Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique d'entreprise qui permet à un groupe de personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI peut être utilisée dans différents buts, tels que l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire, la détention de locaux professionnels ou encore l'investissement locatif.
SCI immobilière : fonctionnement
Les associés d'une SCI peuvent être des particuliers ou des entreprises. Sa création permet à plusieurs personnes physiques ou morales de détenir conjointement un bien immobilier tout en possédant des parts distinctes dans la société. La gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants désignés par les associés. Les décisions importantes concernant la société sont prises en assemblée générale des associés, qui ont chacun un droit de vote proportionnel à leur participation dans la SCI.
Les différents types de SCI
Il existe différents types de SCI qui dépendent de l’objectif des associés :
La société civile immobilière classique qui permet à des tiers de détenir ensemble un ou des biens immobiliers
La SCIF (société civile immobilière familiale) est, comme son nom l'indique, détenue par des membres d’une même famille. Elle permet de faciliter les transmissions des biens, notamment dans le cadre des successions.
La société civile immobilière de gestion immobilière a pour objet la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers, généralement loués à des tiers.
La société civile immobilière de construction-vente a pour but d’investir à plusieurs dans la construction d’un bien immobilier afin de pouvoir le céder en réalisant un bénéfice.
La société civile immobilière de jouissance à temps partagé permet d’acquérir un bien immobilier généralement dans un lieu touristique et de s’en partager la jouissance selon un planning.
La société civile immobilière d’attribution permet à des associés d’acquérir un bien initial qui sera par la suite divisé entre eux en fonction de leur participation.
Les avantages et inconvénients de la SCI
Les avantages fiscaux de la société civile immobilière
La SCI offre plusieurs avantages fiscaux :
La SCI peut opter pour différents régimes fiscaux (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu) en fonction de la situation des associés et des objectifs de la SCI.
Les charges liées à l’investissement immobilier sont déductibles de la base imposable. De plus, si la société a contracté un emprunt pour l’acquisition ou la rénovation d’un bien immobilier, elle peut déduire les intérêts d’emprunt et les charges liées aux revenus fonciers et ainsi réduire le montant de l’impôt dû.
La SCI peut amortir le bien immobilier et déduire annuellement la dotation aux amortissements de la base imposable de la SCI.
Les avantages juridiques de la société civile immobilière
La SCI offre plusieurs avantages juridiques :
La SCI permet de protéger son patrimoine personnel en cas de difficultés financières liées à l’investissement. Les associés ne sont donc responsables des dettes qu’à hauteur de leur apport en capital.
La gestion de la SCI est plus simple, car tous les associés sont dans la même structure juridique et les décisions importantes sont décidées en assemblée des associés, notamment la répartition des bénéfices et des pertes.
La SCI facilite également les transmissions de patrimoine et des successions. Il est plus simple de transmettre des parts de SCI qu’un bien immobilier en direct. C’est généralement la raison pour laquelle sont créées les SCI familiales.
La SCI peut acquérir un bien immobilier en indivision afin d’éviter les difficultés liées à la gestion d’une indivision.
Fiscalité avantageuse : la SCI peut bénéficier d'un régime fiscal avantageux, notamment en matière d'imposition des bénéfices, de la TVA, des droits d'enregistrement et de la plus-value immobilière.
Souplesse juridique : la SCI offre une grande souplesse juridique en matière de gestion et d'organisation. Les statuts de la SCI peuvent être adaptés aux besoins spécifiques des associés
Les inconvénients de la Société Civile Immobilière
Créer une SCI présente également des inconvénients comparativement à la location immobilière en direct :
Elle implique de payer certains frais de constitution et de gestion, comme les frais de notaire et les frais d’enregistrement, mais aussi les honoraires d’avocats et de comptables.
La fiscalité d’une SCI peut également être plus complexe en fonction du régime fiscal choisi.
La gestion d’une SCI implique certaines contraintes comme la tenue obligatoire des assemblées ou encore la prise de décision collective.
Formalités administratives : la SCI est soumise à certaines formalités administratives et comptables, qui peuvent être contraignantes pour les associés.
La gestion de la SCI peut être source de conflits entre les associés, souvent en ce qui concerne la répartition des bénéfices ou la gestion de l’investissement immobilier.
L’objet social est limité. L’entité ne peut pas exercer d’autres activités commerciales que celles autorisées par la SCI, limitant ainsi les possibilités d’investissement.
Imposition des revenus fonciers : les revenus fonciers générés par la SCI sont imposés à l'impôt sur le revenu, ce qui peut être désavantageux en fonction de la situation fiscale des associés.
