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L'état des lieux est un document incontournable de toute location. Il protège à la fois le locataire et le propriétaire, et c'est souvent lui qui détermine si le dépôt de garantie sera restitué ou non. Voici sa définition, son cadre légal et son fonctionnement.
Dans le cadre d'une location, l'état des lieux est un document qui décrit de façon détaillée l'état d'un bien loué, à une date donnée. Il est établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence conjointe du bailleur (ou de son représentant) et du locataire, qui constatent ensemble l'état du logement.
Il est annexé au contrat de bail et concerne tous les types de locations : appartement ou maison, vide ou meublé. Son objectif est simple mais essentiel : comparer l'état du logement au début et à la fin de l'occupation.
Bon à savoir : l'état des lieux doit être contradictoire. Si une partie s'oppose à son établissement ou en cas de désaccord, un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice) peut être mandaté pour dresser un constat officiel.
C'est un document de preuve, et c'est tout son intérêt. En comparant l'entrée et la sortie, il permet de déterminer si les dégradations éventuelles sont imputables au locataire ou relèvent de l'usure normale du bien.
L'état des lieux se réalise en deux temps, qui n'ont de sens que l'un par rapport à l'autre.
| État des lieux d'entrée | État des lieux de sortie | |
|---|---|---|
| Quand ? | À la remise des clés, au début du bail | À la restitution des clés, en fin de bail |
| Rôle | Décrit l'état initial du logement | Compare l'état final à l'état initial |
| Effet | Sert de référence | Détermine la retenue ou la restitution du dépôt |
L'état des lieux de sortie n'a d'intérêt que si un état des lieux d'entrée a été réalisé au préalable. C'est leur comparaison qui fait foi.
Le décret du 30 mars 2016 précise les informations obligatoires. L'état des lieux doit notamment comporter :
Il peut être complété d'observations, de réserves et illustré de photos. Il est rédigé en deux exemplaires identiques, un pour chaque partie, sur support papier ou numérique.
L'état des lieux est encadré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et le décret du 30 mars 2016. La loi impose la réalisation d'un état des lieux d'entrée pour les logements à usage d'habitation, vides ou meublés. Le locataire peut l'exiger ; si le bailleur refuse de l'établir, il devra prouver lui-même que le logement était en bon état en fin de bail, ce qui le désavantage.
Astuce : réalisez l'état des lieux avec le plus grand soin, pièce par pièce, photos à l'appui. Un état des lieux d'entrée bâclé se retourne presque toujours contre le bailleur au moment de la sortie, faute de preuve de l'état initial.
L'état des lieux est gratuit lorsqu'il est établi à l'amiable entre le propriétaire et le locataire. En revanche, s'il est réalisé par une agence ou un professionnel mandaté, des frais peuvent être facturés au locataire, mais ils sont plafonnés.
Le montant à la charge du locataire est limité à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. Pour un logement de 40 m², le locataire paiera donc au maximum 120 €, le reste restant à la charge du bailleur.
C'est le cœur des litiges. Toute trace d'usure n'est pas imputable au locataire. La vétusté correspond à l'usure normale du bien due au temps et à un usage normal : elle reste à la charge du bailleur. La dégradation résulte d'un défaut d'entretien ou d'une détérioration anormale : elle peut être facturée au locataire via le dépôt de garantie.
C'est précisément la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui permet de faire la part des choses.
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C'est un document qui décrit en détail l'état d'un logement loué, pièce par pièce, établi de façon contradictoire par le bailleur et le locataire. Il est réalisé à l'entrée et à la sortie pour comparer l'état du bien.
Oui, la loi ALUR impose un état des lieux d'entrée pour les logements à usage d'habitation, vides ou meublés. Le locataire peut l'exiger.
Oui, si un locataire ou un propriétaire n'est pas d'accord avec l'état des lieux, il peut le contester en apportant des preuves contraires.
Il est gratuit s'il est fait à l'amiable. S'il est réalisé par un professionnel mandaté, la part facturée au locataire est plafonnée à 3 € TTC par mètre carré.
