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Surface de plancher - SP

Meryem Chiouar
26.07.2023
8 min

Qu'est-ce que la SP (Surface de plancher) ?

surface de plancher

Lorsqu'on parle d'immobilier, de construction ou d'extension de bâtiments en France, la notion de surface de plancher est fondamentale. Elle détermine non seulement la taille d'un projet de construction, mais influence également son approbation par les autorités locales. Si vous envisagez un projet immobilier, il est primordial de bien comprendre ce concept. Dans cet article, RealAdvisor détaille pour vous chaque aspect de la surface de plancher. 

Surface de plancher : définition

La surface de plancher est une mesure de la superficie totale d'un bâtiment, prenant en compte toutes ses parties closes et couvertes. Cette mesure se fait à partir du "nu intérieur" des façades, ce qui signifie qu'elle est calculée en partant de l'intérieur des murs, sans prendre en compte leur épaisseur.

Contrairement à d'autres mesures, comme la surface habitable qui se focalise uniquement sur les zones vivables d'une maison ou d'un appartement, la surface de plancher englobe tous les niveaux et toutes les parties du bâtiment. Ainsi, qu'il s'agisse du sous-sol, des garages, du rez-de-chaussée, des étages supérieurs ou même d'une éventuelle mezzanine, chaque zone est comptabilisée.

Comment calculer la surface de plancher ? 

La détermination de la surface de plancher est un exercice précis qui requiert méthodologie et rigueur. Bien que le concept soit assez direct, sa mise en pratique peut révéler quelques subtilités. Pour un calcul précis et conforme aux normes en vigueur, voici une procédure détaillée :

Mesure de chaque niveau

 La première étape consiste à mesurer chaque niveau du bâtiment. Cette mesure s'effectue au niveau du sol et prend en compte l'ensemble des espaces clos et couverts.

  • Outils nécessaires : Utilisez de préférence un mètre laser pour une précision optimale. Dans le cas de grandes surfaces, les télémètres laser peuvent être particulièrement utiles.
  • Procédure : Pour chaque étage, mesurez la longueur et la largeur de chaque pièce ou espace. Puis, multipliez ces deux mesures pour obtenir la superficie de cette pièce. Répétez cette opération pour tous les espaces du niveau concerné.

 Addition des superficies des différents niveaux 

Après avoir mesuré chaque niveau individuellement, il est temps de compiler ces informations.

  • Additionnez les surfaces obtenues pour chaque pièce d'un même niveau pour avoir la superficie totale de ce niveau.
  • Répétez cette opération pour tous les niveaux du bâtiment.
  • Enfin, additionnez les superficies totales de chaque niveau pour obtenir la surface de plancher brute.

Les déductions 

La surface de plancher brute obtenue précédemment n'est pas encore le chiffre final. Il y a des éléments et zones qui ne doivent pas être comptabilisés dans la surface de plancher.

  • Murs, cloisons et gaines : La surface de ces éléments peut être déduite. En effet, puisque le calcul se fait à partir du nu intérieur des façades, il est normal de déduire l'épaisseur des murs et des cloisons.
  • Marches et cages d'escaliers : Ces espaces ne sont pas considérés comme des surfaces utilisables, et leur superficie peut donc être déduite.
  • Embrasures de portes et fenêtres : Ces zones, qui représentent le creux entre le mur et la fenêtre ou la porte, ne sont pas comptabilisées.
  • Zones de faible hauteur : Tout espace dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m doit être exclu du calcul. Ces zones, souvent présentes sous les combles ou dans certaines mezzanines, ne sont pas considérées comme habitables.

Pourquoi est-ce important de connaître la surface de plancher ?

La surface de plancher d’un bâtiment ou d’une habitation est bien plus qu'une simple mesure. Elle représente un indicateur essentiel dans plusieurs domaines et a des implications à la fois juridiques, fiscales et économiques. Voici pourquoi il est crucial de la connaître avec précision.

Obtention des permis de construire 

 En France, les démarches liées à la construction, à l'extension ou à la modification d'un bâtiment sont strictement réglementées. La surface de plancher joue un rôle prépondérant dans cette réglementation.

  • Seuils réglementaires : En fonction de la surface de plancher, différents seuils sont établis déterminant la nature de la demande à effectuer : déclaration préalable ou permis de construire. Par exemple, pour une extension de maison individuelle, si cette extension ne dépasse pas 20m² (ou 40m² selon les zones) de surface de plancher, une simple déclaration préalable suffira. Au-delà, un permis de construire est exigé.
  • Conformité du projet : Une bonne connaissance de la surface de plancher permet d’assurer que le projet respecte les ratios d'occupation des sols imposés par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou toute autre règlementation locale.

Surface de plancher : les implications fiscales 

 La taille d'un bâtiment, et donc sa surface de plancher, a des répercussions sur les impôts locaux et autres taxes.

  • Taxe d'aménagement : Cette taxe, due lors de la délivrance d’un permis de construire, est calculée, entre autres, en fonction de la surface de plancher du projet. Une mauvaise estimation peut donc avoir des conséquences financières non négligeables.
  • Taxe foncière : La surface de plancher entre en compte dans la détermination de la valeur locative cadastrale du bien, qui sert de base au calcul de la taxe foncière. Une surface plus importante peut donc entraîner une augmentation de cette taxe.

