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★★★★★ Gratuit · Sans engagementLa loi Carrez oblige le vendeur d’un lot de copropriété à mentionner sa superficie privative, dite surface Carrez, dans la promesse et l’acte de vente. Instaurée par la loi du 18 décembre 1996, elle protège l’acquéreur contre les erreurs de surface. En cas d’écart supérieur à 5 %, l’acheteur peut demander une réduction du prix.
La loi Carrez est la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, qui a créé l’obligation de mentionner la superficie privative dans toute vente d’un lot de copropriété. Son but est de sécuriser la transaction et de réduire les litiges sur la surface annoncée. Depuis son entrée en vigueur en 1997, sa définition n’a pas changé.
La surface Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts du lot, calculée selon des règles précises.
La loi Carrez s’applique à la vente de tout lot, ou fraction de lot, de copropriété d’au moins 8 m² : appartement, local commercial, bureau, ou maison en lotissement soumise au régime de la copropriété. Les caves, garages et emplacements de stationnement en sont exclus, de même que les lots de moins de 8 m².
Bon à savoir : une maison individuelle, qui n’est pas en copropriété, n’est pas concernée par la loi Carrez. Pour une location, c’est une autre mesure qui s’applique, la surface habitable au sens de la loi Boutin.
La surface Carrez est la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, et embrasures de portes et fenêtres. Règle fondamentale : seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre sont prises en compte.
Prenons un exemple : pour un logement de 75 m² au sol, dont 65 m² ont une hauteur supérieure à 1,80 m et 7 m² une hauteur inférieure, la surface Carrez est de 65 m². Les 7 m² sous 1,80 m sont exclus, et le reste correspond à l’épaisseur des murs et cloisons.
| Entre dans le calcul | Est exclu |
|---|---|
| Pièces fermées d’au moins 1,80 m | Surfaces de moins de 1,80 m |
| Véranda close et couverte d’au moins 1,80 m | Balcons, terrasses, loggias |
| Combles aménagés, clos et couverts | Caves, garages, parkings |
| Murs, cloisons, gaines, embrasures |
Trois conditions décident si un espace entre dans le calcul : il doit être une partie privative, être clos et couvert, et atteindre 1,80 mètre. La loi Carrez ne juge pas le confort d’un espace, mais sa réalité matérielle.
La surface Carrez et la surface habitable (loi Boutin) sont deux mesures différentes, utilisées dans deux contextes distincts.
| Critère | Surface Carrez | Surface habitable (loi Boutin) |
|---|---|---|
| Contexte | Vente d’un lot de copropriété | Location, bail d’habitation |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Véranda close et couverte | Comptée si 1,80 m | Exclue |
| Combles non aménagés | Comptés si clos, couverts et 1,80 m | Exclus |
La loi prévoit des sanctions précises, fondées sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Absence de mention de la superficie : si l’acte ne mentionne pas la surface Carrez, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente, dans un délai d’un mois après la signature.
Surface réelle inférieure de plus de 5 % : si la surface mesurée après la vente est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix. L’action doit être intentée dans l’année suivant l’acte authentique, un délai de forclusion au-delà duquel plus aucun recours n’est possible.
Bon à savoir : la réduction se calcule au prorata, selon la formule : (prix de vente du lot × surface manquante) ÷ surface mentionnée dans l’acte. À l’inverse, si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix.
Le vendeur est responsable de la mention de la surface. Il peut la mesurer lui-même, mais il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel, diagnostiqueur ou géomètre, pour sécuriser la transaction et éviter tout litige. Le mesurage Carrez n’a pas de durée de validité : il reste valable tant qu’aucuns travaux n’ont modifié la surface du lot.
Techniquement, oui. Mais étant donné la complexité et les risques juridiques, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié.
L'acquéreur dispose d'un an à compter de la signature de l'acte de vente pour contester une erreur de superficie excédant 5%.
La surface loi Carrez concerne les biens en copropriété et exclut les espaces de moins de 1,80 m de hauteur. La surface habitable loi Boutin est utilisée pour les locations et prend en compte les espaces habitables exclusivement.
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