Copropriété

Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Qu'est-ce qu'une copropriété ?

La copropriété est un immeuble bâti, ou un ensemble d'immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires. Chacune possède un lot, et l'ensemble des copropriétaires forme une collectivité qui gère les espaces partagés.

Ce statut est fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le texte fondateur qui régit l'organisation et le fonctionnement de toutes les copropriétés en France. Avant cette loi, la gestion des immeubles collectifs reposait sur de simples bases contractuelles, source de nombreux litiges. La loi de 1965 a instauré un cadre clair et protecteur, complété depuis par de grandes réformes.

Bon à savoir : la copropriété naît dès qu'un immeuble bâti est divisé entre au moins deux propriétaires. Elle ne concerne donc pas que les grands ensembles : une maison divisée en deux appartements avec des parties communes est déjà une copropriété.

Le lot : partie privative et parties communes

C'est la notion de base. Chaque copropriétaire détient un lot, qui se compose indissociablement de deux éléments.

La partie privative est l'espace dont vous avez l'usage exclusif : votre appartement, mais aussi votre cave, votre place de parking ou votre balcon. Vous en êtes le seul propriétaire et en disposez librement.

Les parties communes appartiennent indivisément à tous les copropriétaires : le terrain, le hall, les escaliers, la toiture, les murs porteurs, les canalisations collectives. Nul ne peut se les approprier, et toute modification passe par une décision collective.

Bon à savoir : à votre partie privative est attachée une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes. Cette quote-part détermine votre participation aux charges et votre nombre de voix en assemblée générale.

Les trois acteurs de la copropriété

C'est le point que beaucoup confondent, et il structure toute la vie de l'immeuble. Trois acteurs aux rôles distincts coexistent.

Acteur	Rôle
Le syndicat des copropriétaires	La collectivité de tous les copropriétaires ; il prend les décisions en assemblée générale
Le syndic	Le gestionnaire, professionnel ou bénévole, qui exécute les décisions et administre l'immeuble au quotidien
Le conseil syndical	Un groupe de copropriétaires élus qui assiste et contrôle le syndic

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Le syndicat des copropriétaires existe de plein droit et possède la personnalité juridique. Le syndic est obligatoire : une copropriété ne peut pas en être dépourvue. Le conseil syndical, lui, contrôle la gestion, sauf dans les petites copropriétés qui peuvent en être dispensées.

Comment fonctionne une copropriété ?

La vie de la copropriété repose sur des documents et des décisions collectives.

Le règlement de copropriété est le document contractuel fondateur. Prévu par l'article 8 de la loi de 1965, il définit la répartition des lots, l'usage des parties privatives et communes, la destination de l'immeuble et la répartition des charges. Il s'impose à tous.

L'assemblée générale réunit les copropriétaires au moins une fois par an pour voter les décisions : budget, travaux, désignation du syndic. Les votes obéissent à des règles de majorité précises, définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi, selon l'importance de la décision.

Le budget prévisionnel, voté chaque année, couvre les dépenses courantes, financées par les charges appelées auprès des copropriétaires.

Bon à savoir : depuis les réformes récentes, plusieurs obligations renforcent la transparence : un fonds de travaux pour anticiper les gros chantiers, un compte bancaire séparé pour la copropriété, et un espace en ligne sécurisé donnant accès aux documents.

Les charges de copropriété

Les charges sont les dépenses nécessaires au fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble. La loi distingue deux catégories.

Les charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) sont réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. Les charges spéciales, liées à un service ou un équipement (ascenseur, chauffage collectif), ne sont dues que par les copropriétaires qui en bénéficient, selon leur utilité.

Cette distinction explique qu'un copropriétaire de rez-de-chaussée puisse être dispensé des charges d'ascenseur.

Une loi de 1965 régulièrement modernisée

La loi du 10 juillet 1965 est un texte vivant, modifié une quarantaine de fois pour s'adapter aux besoins. Les réformes majeures ont profondément fait évoluer la copropriété : la loi ALUR de 2014 a renforcé la transparence et créé le fonds de travaux, la loi ELAN de 2018 a modernisé la gestion (visioconférence, vote par correspondance), et la loi Climat et Résilience de 2021 a intégré les enjeux énergétiques, avec l'audit énergétique collectif et le plan pluriannuel de travaux.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance