Qu'est-ce qu'un usufruitier ?

Usufruitier : définition

En immobilier, un usufruitier est une personne qui possède le droit d'utiliser et de profiter d'un bien immobilier ou d'un bien meuble pendant une certaine période de temps, sans en être le propriétaire. Le droit de la propriété donne aux propriétaires trois sortes de prérogatives :

• l'usus correspond au droit de disposer du bien. Ce droit peut être exercé par le propriétaire ou par un tiers s’il y est autorisé.

• Le fructus correspond au droit de percevoir les fruits du bien, par exemple des revenus de location. Il peut là encore s’agir du propriétaire ou d’un tiers autorisé.
• l'abusus (ou nue-propriété) est donc la possession du bien par le propriétaire. Ce droit est propre au propriétaire du bien.

La réunion de l’usus et du fructus désigne l'usufruit. Ainsi, en d'autres termes, l'usufruitier a le droit de jouir de l'utilisation du bien et d'en tirer des avantages (par exemple, en le louant), mais il n'a pas le droit de vendre le bien ou de le donner à quelqu'un d'autre. Cela reste le droit du nu-propriétaire.

Dans quel cas donne-t-on un usufruit ?

Il est possible de devenir usufruitier par le biais d'un contrat de vente ou de donation avec réserve d'usufruit. L'usufruit peut également être donné dans le cadre d'une succession. Il est possible de léguer la nue-propriété et l'usufruit à deux personnes différentes. Par exemple, il est possible de léguer la nue-propriété d'une maison à ses enfants, mais d'en donner l'usufruit à un conjoint. De même, dans le cadre d'un contrat de vente, le vendeur peut décider de vendre la nue-propriété, mais de conserver l'usufruit du bien pendant une période déterminée. L'usufruit peut être établi par une convention entre les parties ou par une décision de justice.

Quelles sont les différences entre un usufruitier et un nu propriétaire ?

Il existe plusieurs différences entre ces deux termes. L'usufruitier a le droit d'utiliser et de jouir du bien immobilier pendant une durée déterminée, tandis que le nu-propriétaire possède la propriété du bien sans pouvoir l'utiliser ou en jouir. 

L'usufruitier est responsable des charges courantes, tandis que le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations. Enfin, l'usufruit peut être vendu, tandis que la nue-propriété peut également être vendue. Voici un tableau résumant les principales différences entre l’usufruitier et le nu propriétaire.

Quels sont les droits et les responsabilités ?

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier a donc le droit d’utiliser et de profiter du bien immobilier. Il a le droit de percevoir également les revenus générés par le bien. Il peut d’agir d’un loyer si le bien est en location. Il doit donner son accord si le nu-propriétaire veut vendre le bien. Néanmoins, ce dernier peut vendre la nue-propriété. Le propriétaire du bien change, mais celui-ci ne peut en aucun cas retirer ses droits à l’usufruitier avant la fin de la durée prévue ou avant son décès. En revanche, l’usufruitier n’a aucunement le droit de vendre, de donner ou de détruire le bien. Il s’agit là des droits du propriétaire. 

L’usufruitier peut vendre son droit à l’usufruit ou même le céder gratuitement sans l’accord du nu-propriétaire. En revanche, les durées initiales de fin de la période d’usufruit restent les mêmes : soit la durée conventionnelle, soit le décès du premier usufruitier.

Les responsabilités de l’usufruitier

L’usufruitier assume les charges courantes du bien qu’il utilise. Ainsi, c’est lui qui est chargé des factures d’eau ou d’électricité. En revanche, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. Néanmoins, si le besoin de gros travaux est causé par le défaut d’entretien de l’usufruitier, alors c’est ce dernier qui doit la prendre en charge. 

Il est à noter que la taxe foncière est également à la charge de l’usufruitier puisqu’elle est due par la personne qui reçoit les revenus d’un bien ou qui y habite. De même, c'est à lui de s’acquitter des droits de succession.

Ce dernier ne peut modifier le bien qu’il occupe de manière importante sans le consentement du nu-propriétaire. À la fin de l’usufruit, l’usufruitier doit rendre le bien immobilier dans son état initial. La loi l’oblige d’ailleurs à fournir une caution au nu-propriétaire pour garantir le paiement de dommages au cas où l’usufruitier ne restitue pas le bien dans l’état où il lui a été confié.