Quelles sont les conditions de création d'une SCI ?
Pour créer une SCI, il est nécessaire:
D'avoir au minimum deux associés
De rédiger des statuts définissant l'objet social le siège social, la durée de la société, la répartition des parts entre les associés et les modalités de fonctionnement
La SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
Une annonce légale doit être publiée dans un journal d'annonces légales
Quel doit être l'apport en capital pour créer une Société Civile Immobilière ?
L'apport en capital pour créer une SCI peut être constitué de biens immobiliers, d'argent ou de compétences (apport en industrie). Il n'y a pas de montant minimum de capital social exigé pour créer une SCI, mais il doit être suffisant pour mener à bien les projets immobiliers de la société. Les apports déterminent la répartition des parts sociales et les droits des associés au sein de la SCI.
Quelles sont les obligations légales et administratives à la gestion d'une SCI ?
Les obligations légales et administratives à la gestion d'une SCI sont les suivantes :
Immatriculation de la SCI
La SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour avoir une existence légale.
L'immatriculation doit être réalisée dans les deux mois suivant la signature des statuts.
Tenue de la comptabilité
La SCI doit tenir une comptabilité régulière et fiable, qui peut être simplifiée si la société ne dépasse pas certains seuils.
La comptabilité doit être conforme aux normes comptables en vigueur.
Déclaration fiscale
La SCI doit déclarer chaque année ses résultats fiscaux et payer les impôts sur les bénéfices ou les revenus fonciers.
Les associés doivent également déclarer leurs parts de bénéfices ou de revenus fonciers sur leur déclaration de revenus personnelle.
Tenue des assemblées générales :
La SCI doit tenir des assemblées générales annuelles pour prendre les décisions importantes pour la société, telles que l'approbation des comptes annuels ou la nomination du gérant.
Les décisions prises en assemblée générale doivent être consignées dans un procès-verbal.
Respect des statuts :
Les associés doivent respecter les statuts de la SCI et les décisions prises en assemblée générale.
Ils doivent également agir dans l'intérêt de la société et ne pas chercher à la faire fonctionner au détriment des autres associés.
Points à retenir
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique d'entreprise qui permet à un groupe de personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Les décisions importantes concernant la société sont prises en assemblée générale des associés, qui ont chacun un droit de vote proportionnel à leur participation.
Il existe différents types de SCI en fonction de l’objectif des associés.
La SCI permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux. Les associés peuvent choisir entre le régime de l'impôt sur les sociétés (IS) et celui de l'impôt sur le revenu (IR).Elle permet de déduire les charges opérationnelles et financières du montant imposable. L’amortissement du bien immobilier permet également de baisser la base imposable.
La SCI offre également des avantages juridiques. Elle facilite la gestion du bien et les successions dans une même famille. De plus, elles protègent les patrimoines personnels.
En revanche, la SCI implique certaines formalités comme la tenue d’assemblées générales et la gestion de la fiscalité.
FAQ
Je souhaite vendre un bien que je détiens en SCI avec mes frères. Mais ces derniers ne veulent pas vendre. Quelles sont mes options ?
Tout d’abord, il convient d’évaluer le prix des parts que vous possédez. La cession de part à des personnes extérieures à la SCI réglementée. Elle est conditionnée par l’accord de tous les associés (ou la majorité d’entre eux si les statuts le prévoient). En cas de refus, ces derniers sont dans l’obligation de vous racheter vos parts. À noter que les rachats de parts par des tiers doivent systématiquement faire l’objet d’une procédure d’agrément. En revanche, entre associés, il est possible d’en être dispensé si les statuts le précisent.
Est-il possible de créer une SCI tout seul ?
Il n'est pas possible de créer une SCI tout seul. Néanmoins, une SCI peut devenir une SCI unipersonnelle en cours de vie (décès d’un actionnaire, rachat de parts…). Néanmoins, cette situation doit être générale.
Comment a lieu la dissolution d’une société civile immobilière
Tout d’abord, il convient de convoquer tous les associés à une assemblée générale extraordinaire afin de voter en faveur de la dissolution. Puis, les associés doivent nommer un liquidateur qui enregistrera la liquidation de la SCI auprès du greffe du Tribunal de commerce et du service des impôts en présentant le PV de dissolution.
Comment créer une SCI ?
Tout d’abord, il convient de rédiger les statuts de la société et de déposer le capital social. Ce dernier peut être en numéraire ou en nature. Puis, il faut publier la création de la SCI dans un journal d’annonces légales et enfin, réaliser les formalités de création de la SCI en ligne.
Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
