Qu'est-ce que la carence en immobilier ?

Vacance locative : définition

La vacance, dans le domaine immobilier, fait référence à une période spécifique pendant laquelle un logement ou tout autre bien immobilier ne produit aucun revenu locatif. Cette absence de revenu peut s'avérer préjudiciable pour un investisseur, surtout s'il compte sur ces entrées d'argent pour couvrir des coûts fixes associés au bien, tels que les remboursements d'emprunts ou les charges de copropriété.

Les causes de la vacance

Plusieurs facteurs peuvent entraîner une période de vacance pour un propriétaire :

• Le marché immobilier : Dans une zone où l'offre de logements excède la demande, il est possible que les biens restent vacants plus longtemps.
• L'état du bien : Un appartement nécessitant des travaux peut décourager les locataires potentiels et  risque donc de demeurer innocupé.
• Le prix de la location : Un loyer jugé trop élevé par rapport au marché peut repousser les locataires.
• La saison : Dans certaines zones, la demande peut être saisonnière, comme dans les régions touristiques.
• Après l'achat : Suite à l'acquisition d'un nouveau bien immobilier, il peut y avoir un laps de temps avant que le propriétaire ne trouve un locataire. Cette période d'inoccupation initiale est souvent la première expérience d'un propriétaire avec la vacance.
• Durant des rénovations : Si un bien nécessite des travaux de rénovation, il est généralement préférable de ne pas le louer pendant cette période afin d’éviter des désagréments pour les locataires. Ces travaux peuvent aller de simples rafraîchissements à des rénovations majeures, et pendant ce temps, le bien n'est pas en mesure de générer des revenus.
• Périodes d'attente entre deux locataires : Même si un bien a déjà été loué auparavant, il peut y avoir des périodes d'attente entre le départ d'un locataire et l'arrivée d'un nouveau. Ces transitions peuvent être dues à diverses raisons, comme la recherche d'un locataire correspondant aux critères du propriétaire ou des négociations de bail en cours.

Les conséquences financières de la vacance

L'immobilier, souvent perçu comme une valeur refuge et une source sûre de revenus passifs, n'est pourtant pas exempt de périodes moins favorables, telles que les périodes de vacances locatives. Ces dernières peuvent avoir un impact conséquent sur la rentabilité globale d'un investissement, particulièrement si elles ne sont pas anticipées ou mal gérées.

En effet,la vacance représente une période de manque à gagner. Pendant ce temps, le logement, bien qu'il représente un actif, ne génère aucun rendement sous forme de loyers. 

Si l'on prend l'exemple d'un appartement qui pourrait être loué à 800 € par mois et qui demeure vacant pendant trois mois, le propriétaire se retrouve face à une absence de revenus à hauteur de 2400 €. Cette somme, bien que conséquente en soi, n'est que la partie visible de l'iceberg.

En effet, dans ce cas, pendant que le logement reste vacant, les dépenses, elles, ne s'interrompent pas. Le propriétaire doit assumer des coûts fixes, tels que :

• Taxe foncière : Indépendamment de l'occupation du bien, le propriétaire doit s'acquitter de cette taxe annuellement.
• Charges de copropriété : Ces frais, souvent trimestriels, couvrent l'entretien des parties communes, les éventuels services fournis par la copropriété et les travaux votés en assemblée générale.

Remboursements d'emprunt : Si l'achat a été financé par un prêt, les échéances continuent de courir, ajoutant une pression supplémentaire sur la trésorerie du propriétaire.

Comment minimiser la période de vacance

Heureusement, il existe plusieurs stratégies que les propriétaires peuvent adopter pour minimiser, voire éliminer, les périodes de vacance :

Quels éléments prendre en compte pour éviter la vacance

• Évaluation précise du loyer : Il est crucial de bien évaluer la valeur locative pour qu'il soit en phase avec le marché local. Une étude comparative des loyers dans la région et dans le voisinage peut aider à déterminer un montant attractif. Il est également possible d’utiliser des outils d’estimation gratuits en ligne comme celui de RealAdvisor.
• Optimisation du bien : Avant de mettre le bien en location, s'assurer qu'il est propre, bien entretenu et éventuellement modernisé peut accélérer sa location.
• Promotion efficace : Utiliser les plateformes de location en ligne, collaborer avec des agents immobiliers et optimiser la visibilité de l'annonce peut augmenter les chances de trouver rapidement un locataire.
• Flexibilité : Être flexible en termes de conditions de location, comme accepter des baux de courte durée, peut réduire le temps de vacance.

L'importance de la préparation

Une période de vacance peut être stressante, surtout si elle n'était pas anticipée. Il est donc essentiel pour les propriétaires de se préparer à cette éventualité :

• Épargne : Avoir une réserve financière peut aider à couvrir les coûts durant les périodes sans revenus locatifs.
• Assurance : Il existe des assurances loyers impayés qui peuvent couvrir, sous certaines conditions, les périodes de vacance.
• Anticipation : Si un locataire annonce son départ, commencez immédiatement les démarches pour trouver un remplaçant afin de minimiser le délai entre deux locataires.