques destinés à des projets d'intérêt public comme la création de parcs, d'écoles, ou de logements abordables. Cela permet également de préserver des zones naturelles, de développer des infrastructures publiques essentielles, ou d'intervenir dans des quartiers nécessitant une rénovation ou une revitalisation.

Impact sur les vendeurs et acquéreurs

Pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien, le droit de préemption introduit une étape supplémentaire dans le processus de vente. Ils sont tenus de notifier leur intention de vendre à la collectivité, qui a alors la priorité pour l'achat. Cela peut retarder la vente ou même modifier l'issue si la collectivité décide d'exercer son droit. Pour les acquéreurs potentiels, cela implique une incertitude, car la transaction ne peut être finalisée que si la collectivité renonce à son droit de préemption. En revanche, lorsque le droit de préemption n'est pas exercé, la vente peut se poursuivre normalement entre le vendeur et l'acheteur privé. Il est donc essentiel pour les deux parties de comprendre les implications de ce droit et de se préparer à d'éventuels changements dans le processus de vente.

Procédures et démarches du droit de préemption

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA)

La déclaration d'intention d'aliéner est une étape cruciale dans le processus de préemption. Le vendeur doit la soumettre à l'autorité compétente, souvent la mairie, avant de pouvoir procéder à la vente. Cette déclaration doit inclure les détails essentiels de la vente envisagée, tels que le prix et les conditions de vente. Elle permet à la collectivité de prendre une décision éclairée sur l'opportunité d'exercer son droit de préemption.

Réponses et délais des collectivités

Après réception de la DIA, la collectivité dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. Si elle décide d'exercer son droit de préemption, elle doit soit accepter les conditions de vente telles qu'elles sont présentées, soit entamer des négociations avec le vendeur pour parvenir à un accord mutuellement satisfaisant. Si la collectivité choisit de ne pas préempter ou si elle ne répond pas dans le délai imparti, le vendeur est alors libre de vendre le bien à l'acheteur initial ou à tout autre acquéreur. Ce délai de réponse est crucial et doit être rigoureusement respecté, car une réponse tardive ou une absence de réponse équivaut à une renonciation au droit de préemption, libérant ainsi le vendeur de toute obligation envers la collectivité.

Droit de préemption et locataires

Conditions d'application pour les locataires

Le droit de préemption accordé aux locataires se manifeste principalement dans le cadre de la vente de l'immeuble ou du logement qu'ils occupent. Cette disposition vise à protéger les locataires face à un changement potentiel de propriétaire, leur donnant ainsi l'opportunité d'acheter le bien avant qu'il ne soit proposé sur le marché ouvert.

  • Vente de l'immeuble loué : Lorsqu'un immeuble loué est mis en vente, les locataires ont généralement le droit de se porter premiers acquéreurs. Cela leur permet de conserver leur résidence et de prévenir les perturbations liées à un changement de propriétaire.
  • Notification obligatoire au locataire : dans ces situations, le propriétaire doit notifier officiellement son intention de vendre aux locataires. Cette notification doit inclure les conditions de la vente, y compris le prix demandé. Les locataires disposent alors d'un délai spécifié par la loi pour exprimer leur intérêt et exercer leur droit de préemption.
  • Droit de préemption en cas de vente d'un logement occupé : si le propriétaire décide de vendre un logement spécifique occupé par un locataire, ce dernier a souvent la priorité pour l'achat de ce bien. Cela assure que les locataires ne soient pas subitement contraints de quitter leur logement en cas de vente.
  • Exclusions et limitations : il est important de noter que ce droit de préemption des locataires n'est pas universel et peut être soumis à certaines conditions ou exclusions, en fonction de la législation en vigueur et du type de propriété concernée.