 Évaluation de la valeur du bien 

 La surface de plancher est l'un des critères majeurs pris en compte lors de l'évaluation d’un bien immobilier.

  • Estimation de la valeur : Lors de la vente ou de l'achat d'un bien, la surface habitable est un des premiers éléments consultés. Elle permet d'établir une comparaison avec d'autres biens similaires sur le marché.
  • Optimisation de l'espace : Connaître précisément sa surface de plancher permet également d'optimiser l'aménagement intérieur, d'évaluer le potentiel d'extension ou encore d'anticiper d'éventuels travaux.

Surface de plancher et surface habitable : quelle est la différence ? 

Bien qu'elles puissent paraître similaires, elles ont des définitions distinctes et sont utilisées dans des contextes différents. Il est donc primordial de bien les distinguer pour éviter toute confusion.

  • Surface de plancher : Comme mentionné précédemment, il s'agit de la somme des surfaces closes et couvertes d'un bâtiment, prises à partir du nu intérieur des façades. Elle compte tous les niveaux, incluant le sous-sol, le rez-de-chaussée et tous les étages.
  • Surface habitable : Selon l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle exclut aussi certains espaces spécifiques tels que : les caves, garages, terrasses, greniers non aménageables, locaux techniques et pour une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 

Cette distinction est importante pour éviter les litiges. En effet, une mauvaise déclaration de surface peut entraîner des litiges, notamment dans le cadre d'une vente ou d'une location. Par exemple, si un bien est loué en mentionnant une surface habitable de 60m² alors qu'elle est réellement de 50m², le locataire peut demander une réduction du loyer.

Réglementation autour de la surface de plancher

La surface de plancher, en plus d'être un élément clé pour déterminer l'emprise d'un bâtiment, est également étroitement liée aux réglementations d'urbanisme. En effet, en fonction de la localité et des spécificités du terrain, la surface de plancher autorisée peut varier.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Le PLU est le principal document de planification de l'urbanisme à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes. Il définit les règles applicables à chaque parcelle, en termes d'usage des sols, de hauteur, d'emplacement des constructions, etc.

  • Coefficient d'Occupation des Sols (COS) : Bien que progressivement supprimé, le COS était utilisé pour déterminer la surface maximale constructible sur une parcelle. Aujourd'hui, d'autres critères contenus dans le PLU peuvent limiter cette surface, notamment le rapport entre la surface de plancher et la taille de la parcelle.
  • Zonage : Le PLU divise généralement la commune en différentes zones (urbaines, à urbaniser, naturelles, agricoles...). Chaque zone a ses propres règles. Dans certaines zones, par exemple, les constructions peuvent être fortement limitées pour préserver l'environnement ou le patrimoine.

Zones protégées

Dans certains secteurs, notamment près des monuments historiques, dans des sites classés ou en zones Natura 2000, des règles spécifiques peuvent s'appliquer. Ces règles peuvent limiter la hauteur des bâtiments, leur aspect extérieur, ou même interdire certaines constructions.

Autorisations et déclarations

En fonction de la taille du projet et de la surface de plancher envisagée, différentes démarches administratives peuvent être nécessaires :

  • Déclaration préalable: Pour les projets de faible envergure, une simple déclaration peut suffire. Elle informe la mairie du projet, qui vérifie alors sa conformité avec le PLU.
  • Permis de construire: Pour les projets plus importants, un permis de construire est souvent nécessaire. Il nécessite un dossier plus complet et sa délivrance est soumise à une analyse approfondie du projet par les services d'urbanisme.

Comment optimiser la surface de plancher ?

Pour ceux qui cherchent à maximiser leur surface utilisable tout en respectant les réglementations, il peut être judicieux de :

  • Consulter un architecte : Ces professionnels ont l'expertise nécessaire pour optimiser l'utilisation de l'espace tout en respectant les contraintes réglementaires.
  • Réaménager l'intérieur : Parfois, en reconfigurant l'intérieur d'un bâtiment, on peut gagner de l'espace utile sans augmenter la surface de plancher.
Surface de plancher : points à retenir

  • La surface de plancher est la superficie totale d'un bâtiment comprenant toutes ses parties closes et couvertes. Elle est mesurée à partir du "nu intérieur" des façades.
  • La surface habitable est une sous-catégorie de la surface de plancher, excluant certaines zones comme les caves, les garages, ou les greniers non aménageables.
  • La surface de plancher joue un rôle déterminant dans l'obtention de permis de construire et est influencée par des réglementations locales telles que le PLU.
  • La détermination de la surface de plancher nécessite une méthodologie rigoureuse, avec des déductions spécifiques pour les murs, cloisons, cages d'escaliers, etc.
  • La surface de plancher influe sur les taxes telles que la taxe d'aménagement et la taxe foncière.

FAQ

Existe-t-il des sanctions en cas de déclaration incorrecte de la surface de plancher lors d'une vente ou d'une location ?

Oui, une mauvaise déclaration de surface peut entraîner des litiges. Par exemple, si un bien est loué avec une surface déclarée supérieure à la réalité, le locataire peut exiger une réduction du loyer.

Est-il possible de modifier la surface de plancher d'une propriété existante sans construire de nouvelles structures ?

 Oui, par le réaménagement intérieur ou la transformation de certains espaces non comptabilisés (comme un grenier non aménageable) en espaces habitables, on peut affecter la surface de plancher sans nécessairement ajouter de nouvelles structures.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.