Quote-part

Qu'est-ce qu'une quote-part ?

En copropriété, la quote-part est la part des parties communes attachée à chaque lot. Chaque copropriétaire possède une partie privative (son appartement) et, indissociablement, une fraction des parties communes de l'immeuble : le terrain, les couloirs, la toiture, les murs porteurs. Cette fraction est sa quote-part.

Elle traduit le poids de votre lot dans l'ensemble de la copropriété. Un grand appartement bien situé a une quote-part plus élevée qu'un petit studio, car il représente une valeur plus importante dans l'immeuble.

Bon à savoir : ne confondez pas quote-part, tantièmes et millièmes. La quote-part est la part elle-même ; les tantièmes et les millièmes sont les unités qui servent à l'exprimer. Dire qu'un lot détient 150 millièmes, c'est indiquer que sa quote-part est de 150 sur 1 000, soit 15 % de la copropriété.

À quoi sert la quote-part ?

La quote-part remplit deux fonctions essentielles, qui touchent directement votre portefeuille et votre pouvoir de décision.

• Répartir les charges. C'est en fonction de votre quote-part que vous participez aux dépenses communes : entretien, nettoyage, ascenseur, travaux, assurance de l'immeuble. Plus votre quote-part est élevée, plus votre contribution l'est.
• Déterminer le poids de votre vote. En assemblée générale, les décisions ne se comptent pas par tête, mais par voix. Votre nombre de voix correspond à votre quote-part : un copropriétaire détenant 200 millièmes pèse davantage qu'un autre à 50 millièmes.

Bon à savoir : tout copropriétaire doit participer aux charges générales à hauteur de sa quote-part, même s'il n'occupe pas son lot ou n'utilise pas certains équipements. Les charges liées à la conservation et à l'entretien des parties communes sont dues par tous, proportionnellement.

Comment se calcule la quote-part ?

La quote-part de chaque lot est déterminée à sa création par un géomètre-expert, selon la valeur relative du lot. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise les critères retenus : la superficie, la consistance et la situation du lot, sans tenir compte de l'usage qui en est fait.

Concrètement, un appartement de 80 m² en étage élevé, lumineux et bien exposé, aura plus de tantièmes qu'un studio en rez-de-chaussée. Une cave ou un parking ajoute aussi quelques tantièmes au lot.

Pour calculer votre quote-part de charges, la formule est simple :

Quote-part de charges = montant à répartir × tantièmes de votre lot / total des tantièmes de la clé

Par exemple, pour une dépense de 9 000 € répartie sur une clé de 1 000 tantièmes, un lot détenant 200/1 000 paiera 1 800 €, tandis qu'un lot à 50/1 000 paiera 450 €.

Les clés de répartition : toutes les charges ne se partagent pas pareil

C'est une subtilité importante. Toutes les dépenses ne suivent pas la même quote-part. La loi distingue deux grandes catégories, prévues par l'article 10 de la loi de 1965.

Les charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) sont réparties selon la quote-part générale de chaque lot. Les charges spéciales, liées à un service ou un équipement commun comme l'ascenseur, sont réparties selon l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot. Un rez-de-chaussée peut ainsi être dispensé des charges d'ascenseur.

C'est pourquoi un même lot peut avoir plusieurs quotes-parts, une par clé de répartition. Avant tout calcul, il faut repérer la bonne clé dans le règlement de copropriété.

Où trouver sa quote-part ?

Votre quote-part n'est pas un mystère : elle est consignée dans des documents officiels que vous pouvez consulter à tout moment. Elle figure dans l'état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété, ainsi que dans votre acte de vente. Le syndic peut également vous la communiquer.

Depuis fin 2002, tout règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en compte et la méthode de calcul ayant servi à fixer les quotes-parts, ce qui les rend plus transparentes.

Bon à savoir : la quote-part figurant dans votre acte de vente influe aussi sur la valeur de votre bien. Pour connaître la valeur de marché de votre lot, au-delà de sa seule quote-part, vous pouvez utiliser l'estimation en ligne RealAdvisor.

Peut-on modifier une quote-part ?

Modifier une quote-part est possible, mais encadré, car cela touche à l'équilibre de toute la copropriété. Comme la répartition figure dans le règlement de copropriété, sa modification doit être votée en assemblée générale, à une majorité renforcée pouvant aller jusqu'à l'unanimité selon les cas.

Une révision peut être justifiée par une erreur manifeste dans la répartition initiale, ou par des travaux ayant modifié la consistance d'un lot. En cas de désaccord persistant, le tribunal peut être saisi.

Source

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété - Légifrance