Combien vaut ma maison ?
Saisissez votre adresse et cliquez sur le bouton pour accéder à l’estimateur RealAdvisor.
La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), aussi appelée "vente sur plan" ou "achat sur plan", est le contrat le plus utilisé pour acheter un logement neuf en France. Elle permet de devenir propriétaire d'un bien avant même que sa construction soit terminée, avec un cadre juridique strict qui protège l'acquéreur. Voici ce qu'il faut savoir pour acheter en VEFA en toute sérénité.
La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat de vente immobilière par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier neuf qui n'est pas encore construit ou en cours de construction.
Selon l'article 1601-3 du Code civil :
"La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution."
Le contrat VEFA s'applique aux appartements comme aux maisons individuelles. Il est obligatoirement signé par acte authentique chez un notaire, et le promoteur reste maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
La VEFA est issue de la loi du 3 janvier 1967, codifiée aux articles L.261-1 à L.261-22 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Le dispositif a été renforcé par l'ordonnance du 3 octobre 2013, qui a supprimé la garantie intrinsèque au profit d'une garantie financière extrinsèque obligatoire (GFA).
Bon à savoir : Il existe aussi la VEFA inversée (article L.433-2 du CCH), introduite en 2014. Elle permet à un bailleur social d'acheter en VEFA des logements à un promoteur privé, dans le cadre de programmes de mixité sociale. C'est un montage minoritaire qui ne concerne pas les particuliers.
L'achat en VEFA suit un processus très encadré, qui se déroule en trois grandes étapes contractuelles, étalées sur 12 à 36 mois selon les programmes.
Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire (article L.261-15 du CCH), est la première étape officielle. Il est signé sous seing privé entre l'acquéreur (le réservant) et le promoteur (le réservataire).
Ce contrat précise :
Le dépôt de garantie versé est plafonné par la loi:
| Délai prévu jusqu'à l'acte définitif | Dépôt de garantie maximum |
|---|---|
| Signature dans l'année | 5 % du prix de vente |
| Signature entre 1 et 2 ans | 2 % du prix de vente |
| Signature au-delà de 2 ans | Aucun dépôt autorisé |
Ce dépôt est bloqué sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique.
À retenir : Après la signature du contrat de réservation, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (loi SRU). Pendant cette période, il peut renoncer à l'achat sans motif et récupérer l'intégralité de son dépôt.
Après la réservation, le promoteur envoie à l'acquéreur le projet d'acte de vente au moins un mois avant la signature, accompagné de toutes les annexes obligatoires (plans, descriptif technique, attestation de garantie d'achèvement).
L'acte authentique est signé chez le notaire dans un délai de 3 à 12 mois après le contrat de réservation. À ce moment, l'acquéreur:
L'acte de vente intègre obligatoirement les éléments suivants (article L.261-11 CCH):
Le paiement du bien se fait progressivement, en fonction de l'avancement des travaux. Les plafonds sont fixés par l'article R.261-14 du CCH:
| Étape de construction | Plafond cumulé du prix versé |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau (toiture posée) | 70 % |
| Achèvement des travaux | 95 % |
| Livraison du logement | 100 % (les 5 % restants peuvent être consignés) |
Exemple concret pour un appartement à 300 000 € :
Combien vaut ma maison ?
Saisissez votre adresse et cliquez sur le bouton pour accéder à l’estimateur RealAdvisor.
À l'achèvement des travaux, le promoteur convoque l'acquéreur pour la livraison. Cette étape clé permet de vérifier que le bien est conforme aux engagements contractuels.
Lors de la livraison, l'acquéreur doit:
Après la livraison, l'acquéreur dispose:
L'achat en VEFA est l'un des plus encadrés du droit français. Sept garanties protègent l'acheteur, du chantier à la décennale.
C'est la garantie majeure de la VEFA, obligatoire depuis l'ordonnance du 3 octobre 2013. Délivrée par une banque ou une compagnie d'assurance, elle garantit à l'acquéreur que le bien sera terminé même en cas de défaillance du promoteur.
Une variante existe: la garantie financière de remboursement (GFR), qui rembourse les sommes versées si le programme n'aboutit pas.
Valable 1 an à compter de la livraison (article 1792-6 du Code civil), elle oblige le promoteur à réparer tous les défauts signalés à la livraison ou dans l'année qui suit, qu'ils soient apparents ou non, sans condition de gravité.
En vigueur depuis le 1er juillet 2017, cette garantie d'1 an impose au promoteur de respecter la réglementation acoustique. Si elle n'est pas respectée, l'acquéreur peut exiger des travaux correctifs.
Valable 2 ans à compter de la livraison (article 1792-3 du Code civil), elle couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment: chauffage, robinetterie, volets, portes, électroménager intégré, etc.
Valable 10 ans à compter de la réception (article 1792 du Code civil), elle couvre les dommages qui:
Souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier, elle permet à l'acquéreur d'être indemnisé rapidement en cas de sinistre relevant de la décennale, sans avoir à attendre la décision de justice qui désigne le responsable.
Cette garantie spécifique permet à l'acquéreur de signaler tout défaut visible dans le mois qui suit la livraison, même s'il ne l'a pas relevé sur le procès-verbal du jour J.
Bon à savoir : Avec ces 7 garanties cumulées, la VEFA offre l'un des niveaux de protection juridique les plus élevés du marché immobilier français. C'est un argument fort face à l'achat dans l'ancien, où l'acquéreur ne dispose que de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil), beaucoup plus restrictive.
Un logement neuf et personnalisable L'acquéreur acquiert un bien jamais habité, conforme aux dernières normes énergétiques (RE 2020) et acoustiques. Selon l'avancement du programme, il peut personnaliser certaines prestations: revêtements, emplacement des cloisons non porteuses, équipements sanitaires, prises électriques.
Des frais de notaire réduits Les frais de notaire en VEFA sont de 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l'ancien. La différence vient principalement des droits de mutation, fortement réduits dans le neuf.
Une protection juridique exceptionnelle Les 7 garanties cumulées (GFA, parfait achèvement, biennale, décennale, etc.) offrent une sécurité que l'ancien ne peut égaler.
Des charges d'entretien réduites Pendant les premières années, les charges sont limitées (pas de gros travaux à prévoir, équipements neufs sous garantie).
Une performance énergétique optimale La RE 2020 impose des standards énergétiques très exigeants, ce qui se traduit par des factures de chauffage et d'électricité significativement réduites.
Le prix au m² est plus élevé Le neuf coûte typiquement 15 à 25 % plus cher que l'ancien équivalent dans le même secteur. Ce surcoût est en partie compensé par les frais de notaire réduits et les économies d'énergie.
Les délais de livraison peuvent s'allonger Les chantiers de promotion immobilière sont sensibles aux aléas météo, conflits sociaux, retards de fournisseurs. Un retard de 3 à 6 mois est fréquent. À anticiper dans le planning de l'acquéreur, surtout s'il vend un bien en parallèle.
L'absence de visite préalable On achète sur plan, sans pouvoir visiter physiquement le bien. La projection se fait via les plans, perspectives 3D et appartements témoins quand ils existent.
Le risque de défaillance du promoteur Bien que sécurisé par la GFA, ce risque existe. Une faillite du promoteur peut rallonger considérablement les délais de livraison, le temps que la GFA permette de finaliser le chantier.
Trouvez les meilleures agences près de chez vous
Comparez les agences selon leurs ventes réelles, leurs annonces et les avis clients.
Découvrir les meilleures agences| Critère | VEFA | CCMI | Achat ancien |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Appartement ou maison neuve | Maison individuelle uniquement | Bien existant |
| Maître d'ouvrage | Promoteur | Constructeur | Acquéreur |
| Terrain inclus | Oui (lot dans le programme) | Non (à acheter à part) | Oui |
| Personnalisation | Possible selon avancement | Forte (sur catalogue) | Travaux a posteriori |
| Frais de notaire | 2 à 3 % | 7 à 8 % (sur le terrain) | 7 à 8 % |
| Pénalités de retard | Optionnelles | Obligatoires (1/3000e par jour minimum) | Sans objet |
| Garanties | 7 garanties dont décennale | Garantie de livraison à prix et délais convenus | Garantie vices cachés |
| Délai moyen | 18 à 30 mois | 9 à 18 mois | Immédiat |
Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est juridiquement plus protecteur que la VEFA sur certains points (pénalités de retard obligatoires), mais il ne concerne que la construction de maisons individuelles sur un terrain que l'acheteur doit acquérir séparément.
C'est le premier contrat signé entre l'acquéreur et le promoteur, qui réserve un logement spécifique dans un programme à venir. Il précise le prix, le bien réservé et la date prévisionnelle de signature de l'acte authentique. En contrepartie, l'acquéreur verse un dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix.
L'acquéreur dispose d'un délai légal de 10 jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat de réservation. Pendant ces 10 jours, il peut renoncer à l'achat sans motif et récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie.
Les paiements sont échelonnés selon l'avancement des travaux, avec des plafonds légaux: 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement des travaux et le solde à la livraison. Les 5 % restants peuvent être consignés en cas de défauts non corrigés.
L'acquéreur dispose d'1 mois pour signaler les défauts apparents non relevés lors de la livraison. Le promoteur a alors l'obligation de corriger ces défauts. L'acquéreur peut consigner les 5 % restants tant que les corrections ne sont pas effectuées.
Sept garanties protègent l'acquéreur: la garantie financière d'achèvement (GFA), la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie d'isolation phonique (1 an), la garantie biennale (2 ans), la garantie décennale (10 ans), l'assurance dommages-ouvrage et la garantie des vices apparents.
