La SHOB, ou Surface Hors Œuvre Brute, est un terme crucial dans le monde de l'immobilier en France, influençant de nombreux aspects, allant de la conception de projets de construction au calcul des taxes et permis. Cet article vise à fournir une compréhension complète de la SHOB, en expliquant sa définition, son calcul, son utilité, ainsi que son impact sur le secteur immobilier.
La Surface Hors Œuvre Brute représente la totalité des surfaces de plancher de chaque niveau d'un bâtiment, y compris les murs, les cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Elle exclut les vides et trémies qui traversent le plancher. La SHOB est essentielle pour déterminer la surface constructible d'un terrain et est souvent utilisée pour calculer les droits à construire.
La réglementation autour de la SHOB est dictée par le Code de l'urbanisme en France. Elle joue un rôle déterminant dans l'obtention des permis de construire et doit être rigoureusement calculée et déclarée. La non-conformité avec ces normes peut entraîner des sanctions et des amendes.
Le calcul de la Surface Hors Œuvre Brute est un processus précis qui nécessite une attention méticuleuse aux détails. Cette mesure englobe toutes les surfaces couvertes d'un bâtiment, y compris les murs extérieurs et les éléments structurels. Il est important de noter que la SHOB inclut non seulement les espaces habitables mais aussi les balcons, les terrasses couvertes, les vérandas non fermées, et d'autres éléments similaires.
Pour réaliser ce calcul, on commence par mesurer la surface de chaque niveau du bâtiment, du sous-sol aux combles, en prenant en compte le nu extérieur des murs périphériques. Cela signifie que l'épaisseur des murs extérieurs est incluse dans le calcul. Il est essentiel de mesurer avec précision pour s'assurer que toutes les surfaces, y compris les niches et les recoins, sont comptabilisées.
Prenons l'exemple d'une maison standard avec un sous-sol de 50 m², un rez-de-chaussée de 100 m² et un étage de 80 m². Supposons également que les murs ont une épaisseur de 25 cm.
La SHOB du sous-sol serait calculée en prenant en compte l'ensemble de sa surface, incluant l'épaisseur des murs. De même, pour le rez-de-chaussée et l'étage, la surface de plancher serait mesurée depuis l'extérieur des murs, ajoutant ainsi quelques mètres carrés supplémentaires pour l'épaisseur des murs. La SHOB totale serait donc la somme de ces surfaces.
En raison de la complexité et des enjeux associés à ces calculs, il est souvent recommandé de faire appel à un architecte ou à un géomètre-expert. Ces professionnels peuvent fournir des mesures précises et s'assurer que tous les critères requis sont respectés.
La SHOB joue un rôle vital dans le processus d'obtention d'un permis de construire. Elle permet aux autorités de vérifier que le projet respecte les limites de construction autorisées et les réglementations en matière d'urbanisme. Une SHOB correctement calculée assure que le projet est en adéquation avec les plans d'occupation des sols ou les règles locales d'urbanisme, ce qui est crucial pour éviter des retards ou des refus dans l'approbation des plans de construction.
Dans le contexte légal et fiscal, la SHOB est utilisée pour déterminer diverses obligations fiscales, telles que la taxe d'aménagement ou la participation pour voirie et réseaux. Ces taxes sont souvent calculées sur la base de la surface de construction, ce qui rend le calcul précis de la SHOB essentiel pour éviter des coûts imprévus ou des litiges fiscaux. De plus, dans certains cas, la SHOB peut influencer le calcul de la valeur locative cadastrale, qui est une base pour la taxe foncière.
La SHOB est souvent confondue avec d'autres mesures comme la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) ou la surface de plancher. Contrairement à la SHOB, la SHON exclut certains espaces comme les murs, les marches, et certaines gaines. Il est essentiel de distinguer ces termes pour éviter toute confusion dans le cadre d'un projet immobilier.
Oui, lors de rénovations significatives qui modifient la surface couverte d'un bâtiment, la SHOB doit être recalculée pour refléter ces changements.
Une SHOB plus élevée peut augmenter les coûts de construction et les obligations fiscales, influençant ainsi le budget total d'un projet.
Oui, en cas de désaccord avec l'évaluation de la SHOB par les autorités, il est possible de contester cette évaluation, souvent avec l'appui d'un expert.
