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La surface habitable est l'une des notions les plus importantes en immobilier français. Elle conditionne la décence d'un logement, son loyer, et la validité d'un bail. Définie précisément par le Code de la construction et de l'habitation, elle ne doit pas être confondue avec la loi Carrez, la surface utile ou la surface de plancher. Voici tout ce qu'il faut savoir pour bien la calculer
La surface habitable est définie par l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), en vigueur depuis la recodification du 30 juin 2021. Cet article reprend la définition historique de l'ancien article R.111-2, encore largement cité.
Le texte officiel précise :
"La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres."
Autrement dit, la surface habitable correspond à l'espace réellement utilisable par les occupants pour vivre, se déplacer et stocker leurs affaires.
Pour qu'une pièce soit comptabilisée dans la surface habitable, elle doit répondre à plusieurs critères:
Ce sont ces critères qui distinguent la surface habitable des autres notions (surface de plancher, loi Carrez, surface utile).
Important La surface habitable n'est pas définie par la loi Carrez, contrairement à une idée reçue. La loi Carrez de 1996 définit la surface privative d'un lot de copropriété, qui est une notion juridiquement distincte avec ses propres règles de calcul.
Surface habitable = Surface de plancher − (murs + cloisons + escaliers + gaines + embrasures) − surfaces sous 1,80 m
Étape 1: mesurer la surface au sol de chaque pièce intérieure ayant au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.
Étape 2: additionner toutes les surfaces obtenues.
Étape 3: soustraire les surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines techniques et embrasures.
Étape 4: pour les pièces sous combles ou mansardées, ne comptabiliser que la partie où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.
Une maison comprend 3 chambres, un salon, une cuisine, une salle de bain et un couloir, pour une surface au sol totale de 120 m². Les murs et cloisons occupent 12 m². Les combles aménagés ont une surface au sol de 30 m², dont seulement 20 m² ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
Calcul:
La surface habitable totale est de 128 m².
| Type de pièce | Inclus dans la surface habitable? |
|---|---|
| Salon, salle à manger | Oui |
| Chambres | Oui |
| Cuisine | Oui |
| Salle de bain, WC | Oui |
| Couloirs, dégagements | Oui |
| Buanderie, cellier intérieur | Oui |
| Combles aménagés (>1,80 m) | Oui (uniquement la partie >1,80 m) |
| Cave | Non |
| Garage | Non |
| Sous-sol | Non |
| Terrasse, balcon, loggia | Non |
| Véranda | Non |
| Combles non aménagés | Non |
| Locaux communs | Non |
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C'est probablement la source de confusion la plus fréquente. Ces trois notions reposent sur des définitions différentes et s'appliquent dans des contextes différents.
| Critère | Surface habitable (loi Boutin) | Surface Carrez | Surface utile |
|---|---|---|---|
| Texte de référence | Article R.156-1 du CCH | Loi du 18 décembre 1996 | Article R.353-16 du CCH |
| Bien concerné | Tous les logements | Uniquement les copropriétés (>8 m²) | Logements sociaux principalement |
| Contexte d'usage | Contrats de location | Compromis et acte de vente en copropriété | Calcul de loyer HLM |
| Combles non aménagés | Exclus | Inclus si >1,80 m et aménageables | Exclus |
| Caves, garages, sous-sols | Exclus | Exclus | Inclus à hauteur de 50 % |
| Balcons, terrasses, loggias | Exclus | Exclus | Inclus à hauteur de 50 % |
| Vérandas | Exclues | Incluses si fermées et chauffées | Incluses partiellement |
| Marge d'erreur tolérée | 5 % (loi ALUR) | 5 % (loi Carrez) | Sans objet |
La surface de plancher est une notion d'urbanisme, définie depuis le 1er mars 2012 (elle a remplacé la SHON et la SHOB). Elle sert à calculer les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable). Elle inclut les surfaces sous combles, les sous-sols aménageables et les vérandas, contrairement à la surface habitable.
Bon à savoir : Pour un même logement, la surface de plancher est généralement plus grande que la surface Carrez, elle-même supérieure à la surface habitable. Trois surfaces, trois usages distincts: ne pas les confondre lors d'une transaction.
Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence du logement, un bien mis en location doit comporter au minimum:
Ces critères s'appliquent autant aux locations vides qu'aux locations meublées.
L'article R.156-1 du CCH fixe par ailleurs des seuils pour les logements neufs:
Concrètement, un logement neuf conçu pour 2 occupants doit offrir au minimum 28 m² de surface habitable et 66 m³ de volume habitable.
Pour une colocation avec bail commun, la pièce principale doit faire au moins 9 m² par colocataire. Pour une colocation avec baux individuels, chaque chambre privative doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur.
Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009 (loi MOLLE), tout contrat de location d'un logement nu utilisé comme résidence principale doit obligatoirement mentionner la surface habitable. Cette obligation a été étendue aux locations meublées par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Si la surface réelle du logement est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans le bail (loi ALUR), le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer. Cette réduction est calculée au prorata des mètres carrés manquants.
Exemple chiffré :
Le locataire peut demander cette réduction par lettre recommandée au bailleur. À défaut d'accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire.
La mention de la surface habitable n'est pas obligatoire pour:
Mais il reste fortement recommandé de la mentionner pour éviter tout litige.
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Découvrir les meilleures agencesContrairement à la location, la mention de la surface habitable n'est pas obligatoire dans un acte de vente. C'est la surface privative loi Carrez qui est obligatoire pour les biens en copropriété (lots de plus de 8 m²).
Aucune mention de surface n'est légalement obligatoire dans l'acte de vente. Mais la mentionner est recommandé pour:
Si la surface est mentionnée à titre indicatif dans l'acte, le vendeur engage sa responsabilité en cas d'écart manifeste avec la réalité.
Astuce : Pour vendre une maison individuelle, il est conseillé de fournir à la fois la surface habitable et la surface de plancher dans les annonces. Cela permet à l'acquéreur d'avoir une vision complète, surtout si le bien dispose de combles aménageables ou de sous-sols.
Le calcul de surface habitable peut être réalisé par le propriétaire, sans obligation de passer par un professionnel. Il suffit de:
Attention: le propriétaire engage sa responsabilité en cas d'erreur. Une erreur supérieure à 5 % peut entraîner des sanctions financières.
Pour sécuriser la mesure, il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié. Coût indicatif:
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité civile professionnelle et fournit une attestation officielle, qui peut être produite en cas de litige.
Le calcul de surface habitable a une validité illimitée, sauf en cas de travaux modifiant la surface (extension, transformation de combles, ajout d'une véranda fermée, suppression de cloisons). Dans ce cas, un nouveau calcul doit être réalisé.
La surface habitable (article R.156-1 du CCH) concerne tous les logements et exclut les combles non aménagés, sous-sols et annexes. La surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) concerne uniquement les copropriétés et inclut les combles aménageables, les sous-sols et les vérandas dès lors qu'ils ont plus de 1,80 m de hauteur. Pour un même bien, la surface Carrez est généralement supérieure à la surface habitable.
Non. Les balcons, terrasses, loggias et vérandas sont exclus de la surface habitable car ils ne sont pas considérés comme des espaces intérieurs habitables. Ils peuvent en revanche être valorisés à part dans une annonce ou intégrés dans la surface utile.
Pour qu'un logement soit considéré comme décent, la pièce principale doit faire au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Cette règle s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées.
Si l'écart dépasse 5 %, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle (loi ALUR 2014). La demande se fait par lettre recommandée au bailleur. À défaut d'accord amiable, le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire.
Seules les surfaces ayant au moins 1,80 m de hauteur sous plafond sont comptabilisées. Pour une pièce mansardée, on mesure uniquement la portion où la hauteur dépasse ce seuil. Le reste est exclu du calcul.
Non, sauf pour les biens en copropriété où la surface Carrez est obligatoire. Pour une maison individuelle, la mention est facultative mais recommandée pour transparence.
Oui. Tous les espaces intérieurs accessibles sans passer par l'extérieur, et ayant une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, sont inclus. Cela vaut pour les couloirs, dégagements, paliers intérieurs, cellier intégré, etc.
Comptez 60 à 100 € pour un appartement et 100 à 130 € pour une maison auprès d'un diagnostiqueur certifié. Le diagnostic est généralement valable indéfiniment, sauf travaux modifiant la surface.
