Revenu foncier

Le revenu foncier est la catégorie fiscale dans laquelle sont imposés les loyers d'une location non meublée. Bien le comprendre est essentiel pour tout propriétaire bailleur, car le régime choisi détermine le montant de l'impôt. Voici sa définition précise, ce qu'il englobe, et comment il est imposé.

Qu'est-ce qu'un revenu foncier ?

Un revenu foncier est un revenu que vous percevez en louant un bien immobilier nu, c'est-à-dire non meublé. Il s'agit principalement des loyers issus de la location d'appartements, de maisons, de locaux commerciaux ou professionnels loués vides, ainsi que de certaines propriétés rurales et de terrains.

Cette catégorie est définie par l'article 14 du Code général des impôts. Les revenus fonciers constituent l'une des catégories du revenu imposable, au même titre que les salaires ou les bénéfices commerciaux, et sont soumis à l'impôt sur le revenu selon des règles propres.

Bon à savoir : entrent aussi dans les revenus fonciers les parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, comme les SCI à l'impôt sur le revenu. Vous êtes alors imposé sur votre quote-part des loyers, même sans détenir directement le bien.

Ce qui est un revenu foncier, et ce qui n'en est pas

C'est la confusion la plus fréquente, et elle a des conséquences fiscales importantes. Tout revenu immobilier n'est pas un revenu foncier.

Type de revenu	Catégorie fiscale
Location d'un logement vide	Revenu foncier
Location d'un local ou terrain nu	Revenu foncier
Location d'un logement meublé	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Vente d'un bien immobilier	Plus-value immobilière

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La distinction location nue / location meublée est décisive : la location meublée relève des BIC (statut LMNP ou LMP), avec ses propres règles et un abattement différent. Ne confondez pas les deux, car le régime fiscal et la déclaration ne sont pas les mêmes.

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu, dans votre tranche d'imposition, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Deux régimes d'imposition coexistent, exclusifs l'un de l'autre.

Le régime micro-foncier. Il s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges : vous n'êtes imposé que sur 70 % des loyers perçus, sans avoir à justifier de dépenses. Ce régime, prévu à l'article 32 du CGI, est simple, mais n'autorise aucune déduction supplémentaire.

Le régime réel. Il s'applique au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option en dessous de ce seuil. Il permet de déduire les charges réellement supportées, ce qui est avantageux si vos dépenses dépassent 30 % de vos loyers.

Bon à savoir : le choix du régime n'est pas neutre. Si vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %, le régime réel réduit davantage votre impôt. Sinon, le micro-foncier est plus simple et souvent plus favorable.

Quelles charges déduire au régime réel ?

Le régime réel autorise la déduction d'un large éventail de dépenses des revenus bruts fonciers :

• Les frais de gestion et d'administration du bien.
• Les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration.
• Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition ou aux travaux.
• Les primes d'assurance.
• La taxe foncière.

Lorsque les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans une certaine limite, puis reportable les années suivantes. C'est un levier d'optimisation puissant, notamment en cas de gros travaux.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

La déclaration dépend du régime. Au micro-foncier, vous portez simplement le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus, le formulaire 2042 : l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement par l'administration.

Au régime réel, vous devez remplir une déclaration spécifique, le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour certains dispositifs), où vous détaillez vos loyers et vos charges. Le résultat, bénéfice ou déficit, est ensuite reporté sur votre déclaration principale.

Astuce : conservez tous les justificatifs de vos charges (factures de travaux, tableaux d'amortissement d'emprunt, avis de taxe foncière) si vous êtes au régime réel. En cas de contrôle, l'administration peut vous les demander, et un déficit foncier non justifié serait remis en cause.

Sources

https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/3_Documentation/depliants/nid_4009_gp_172.pdf