Fin et purge du droit de préemption

Processus de Purge du Droit

La "purge" du droit de prééemption est une étape cruciale dans le processus de vente d'un bien immobilier. Lorsque la collectivité territoriale, ayant un droit de préemption, ne manifeste pas son intention d'acquérir le bien dans les délais impartis, ou décide explicitement de ne pas exercer ce droit, le droit de préemption est considéré comme purgé. Cela signifie que le vendeur retrouve sa liberté totale de vendre son bien à l'acheteur de son choix, sans contrainte supplémentaire liée à ce droit.

  • Délais de réponse de la collectivité : Généralement, la collectivité dispose d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption après réception de la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Si elle ne répond pas dans ce délai, le droit est automatiquement purgé.
  • Notification de non-préemption : Si la collectivité choisit de ne pas préempter, elle doit notifier sa décision au vendeur. Cette notification est cruciale car elle permet au vendeur de poursuivre la vente avec d'autres acheteurs en toute 

Implications et Critiques

Le droit de préemption est un instrument puissant au service des politiques publiques d'aménagement et de logement. Il permet aux collectivités de maîtriser l'évolution de leur territoire et de répondre à des besoins spécifiques, comme la création de logements sociaux ou la préservation d'espaces verts. Cependant, ce droit n'est pas sans critiques :

  • Impact sur le marché immobilier : certains critiques arguent que le droit de préemption peut ralentir les transactions immobilières et introduire une incertitude pour les vendeurs et les acheteurs potentiels.
  • Liberté contractuelle : le droit de préemption impose une contrainte sur la liberté contractuelle du vendeur, ce qui suscite des débats sur l'équilibre entre l'intérêt public et les droits individuels en matière de propriété.
  • Avenir du droit de préemption : l'avenir de ce dispositif dépend largement des orientations politiques en matière d'urbanisme et de logement. Des ajustements peuvent être envisagés pour équilibrer les intérêts des collectivités et ceux des acteurs du marché immobilier.
Points à retenir
  • Le droit de préemption permet aux collectivités publiques d'acheter en priorité des biens immobiliers pour des projets d'intérêt général.
  • Appliqué principalement dans des zones urbaines définies, il cible les secteurs où la demande de logements est forte.
  • La Déclaration d'Intention d'Aliéner doit être envoyée à la mairie avant toute vente, ouvrant un délai de réponse de deux mois.
  • Dans certains cas, les locataires ont la priorité pour acheter le bien qu'ils occupent.
  • Si la collectivité ne préempte pas ou ne répond pas dans les délais, le vendeur peut vendre librement son bien.
  • Le droit de préemption soulève des questions sur son impact sur le marché immobilier et la liberté contractuelle.
  • Les ajustements futurs du droit de préemption dépendront des politiques d'urbanisme et des besoins en logement.

FAQ

Peut-on contester un droit de préemption ?

Oui, un propriétaire peut contester une décision de préemption, notamment si le prix proposé par la collectivité est jugé trop bas. Cette contestation se fait généralement devant le juge administratif.

Quelle est la différence entre le droit de préemption urbain (DPU) et le droit de préemption renforcé ?

Le DPU s'applique généralement à toutes les ventes de biens immobiliers, tandis que le droit de préemption renforcé concerne des zones spécifiques nécessitant un contrôle plus strict de l'aménagement urbain.

Un propriétaire peut-il retirer son bien de la vente après une DIA ?

Le propriétaire peut décider de ne plus vendre son bien après avoir envoyé une DIA, mais il devra attendre la fin du délai de réponse de la collectivité avant de retirer officiellement son bien du marché.

Comment le prix de préemption est-il déterminé ?

Le prix de préemption est normalement basé sur l'offre de vente initiale du propriétaire. Cependant, il peut être ajusté à la suite de négociations ou d'une évaluation indépendante si le propriétaire conteste le prix proposé par la collectivité.

Le droit de préemption s'applique-t-il aux ventes aux enchères ?

Le droit de préemption peut s'appliquer aux ventes aux enchères, mais il y a des spécificités procédurales à prendre en compte, notamment concernant les délais et les modalités de notification aux collectivités.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.