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★★★★★ Gratuit · Sans engagementLa clause de tontine, aussi appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, est une clause insérée dans l’acte d’achat d’un bien acquis à plusieurs. Au décès de l’un des acquéreurs, le survivant est réputé avoir été le seul propriétaire depuis l’origine : le bien lui revient en totalité, hors succession. C’est un outil de protection du concubin survivant, mais sa fiscalité peut être lourde.
La clause de tontine est une stipulation insérée dans l’acte d’acquisition d’un bien par deux personnes ou plus, par laquelle le dernier survivant sera réputé avoir été le seul acquéreur du bien dès l’origine. Juridiquement, le décès d’un coacquéreur a un effet rétroactif : le survivant est considéré comme l’unique propriétaire depuis le jour de l’achat, comme si le défunt n’avait jamais eu de droits sur le bien.
C’est un mécanisme ancien, créé au XIXe siècle, encore utilisé aujourd’hui pour protéger un partenaire qui n’est pas héritier légal.
Au décès d’un tontinier, sa part ne revient pas à ses héritiers, mais directement au coacquéreur survivant, qui devient seul propriétaire du bien entier. La transmission est automatique, sans partage ni formalité successorale complexe. Le bien étant réputé n’avoir jamais appartenu au défunt, il sort totalement de sa succession et échappe aux droits de ses héritiers réservataires.
C’est un fonctionnement en tout ou rien : le survivant prend tout, les héritiers du défunt n’ont rien.
Elle vise principalement les couples non mariés et non pacsés (concubins), qui ne sont pas héritiers l’un de l’autre. En l’absence de tontine, au décès de l’un, sa part revient à ses propres héritiers, et le survivant peut se retrouver en indivision avec eux, voire contraint de quitter le logement. La tontine garantit au survivant la pleine propriété, sans dépendre d’un testament qui pourrait être contesté ou limité par la réserve héréditaire. Elle est aussi parfois utilisée entre amis ou au sein d’une fratrie.
La tontine est un contrat aléatoire : au moment de l’achat, on ne doit pas pouvoir prévoir qui mourra en premier. Cet aléa de survie est la clé de voûte du dispositif. Il suppose des âges et des états de santé comparables, et une équivalence approximative des apports financiers de chaque acquéreur.
Bon à savoir : si l’aléa fait défaut, par exemple en cas de fort écart d’âge, de maladie grave connue, ou d’apports très déséquilibrés, la clause peut être requalifiée en donation déguisée. La jurisprudence récente l’a confirmé à plusieurs reprises en 2025 et 2026. La requalification réintègre le bien dans la succession, avec droits à payer, pénalités, et possible action des héritiers.
C’est le revers du dispositif. Sur le plan civil, le bien échappe à la succession, mais sur le plan fiscal, l’article 754 A du Code général des impôts répute la part du défunt transmise à titre gratuit au survivant. Celui-ci paie donc des droits selon son lien de parenté avec le défunt.
Bon à savoir : une exception subsiste, mais elle est devenue presque théorique. Si le bien constitue la résidence principale commune des deux acquéreurs et que sa valeur globale est inférieure à 76 000 €, le survivant peut être taxé aux droits de mutation d’une vente ordinaire (environ 5,8 %) au lieu des droits de succession. Ce seuil de 76 000 €, fixé en 1980 et jamais revalorisé, ne concerne plus qu’une minorité de biens.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Protège le survivant non marié, seul propriétaire | Fiscalité lourde entre concubins, jusqu’à 60 % |
| Transmission automatique, hors succession | Clause en principe irrévocable |
| Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le bien | Blocage en cas de séparation : vente impossible sans l’accord des deux |
| Évite les inconvénients de l’indivision | Risque de requalification en donation déguisée |
Pour un couple, d’autres solutions existent, souvent plus souples : le PACS ou le mariage assorti d’un testament, qui offrent l’exonération successorale entre partenaires ; l’achat en indivision, plus simple à défaire ; ou la création d’une SCI, utile notamment pour transmettre aux enfants par donation de parts. Le choix dépend de la situation et des objectifs patrimoniaux, et mérite un conseil de notaire.
Le mot tontine désigne aussi un placement collectif, la tontine d’épargne ou association tontinière, où plusieurs personnes mettent en commun des fonds que les survivants se partagent à l’échéance. C’est une notion distincte de la clause de tontine immobilière traitée ici, qui porte sur la propriété d’un bien.
Avant d’acheter ensemble, connaître la valeur du bien visé aide à bien calibrer son projet et ses apports.
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Sur le plan civil, le bien échappe à la succession. Mais fiscalement, l’article 754 A du CGI le répute transmis à titre gratuit : entre concubins, le survivant paie jusqu’à 60 % de droits.
Non, mais c’est pour eux qu’elle est la plus utile. Pour les mariés et pacsés, déjà exonérés de droits de succession entre eux, elle n’apporte pas d’avantage fiscal.
Si l'un des tontiniers souhaite sortir de la tontine avant le dénouement prévu (lorsqu'il n'y a plus qu'un tontinier), des frais de sortie peuvent être appliqués. Ces frais peuvent être stipulés dans le contrat de tontine et peuvent être basés sur une évaluation du bien ou d'autres critères spécifiés.
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