La surface hors Œuvre nette (SHON) est un concept essentiel en immobilier et urbanisme, représentant la superficie totale constructible d'un bâtiment. Cette mesure exclut certains espaces tels que les combles non aménageables, les sous-sols, les balcons, les loggias, et les surfaces de stationnement. La SHON a longtemps été utilisée pour déterminer la conformité d'un projet de construction aux normes d'urbanisme et pour le calcul des taxes liées à la construction, comme la taxe locale d'équipement et la taxe départementale des espaces naturels sensibles.
Introduite dans le cadre du Code de l'urbanisme français, la SHON a joué un rôle prépondérant dans l'évaluation et la régulation des projets de construction jusqu'à son remplacement par la notion de "surface de plancher" suite à la réforme introduite par la loi Grenelle 2 de 2010, mise en application en mars 2012. Cette évolution a été motivée par le besoin de simplifier les calculs de surfaces en urbanisme et de favoriser une meilleure isolation des bâtiments.
Le processus de calcul de la SHON commence par la détermination de la surface hors œuvre brute (SHOB), qui représente la somme totale des surfaces de plancher d'un bâtiment, incluant les murs extérieurs. De cette mesure, on soustrait diverses catégories de surfaces non aménageables ou non dédiées à l'habitation, telles que les combles et sous-sols à hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, les surfaces non closes au rez-de-chaussée, et les aires dédiées au stationnement.
Ce calcul illustre l'importance de la SHON dans l'évaluation de l'espace réellement utilisable pour l'habitation ou d'autres activités dans un projet immobilier.
La SHON joue un rôle déterminant dans le processus d'obtention des permis de construire en France. Selon la réglementation, tout projet immobilier dont la SHON dépasse 170 m² nécessite obligatoirement la collaboration d'un architecte. Cette exigence garantit que les grands projets respectent les normes architecturales, environnementales et de sécurité. En outre, la SHON influence directement les conditions de constructibilité sur un terrain, en déterminant la densité maximale de construction autorisée en fonction du Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou du Plan d'Occupation des Sols (POS). Ainsi, un calcul précis de la SHON est essentiel pour assurer la conformité d'un projet aux réglementations locales et éviter les éventuels contentieux.
La SHON est également un facteur clé dans le calcul des taxes d'urbanisme. Ces taxes, qui peuvent inclure la taxe d'aménagement, la participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC), ou la taxe pour la création de bureaux en Île-de-France, sont calculées en fonction de la surface de construction déclarée. La SHON, en définissant la surface taxable d'un projet, a donc un impact direct sur le coût financier de la construction. Cette mesure assure que les contributions fiscales des projets de construction sont proportionnelles à leur envergure et à leur impact sur l'urbanisme local.
La transition de la SHON vers la notion de "surface de plancher" a été initiée pour plusieurs raisons.
La principale différence entre la SHON et la surface de plancher réside dans les éléments inclus dans le calcul. Alors que la SHON exclut certains espaces comme l'épaisseur des murs extérieurs, les embrasures des portes et fenêtres, et les vides sous plafond de moins de 1,80 m, la surface de plancher les intègre. Cette inclusion rend le calcul de la surface de plancher plus représentatif de l'espace réellement utilisable et facilite la mise en œuvre des normes d'isolation. En conséquence, la surface de plancher tend à être plus grande que la SHON pour un même projet, influençant ainsi les décisions de conception et les calculs des taxes d'urbanisme.
Bien que la SHON ne soit plus utilisée dans les calculs actuels, sa mesure historique peut influencer la perception de la valeur d'un bien, surtout en ce qui concerne l'espace habitable ou utilisable.
La SHON pourrait rester pertinente dans l'interprétation de documents ou de plans antérieurs à la réforme de 2012, ou dans des cas spécifiques où les réglementations locales ou particulières l'exigent.
Les projets existants calculés en SHON avant la réforme de 2012 ne sont généralement pas affectés par les modifications, sauf en cas de rénovations ou d'extensions importantes, où les nouvelles réglementations peuvent s'appliquer.
