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Loi Carrez

Meryem Chiouar
26.12.2023
6 min

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

loi carrez

Qu'est-ce que la loi carrez ?

Définition et origine

La loi Carrez, promulguée en 1996 et nommée en l'honneur du député Gilles Carrez, est une disposition légale française destinée à garantir la transparence lors de la vente de biens immobiliers en copropriété. Son objectif principal est de protéger les acquéreurs en leur assurant une connaissance exacte de la superficie privative du bien qu'ils envisagent d'acheter. Cette mesure répondait à un besoin croissant de clarté dans les transactions immobilières, où les divergences entre superficies annoncées et réelles pouvaient engendrer des conflits et des déceptions.

 Champ d'application

La loi Carrez concerne spécifiquement les biens immobiliers situés dans des copropriétés. Cela concerne donc une vaste gamme de propriétés, comme les appartements, les duplex, et les maisons en lotissement (copropriété horizontale). Toutefois, elle ne s'applique pas aux maisons individuelles qui ne font pas partie d'une copropriété. De même, les caves, les garages, les parkings, et tout autre espace ne constituant pas un lieu de vie habitable sont exclus du calcul de la superficie selon la loi Carrez. Cette exclusion est importante, car elle influe sur la manière dont la surface totale du bien est évaluée et donc sur son évaluation financière.

La loi Carrez a ainsi créé un cadre plus fiable pour les achats immobiliers en copropriété, en établissant une méthode standardisée pour le calcul de la superficie privative. Cela a permis d'améliorer la confiance des acquéreurs et de réduire les litiges liés à la surface habitable des biens immobiliers.

Comment calculer la superficie selon la loi Carrez ?

Méthodologie de mesure

Pour mesurer la superficie selon la loi Carrez, une technique spécifique est mise en œuvre. Cette méthode débute par la mesure de la surface au sol de chaque pièce du bien immobilier. Cependant, le calcul ne s'arrête pas là. Il faut ensuite déduire de cette mesure brute toutes les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escalier, les gaines, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres. Un aspect essentiel de ce calcul est la considération de la hauteur sous plafond : seules les parties des locaux présentant une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte. Cette spécification est cruciale car elle exclut les volumes sous pente ou les sous-sols peu élevés qui ne sont pas considérés comme des espaces de vie habitables.

Éléments exclus du calcul

L'application de la loi Carrez nécessite également d'être attentif aux espaces qui sont explicitement exclus du calcul de la superficie. Parmi ceux-ci, on retrouve notamment : 

  •  les balcons
  • les terrasses
  • les loggias
  • les jardins 
  • les caves 
  • les parkings 

Cette exclusion s’aaplique indépendamment de leur taille ou de leur utilité. De même, toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont également exclues. Cette exclusion vise principalement les pièces ou portions de pièces mansardées, les mezzanines de faible hauteur, ou encore certains sous-sols et combles non aménagés. Ainsi’ tous les espaces qui ne contribuent pas à la surface habitable réelle du logement, en termes de confort et d'usage, sont omis dans le calcul selon la loi Carrez.


L'Importance de la loi Carrez dans les transactions immobilières

Protection des acquéreurs

La loi Carrez joue un rôle crucial dans la protection des acquéreurs en copropriété. Elle établit une obligation légale pour le vendeur de déclarer précisément la superficie privative du bien. Cette précision est fondamentale car elle influence directement la valeur du bien immobilier. En garantissant la transparence sur la superficie réelle, la loi Carrez permet aux acquéreurs de prendre des décisions éclairées et de planifier leurs investissements avec plus de certitude. Elle évite les déceptions post-achat et les conflits potentiels liés à une superficie surestimée, assurant ainsi une transaction plus juste et plus sûre.

Conséquences en cas de non-conformité

La non-conformité avec la loi Carrez peut avoir des répercussions significatives. Lorsque la différence entre la superficie annoncée et celle mesurée excède 5%, les conséquences juridiques et financières pour le vendeur peuvent être importantes. L'acheteur dispose alors de plusieurs options.

  •  Premièrement, il peut demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la différence de superficie. Cette négociation se base sur le prix au mètre carré et peut représenter une somme considérable, surtout dans les zones où l'immobilier est cher. 
  • Deuxièmement, si la vente n'est pas encore finalisée, l'acheteur a le droit d'annuler la transaction. Cette clause de protection représente un levier puissant pour l'acheteur et incite les vendeurs à être scrupuleux dans leur déclaration de superficie. 

Les professionnels du diagnostic et la Loi Carrez

Choix du diagnostiqueur

Pour garantir l'exactitude et la conformité des mesures selon la loi Carrez, le choix d'un professionnel compétent est crucial. Les géomètres-experts ou diagnostiqueurs certifiés disposent des qualifications et de l'expertise nécessaires pour effectuer ces mesures. Ces professionnels sont formés pour prendre en compte toutes les spécificités architecturales et structurelles du bien, assurant ainsi que la superficie privative est calculée conformément aux exigences de la loi. En faisant appel à un expert, le vendeur minimise le risque d'erreurs et de litiges ultérieurs relatifs à la superficie déclarée, renforçant ainsi la confiance et la transparence dans la transaction immobilière.

Validité et coût du diagnostic

Le diagnostic de la superficie selon la loi Carrez est d'une validité illimitée, ce qui signifie qu'une fois réalisé, il n'a pas besoin d'être renouvelé à moins que des modifications structurelles ne soient apportées au bien. Ces modifications sont notamment des extensions, des rénovations ou des reconfigurations internes qui affectent la superficie habitable. Concernant le coût, il varie généralement en fonction de la taille et de la complexité du bien immobilier. En moyenne, les tarifs peuvent aller de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros, mais il est toujours recommandé de demander plusieurs devis pour trouver le meilleur prix. Les coûts peuvent également dépendre de la localisation géographique du bien et du nombre de pièces à mesurer. En outre, certains professionnels proposent des forfaits incluant d'autres diagnostics obligatoires, ce qui peut être une option économiquement avantageuse pour le vendeur.

Points à retenir
  • La loi Carrez est essentielle pour les transactions de biens en copropriété, assurant la transparence sur la superficie.
  • Le calcul de la superficie loi Carrez exclut certaines surfaces et requiert une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m.
  • En cas de non-conformité significative, l'acheteur a des recours légaux, incluant la réduction du prix de vente.
  • Un diagnostic professionnel est recommandé pour garantir la précision et éviter les litiges.
  • La loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles et diffère de la surface habitable loi Boutin.

FAQ

Peut-on réaliser soi-même le diagnostic loi Carrez ?

Techniquement, oui. Mais étant donné la complexité et les risques juridiques, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié.

Quel est le délai pour contester une erreur de superficie selon la loi Carrez ?

L'acquéreur dispose d'un an à compter de la signature de l'acte de vente pour contester une erreur de superficie excédant 5%.

Quelle est la différence entre la surface loi Carrez et la surface habitable loi Boutin ?

La surface loi Carrez concerne les biens en copropriété et exclut les espaces de moins de 1,80 m de hauteur. La surface habitable loi Boutin est utilisée pour les locations et prend en compte les espaces habitables exclusivement.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.