Qu'est-ce que l'usufruit ?

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Usufruit Définition

L'usufruit est un droit permettant à une personne, appelée usufruitier, de jouir d'un bien appartenant à une autre personne, appelée nu-propriétaire. Ce dernier en conserve donc la propriété du bien tandis que l'usufruitier peut l’utiliser ou en percevoir les fruits (comme les loyers d'un bien immobilier). Le propriétaire du bien, appelé le nu-propriétaire, conserve la propriété du bien, mais ne peut pas l'utiliser ni en jouir pendant la durée de l'usufruit.

Démembrement de la propriété : usufruit et nue-propriété

Le droit de propriété (usus + fructus + abusus) peut être démembré. Celui qui jouit de l’usus du bien ne peut que l’habiter. Il ne peut ni recevoir le loyer du bien s’il est loué, ni vendre le bien. La personne qui détient le droit d’utiliser (usus) et de recevoir les revenus du bien (fructus) est l’usufruitier. Ce dernier ne peut détruire, modifier considérablement le bien ni le vendre. Il s’agit là des droits du nu-propriétaire (abusus). 

Si le démembrement de propriété présente des avantages fiscaux en matière de transmission de patrimoine, il peut néanmoins entraîner des conflits entre les différentes parties. L'usufruit est souvent utilisé dans le cadre de successions, par exemple pour permettre à un conjoint survivant de continuer à utiliser un bien immobilier appartenant à la communauté des époux.

Les différents types d’usufruit

Il existe plusieurs types d’usufruits :

• L'usufruit viager. Ce dernier dure jusqu'au décès de l'usufruitier. La nue-propriété revient alors au nu-propriétaire. Il peut être créé soit par un acte juridique, soit par la loi (par exemple, en cas de donation entre époux).
• L'usufruit temporaire. Il s'agit d'un usufruit qui a une durée déterminée, qui peut être fixée soit par la loi, soit par un accord entre les parties. Par exemple, lorsqu’une personne vend un bien et qu’elle souhaite en garder l’usufruit pendant quelques années. À la date où l’usufruit arrive à son terme, la nue-propriété revient au nu-propriétaire.
• L'usufruit successif. Il prévoit la transmission de l'usufruit à une autre personne après le décès de l'usufruitier initial lorsque le terme de l’usufruit n’est pas échu.
• L'usufruit collectif est un usufruit qui est détenu par plusieurs personnes simultanément. Dans ce cas, chaque usufruitier peut utiliser l'objet de l'usufruit, mais ils doivent prendre ensemble toutes les décisions concernant l'objet de l'usufruit. Par exemple, un groupe de copropriétaires d'un immeuble peut détenir collectivement un usufruit sur la terrasse ou le jardin commun de l'immeuble.
• L'usufruit partiel ne porte que sur une partie de l'objet de l'usufruit. Dans ce cas, le nu-propriétaire conserve l’usufruit sur l'autre partie du bien immobilier et peut l'utiliser ou la louer librement.

Les droits et responsabilités lors d’un usufruit

Les droits

Un usufruit donne la possibilité à l’usufruitier d’utiliser le bien immobilier comme il le souhaite. Il peut y habiter ou le mettre à disposition de qui il le souhaite. L’usufruit donne également le droit de percevoir les revenus relatifs au bien. Notons néanmoins que pour les locaux commerciaux, l’usufruitier ne peut pas conclure ni renouveler un bail de type commercial, artisanal, industriel ou rural portant sur ce local. De même, il ne peut pas signer un avenant au contrat de bail sans l’accord du nu-propriétaire. 

L’usufruitier peut vendre ou céder son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. Il est également possible de le transmettre à un héritier ou à un tiers dans son testament.

L’usufruitier dispose aussi du droit d’apporter des modifications au bien immobilier. Néanmoins, ces modifications ne doivent pas être majeures. Il peut réaliser des travaux d’entretien, mais ne peut modifier la structure du bien sans l’accord du nu-propriétaire.

Les responsabilités

L’usufruitier doit entretenir le bien immobilier pendant toute la durée de l’usufruit. Il est chargé des travaux d’entretien du bien afin que ce dernier ne se dégrade pas. En revanche, en cas de grands travaux, c’est le nu-propriétaire qui est en charge, sauf si ces derniers résultent d’un manquement de l’usufruitier dans l’entretien du bien.

C’est l’usufruitier qui paye les charges fiscales. En effet, en tant qu’utilisateur du bien, c’est lui qui paie la taxe foncière. De même, il est également redevable des charges de copropriété et des frais d’assurance.

L’usufruitier doit aussi faire un état des lieux au début de l’usufruit et le faire signer par le nu-propriétaire. À la fin de la période d’usufruit, il se doit de rendre l’ensemble des biens mobiliers associés au bien. Ainsi, il n’a pas le droit d’apporter des modifications importantes au bien sans l’accord du nu-propriétaire. De même, il ne peut ni le céder ni le vendre. Notons également qu’il ne peut le louer pour une durée supérieure à la durée de l’usufruit.

En cas de non-respect de ces règles, l’usufruitier peut être tenu pour responsable des dommages subis par le bien et être contraint de les réparer.

Il est important de noter que les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier, sauf s'ils résultent d'un vice caché ou d'un défaut antérieur à l'usufruit.

La cession ou la donation d’un bien démembré

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire s’accordent pour vendre le bien, le produit de la vente est réparti entre les deux. Selon l’article 621, « Le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix ». En cas de vente, de donation, de succession ou d’apport en société, il convient de réaliser un calcul de la valeur de l’usufruit. Le barème relatif à l’usufruit est défini par l’article 669 du Code général des impôts. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier.