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La nue-propriété est l'un des deux éléments du démembrement de propriété, avec l'usufruit. Elle permet de détenir un bien sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus, en attendant de récupérer la pleine propriété. C'est un outil patrimonial puissant, utilisé pour optimiser une transmission ou réaliser un investissement immobilier décoté.
La nue-propriété est l'un des deux éléments du démembrement de propriété, prévu par les articles 578 et suivants du Code civil. Le droit de propriété est divisé en trois attributs :
Lorsque la propriété est démembrée :
Formule simple : Pleine propriété = Nue-propriété (abusus) + Usufruit (usus + fructus)
À l'extinction de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier), la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains du nu-propriétaire, sans aucun frais ni fiscalité.
Le démembrement peut résulter de quatre situations principales :
Selon l'article 605 du Code civil, le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations :
L'entretien courant et les petites réparations restent à la charge de l'usufruitier.
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La valeur de la nue-propriété est déterminée par un barème officiel fixé par l'article 669 du CGI. Il dépend de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de la nue-propriété | Valeur de l'usufruit |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 10 % | 90 % |
| 21 à 30 ans | 20 % | 80 % |
| 31 à 40 ans | 30 % | 70 % |
| 41 à 50 ans | 40 % | 60 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 60 % | 40 % |
| 71 à 80 ans | 70 % | 30 % |
| 81 à 90 ans | 80 % | 20 % |
| Plus de 91 ans | 90 % | 10 % |
Exemple chiffré : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un appartement valant 400 000 € à son enfant. La valeur fiscale de la nue-propriété est de 60 %, soit 240 000 €. Les droits de donation sont calculés sur cette base réduite, et non sur les 400 000 € de la pleine propriété.
Bon à savoir : Plus l'usufruitier est jeune, plus la nue-propriété vaut cher fiscalement (car la durée probable du démembrement est longue). À l'inverse, transmettre la nue-propriété tôt dans la vie est fiscalement avantageux pour les héritiers.
Réduction des droits de donation. Comme les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (toujours inférieure à la pleine propriété), la facture fiscale est mécaniquement réduite. Cumulé avec les abattements de droit commun (100 000 € par enfant tous les 15 ans), le démembrement permet d'optimiser fortement la transmission.
Aucune fiscalité à l'extinction de l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit de succession supplémentaire. C'est l'un des principaux avantages du démembrement.
Maintien du contrôle pour le donateur. Le parent qui se réserve l'usufruit continue à habiter le bien ou à percevoir les loyers, tout en sécurisant la transmission à ses enfants.
Décote significative à l'achat. L'achat en nue-propriété donne droit à une décote généralement comprise entre 30 et 50 % par rapport à la pleine propriété, selon la durée du démembrement.
Absence de fiscalité courante. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire :
Pas de gestion locative. Aucune contrainte locative, aucune vacance à gérer, aucun risque d'impayé pendant toute la durée du démembrement.
Plus-value potentielle à la revente. Une fois la pleine propriété récupérée, la revente peut générer une plus-value substantielle, alimentée à la fois par la décote initiale et l'évolution du marché.
Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété à un tiers sans l'accord de l'usufruitier. L'acquéreur reprend les droits du nu-propriétaire et attendra l'extinction de l'usufruit pour récupérer la pleine propriété. Le marché est limité et concerne surtout des investisseurs spécialisés.
Pour vendre le bien en pleine propriété, l'accord de l'usufruitier est obligatoire. Le prix de vente est ensuite réparti entre nu-propriétaire et usufruitier selon le barème de l'article 669 du CGI.
C'est l'opération la plus courante en patrimoine. Le donateur conserve l'usufruit, le donataire reçoit la nue-propriété. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit significativement la facture fiscale.
Une variante très utilisée : démembrer non pas le bien lui-même, mais les parts d'une SCI détenant le bien. Cela offre une souplesse supplémentaire et permet, par exemple, de transmettre progressivement le patrimoine immobilier à ses enfants tout en conservant le contrôle de la société.
Oui, les nu-propriétaires ont des droits de vote lors des assemblées générales de copropriété, principalement sur les décisions affectant la substance du bien et les réparations majeures, conformément à leur responsabilité de maintien de la structure du bien.
Il est possible de renoncer à une nue-propriété, par exemple en la vendant ou en la donnant. Cette décision doit être mûrement réfléchie, car elle a des implications fiscales et patrimoniales.
En cas de décès de l'usufruitier avant le nu-propriétaire, ce dernier récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires sur la valeur de l'usufruit qui s'éteint.
