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★★★★★ Gratuit · Sans engagementL’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire. C’est le cœur du démembrement de propriété, un mécanisme central dans les successions et les donations, car il permet de transmettre un patrimoine en allégeant la fiscalité.
L’usufruit est défini par l’article 578 du Code civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».
En clair, l’usufruitier peut utiliser le bien (y habiter) et en percevoir les revenus (encaisser les loyers), mais il ne peut ni le vendre, ni le détruire. Il doit le préserver pour le rendre à terme.
Pour comprendre l’usufruit, il faut revenir à la pleine propriété, qui réunit trois attributs:
Le démembrement sépare ces attributs en deux droits distincts. L’usufruitier reçoit l’usus et le fructus: il utilise et perçoit les revenus. Le nu-propriétaire garde l’abusus: il possède le bien, peut le vendre ou le transmettre, mais ne peut ni l’habiter ni le louer tant que dure l’usufruit.
Bon à savoir: le démembrement est très utilisé en transmission de patrimoine. Un parent peut donner la nue-propriété de son logement à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à y vivre ou à en percevoir les loyers jusqu’à son décès.
C’est le point central, et la question la plus posée. Pour calculer les droits de donation ou de succession, l’administration fiscale évalue l’usufruit et la nue-propriété selon un barème officiel, fixé par l’article 669 du Code général des impôts. Il repose sur un seul critère: l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
La règle est logique: plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher, car il en profitera longtemps. Exemple concret: pour un bien de 300 000 € et un usufruitier de 65 ans (tranche 61-70 ans), l’usufruit vaut 40 %, soit 120 000 €, et la nue-propriété 60 %, soit 180 000 €.
Bon à savoir: ce barème ne change pas en 2026. Il est inchangé depuis sa refonte de 2004. Pour un usufruit à durée fixe (et non viager), c’est l’article 669 II qui s’applique: l’usufruit vaut 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
C’est la raison d’être du mécanisme. Lorsqu’un parent donne la nue-propriété à ses enfants, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, bien inférieure à la pleine propriété. Donner tôt, quand on est jeune, réduit donc la base taxable.
Mais l’avantage majeur vient à la fin. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement et rejoint la nue-propriété: le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun droit de succession supplémentaire sur la valeur de l’usufruit. La transmission de cette part se fait en franchise totale d’impôt.
Ses droits: l’usufruitier peut habiter le bien, le louer et en percevoir les loyers. Il peut même céder ou donner son usufruit, pour la durée initialement prévue.
Ses obligations: il doit entretenir le bien et en assumer les charges courantes. C’est lui qui paie la taxe foncière, les charges de copropriété et l’assurance. Les grosses réparations (structure, murs porteurs) restent en revanche à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.
Bon à savoir: l’usufruitier ne peut pas louer le bien pour une durée supérieure à celle de son usufruit, ni conclure seul un bail commercial, qui engagerait le nu-propriétaire au-delà de l’usufruit. Ces actes requièrent l’accord du nu-propriétaire.
Deux formes dominent, et elles n’obéissent pas au même barème.
L’usufruit viager dure jusqu’au décès de l’usufruitier. C’est le cas le plus courant, notamment pour le conjoint survivant. Sa valeur suit le barème par âge ci-dessus.
L’usufruit temporaire est fixé pour une durée déterminée (10 ans, 15 ans). À l’échéance, la nue-propriété redevient pleine propriété. Sa valeur suit l’article 669 II (23 % par tranche de 10 ans).
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En général, l’acte juridique de l’usufruit précise les modalités des prises de décisions. En général, les décisions doivent être prises conjointement entre tous les usufruitiers. En cas de désaccord, il est possible de recourir à une médiation ou à un tribunal pour trancher le litige.
L’usufruit prend fin selon les règles initiales prévues. Dans le cas d’un usufruit viager, ce dernier prend fin au décès du premier usufruitier. Dans le cas d’un usufruit temporaire, ce dernier prend fin à la date prévue initialement.
En cas de décès de l’usufruitier, le conjoint dispose en général d’un droit d’occupation temporaire compris entre 6 et 12 mois, prévu par la loi.
Les droits de succession sont à régler par l’usufruitier et dépendent du lien de parenté entre le défunt et l’héritier. Le taux du droit de succession est par exemple nul entre deux conjoints. Les droits de succession sont calculés sur la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété, en fonction de l'âge de l'usufruitier et du barème usufruit.
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