Une servitude immobilière est un droit réel qui confère à son bénéficiaire (fond dominant) un avantage sur un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire (fond servant). Elle limite ainsi l'exercice complet des droits du propriétaire du bien grevé de la servitude. Les servitudes sont établies dans le but de garantir les intérêts et les besoins des propriétaires de biens immobiliers voisins. Elles peuvent être créées par la loi, par des actes juridiques ou par décision judiciaire.
Les servitudes immobilières peuvent être classées en différents types, chacun ayant ses propres caractéristiques et implications juridiques.
L'existence d'une servitude peut influencer la valeur d'une propriété. Il est donc essentiel de s'informer soigneusement lors de l'achat immobilier et de prendre une décision réfléchie avant de conclure une convention avec les voisins.
Les servitudes légales sont établies par la loi et sont applicables à tous les propriétaires de biens immobiliers dans certaines circonstances spécifiques. Elles sont souvent liées à des questions d'utilité publique ou à des réglementations urbanistiques. Par exemple, la servitude de passage des réseaux d'utilité publique (électricité, eau, gaz) est une servitude légale qui permet aux fournisseurs de services publics d'accéder aux propriétés pour entretenir ou réparer leurs infrastructures.
Les servitudes conventionnelles sont établies par accord mutuel entre les propriétaires des biens concernés. Elles peuvent résulter d'un contrat, d'une vente ou d'une donation. Ces servitudes sont généralement spécifiées dans l'acte de vente ou dans un document juridique appelé "acte de servitude". Les parties impliquées conviennent des conditions et des limites de la servitude, telles que le droit de passage ou l'utilisation d'une vue dégagée.
Une servitude apparente est visible et reconnaissable par des signes extérieurs, tels qu'une porte d'accès, une allée ou des canalisations apparentes. Elle est facilement identifiable par toute personne qui examine le terrain. En revanche, une servitude non apparente ne peut pas être détectée visuellement, mais elle est liée à des droits ou des restrictions inscrits dans des documents juridiques, tels que des titres de propriété ou des plans cadastraux.
Le droit de passage est l'un des types de servitude les plus courants. Il permet à une personne d'accéder à sa propriété en traversant le terrain d'un autre propriétaire. Cela peut être nécessaire lorsque la propriété n'a pas d'accès direct à une voie publique. Le droit de passage peut être établi par accord mutuel ou par décision judiciaire, et il peut être temporaire ou permanent.
La servitude de vue est une servitude spécifique en immobilier qui concerne les ouvertures permettant de voir l'extérieur, telles que les fenêtres, les portes-fenêtres, les balcons, les terrasses, etc. Elle est régie par le Code civil et a pour objectif de préserver l'intimité visuelle des propriétés voisines.
Dans le cadre de la servitude de vue, des distances minimales doivent être respectées afin de garantir le respect de la vie privée de chacun. Ces distances varient en fonction de la nature de la vue, qu'elle soit droite ou oblique. Lorsque la vue est dite droite, ce qui signifie qu'il n'est pas nécessaire de tourner la tête pour voir chez le voisin, la distance minimale à respecter est d'1,90 m à partir du bord de la fenêtre extérieure ou de la terrasse. En revanche, lorsque la vue est oblique, c'est-à-dire qu'il est nécessaire de tourner la tête pour voir chez le voisin, la distance minimale à respecter est de 60 cm.
Lorsqu'une ouverture donne directement sur la voie publique, sur un mur aveugle ou sur le ciel, aucune mesure particulière n'est requise. Toutefois, il est important de se conformer aux règles établies pour préserver l'intimité des voisins et éviter tout litige éventuel.
C'est une servitude légale qui permet aux fournisseurs de services publics tels que l'électricité, l'eau ou le gaz d'accéder aux propriétés pour entretenir ou réparer leurs infrastructures. Ces servitudes garantissent que les propriétaires de ces réseaux ont le droit d'accéder aux installations situées sur les terrains privés, même si cela implique de traverser d'autres propriétés. Cela assure le bon fonctionnement et la maintenance des services essentiels.
Elle concerne les parties d'un bâtiment qui dépassent sur la propriété voisine. Par exemple, des balcons, des auvents, des avancées de toit ou des constructions en saillie peuvent être soumis à une servitude de surplomb. Cette servitude permet au propriétaire du bâtiment de maintenir ces éléments en place, même s'ils empiètent légèrement sur la propriété voisine. Elle est généralement établie par accord mutuel entre les propriétaires concernés et est réglementée par des règles spécifiques.
La servitude de "tour d'échelle" est occasionnelle et nécessite idéalement un accord écrit entre les deux propriétaires. Elle permet en l'occurrence à votre voisin d'installer temporairement une échelle ou un échafaudage sur votre propriété afin d'effectuer des travaux sur sa maison, tels que le ravalement de façade ou des travaux de toiture.
Même si cette pratique découle d'une bonne relation de voisinage, il est toujours recommandé d'établir un accord écrit détaillant la nature des travaux, la date de début et de fin prévue, les horaires d'intervention et la zone occupée. Il est important de préciser que la zone occupée par les travaux ne doit pas dépasser une distance de 3,50 mètres du mur en travaux.
Une servitude d'utilité publique est une servitude établie dans l'intérêt général et au bénéfice de la collectivité. Elle concerne principalement les biens immobiliers qui sont nécessaires pour la réalisation de projets d'intérêt public, tels que la construction d'infrastructures publiques, les travaux d'aménagement urbain ou les projets d'utilité publique.
Une servitude immobilière restreint certains droits du propriétaire du bien grevé. Cela peut limiter les possibilités d'utilisation ou de construction de la propriété.
Oui, sous certaines conditions, une servitude immobilière peut être modifiée ou supprimée. Cela nécessite généralement l'accord des parties impliquées ou une décision judiciaire.
L'existence d'une servitude peut être vérifiée en consultant les documents juridiques associés à la propriété, tels que les titres de propriété, les actes de vente ou les plans cadastraux.
En cas de non-respect d'une servitude, le bénéficiaire peut engager une action en justice pour faire respecter ses droits et obtenir des dommages et intérêts si nécessaire.
Oui, il est possible de créer une nouvelle servitude sur un bien immobilier déjà grevé d'une servitude existante. Cependant, cela nécessite l'accord des parties concernées et peut être plus complexe à mettre en place.
La durée d'une servitude est généralement établie à 30 ans d'utilisation continue, sauf dans les cas où la servitude perd sa raison d'être, tels que la destruction du bâtiment, l'épuisement de la source ou la déclôture du terrain. De plus, les propriétaires ont la possibilité de convenir d'une durée différente dans la convention qu'ils ont signée
