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★★★★★ Gratuit · Sans engagementLe bailleur est la personne qui met un bien immobilier en location au profit d’un locataire, en échange d’un loyer. Côté propriétaire du contrat de bail, il s’oppose au preneur, qui occupe le logement. Pour une location d’habitation, ses droits et obligations sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989 et par le Code civil.
Le bailleur est la partie d’un contrat de bail qui met un bien à disposition d’une autre partie, le locataire ou preneur, moyennant un loyer. La relation est régie par le Code civil (articles 1709 et suivants sur le louage) et, pour la résidence principale louée vide ou meublée, par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, qui constitue un socle d’ordre public.
Le bailleur peut être un particulier, une société, un organisme de logement social ou un investisseur institutionnel. Dans tous les cas, il s’engage à procurer au locataire la jouissance du bien pendant la durée du bail.
Les deux termes se confondent souvent, mais pas toujours. Le propriétaire détient le bien ; le bailleur est celui qui le donne en location, une qualité juridique attachée au bail.
Le bailleur peut ainsi ne pas être le propriétaire : une agence qui loue pour le compte d’un propriétaire (mandataire), un usufruitier qui loue un bien dont les enfants ont la nue-propriété, ou une SCI qui détient et loue l’immeuble. À l’inverse, un propriétaire qui n’a jamais mis son bien en location n’est pas un bailleur.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur plusieurs obligations envers son locataire.
Délivrer un logement décent. Le logement doit être remis en bon état d’usage et de réparation, sans risque pour la sécurité ou la santé, exempt de nuisibles, et répondre à une performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent et ne peut plus être mis en location.
Assurer la jouissance paisible. Le bailleur ne doit pas troubler la tranquillité du locataire. Il ne peut pas entrer dans le logement sans son accord, même s’il détient un double des clés : ce serait une violation de domicile.
Entretenir le logement. Le bailleur prend en charge les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état du bien. Les réparations locatives, l’entretien courant, incombent au locataire (décret n° 87-712). Le bailleur répond aussi des parties communes dès lors qu’elles affectent l’accès ou la jouissance du logement.
Fournir les documents obligatoires. Diagnostics techniques (DDT), bail écrit conforme, et quittance de loyer gratuite sur demande du locataire.
En contrepartie, le bailleur dispose de plusieurs droits :
Bon à savoir : le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide (3 mois en meublé), et uniquement pour l’un des trois motifs prévus par l’article 15 : la reprise pour habiter, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux (par exemple l’inexécution par le locataire de ses obligations). Le locataire, lui, peut partir à tout moment.
| Type | Exemples |
|---|---|
| Bailleur personne physique | Un particulier qui loue son appartement |
| Bailleur personne morale | SCI, société, investisseur institutionnel |
| Bailleur privé | Tout bailleur hors secteur social |
| Bailleur social | Organismes HLM, offices publics de l’habitat |
La qualité du bailleur a des effets concrets. Un bailleur personne morale doit par exemple consentir un bail d’habitation d’une durée minimale de 6 ans, contre 3 ans pour un bailleur personne physique.
Le terme bailleur ne se limite pas à l’habitation, et c’est une source d’erreurs : les règles de la loi de 1989 ne s’appliquent qu’au logement. Les autres baux relèvent chacun de leur propre régime.
| Type de bail | Texte applicable | Durée minimale |
|---|---|---|
| Habitation (vide) | Loi du 6 juillet 1989 | 3 ans |
| Commercial | Code de commerce | 9 ans |
| Professionnel | Loi du 23 décembre 1986 | 6 ans |
| Rural (fermage) | Code rural | 9 ans |
Bon à savoir : dans un bail commercial, les obligations du bailleur diffèrent fortement de celles d’un bail d’habitation, notamment avec le droit au renouvellement du preneur et l’indemnité d’éviction en cas de refus. Ne transposez jamais les règles de la loi de 1989 à un autre type de bail.
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Pas nécessairement. Le bailleur est celui qui donne le bien en location, ce qui peut être un mandataire, un usufruitier ou une SCI, pas forcément le détenteur direct du bien.
Non, pas sans l’accord du locataire, même avec un double des clés. Il doit garantir la jouissance paisible des lieux.
Uniquement à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide (3 mois en meublé), et pour l’un des trois motifs prévus : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux.
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