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Plan Local d’Urbanisme - PLU

Meryem Chiouar
28.08.2023
6 min

Qu'est-ce que le plan local d'urbanisme (PLU)

Qu’est-ce que le Plan Local d’Urbanisme - PLU ?

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est un document juridique qui détermine et régule l'usage des sols d'une commune pour les années à venir. Créé par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) en 2000, il remplace l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS) et se pose désormais comme le pivot central de la planification urbaine à l'échelle communale.

Au-delà de sa fonction réglementaire, le PLU est une boussole stratégique qui guide les élus, les urbanistes et les citoyens dans la transformation urbaine. Il s'agit d'un document de planification qui équilibre les enjeux écologiques, sociaux et économiques, définissant ainsi les contours du développement harmonieux d'une commune ou d'un ensemble de communes. Dans ce contexte dynamique, le PLU s'affirme comme le garant d'un aménagement territorial responsable et visionnaire.

Objectifs et rôles du Plan Local d'Urbanisme

Le Plan Local d'Urbanisme est l'expression des aspirations et des visions d'une commune pour son futur. En harmonisant les enjeux de croissance et d'écologie, le PLU définit comment un territoire évoluera tout en veillant à la qualité de vie de ses habitants.

Projet global et multidimensionnel 

Au cœur des missions du PLU se trouve la nécessité d'articuler différents objectifs souvent complémentaires, parfois en tension. Il s'agit de concilier des projets de développement et d'expansion urbaine avec des impératifs écologiques, de préservation et de valorisation des espaces naturels. Le renouvellement urbain, la densification et la requalification des zones existantes doivent se faire dans le respect d'un cadre de vie agréable et d'un environnement durable.

Les OAP : Bâtir l'avenir secteur par secteur 

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation sont véritablement le cœur opérationnel du PLU. Elles offrent une vision plus fine, sectorielle, de la manière dont la commune souhaite se développer. Que ce soit pour transformer un quartier en déclin, valoriser un patrimoine historique, ou aménager un nouveau pôle résidentiel, les OAP précisent les modalités et les orientations stratégiques. Elles peuvent aborder des sujets aussi variés que la mobilité, les espaces verts, les équipements publics ou la mixité sociale.

Le zonage 

La détermination des zones constructibles est une des tâches fondamentales du Plan Local d'Urbanisme. Ce découpage territorial n'est pas anodin : il oriente directement la nature et la forme que prendra l'urbanisation future. Ainsi, en définissant des zones urbaines, la commune identifie des espaces déjà densément bâtis. Les zones à urbaniser, elles, représentent le potentiel futur de développement. Quant aux zones agricoles, et naturelles et forestières, elles sont une garantie de la volonté de la commune de préserver ses espaces verts, sa biodiversité et son patrimoine paysager. Ce zonage est un outil essentiel pour garantir une cohérence entre les différentes ambitions affichées dans le PLU.

Impacts du Plan Local d'Urbanisme sur les propriétaires et promoteurs

Pour les propriétaires fonciers, les promoteurs et les investisseurs, il constitue une véritable boussole pour naviguer dans le paysage immobilier d'une commune. Il influence la faisabilité, la rentabilité et la conception des projets immobiliers.

L'incidence directe sur les permis de construire

Le PLU est le premier document que les architectes et promoteurs consultent avant d'entamer une démarche de construction. Il fixe non seulement les zones où la construction est permise, mais aussi les conditions de cette construction. Cela comprend des spécifications comme la hauteur maximale des bâtiments, les distances à respecter par rapport aux voies et aux propriétés voisines, ou encore les types de matériaux admissibles. En d'autres termes, obtenir un permis de construire sans se conformer au PLU est quasiment impossible.

Contraintes et perspectives 

Au premier abord, le Plan Local d'Urbanisme peut sembler restrictif pour les constructeurs, imposant des contraintes qui limitent la liberté de création et d'exploitation des terrains. Cependant, une lecture attentive révèle souvent des opportunités cachées :

  • Optimisation de l'espace : La connaissance des règles du PLU permet aux architectes de concevoir des projets qui exploitent au mieux le potentiel d'une parcelle, en jouant par exemple sur la hauteur autorisée ou les emprises au sol.
  • Valorisation des terrains : Un propriétaire foncier informé peut mieux valoriser son bien en sachant précisément ce qu'il est possible d'y construire. Un terrain situé dans une zone à forte densité urbaine autorisée aura, par exemple, une valeur plus élevée. Le PLU peut donc être un outil de taille pour affiner l’estimation de son bien immobilier.
  • Innovations environnementales : De nombreux PLU intègrent désormais des exigences environnementales, poussant les promoteurs à innover en matière de construction écologique et durable.
  • Intégration dans le tissu urbain : Les prescriptions architecturales et paysagères du PLU garantissent que les nouvelles constructions s'intègrent harmonieusement à l'environnement existant, préservant ainsi le charme et le caractère d'une commune.

PLU, Carte Communale et SCOT : Trois instruments d'urbanisme à différentes échelles 

Le paysage réglementaire de l'urbanisme en France est structuré autour de plusieurs outils, dont le PLU, la carte communale et le SCOT. Chacun d'eux possède ses spécificités, sa portée et ses objectifs propres, répondant à des enjeux territoriaux distincts. Néanmoins, tous convergent vers une ambition commune : encadrer l'aménagement du territoire pour un développement harmonieux.

Le Plan Local d'Urbanisme 

Une vision détaillée de l'aménagement communal Le PLU, comme nous l'avons évoqué précédemment, est un document qui fixe les règles d'urbanisme à l'échelle d'une commune. Il définit, zone par zone, ce qui peut être construit, les espaces à protéger, les densités de construction, etc. Véritable feuille de route, il reflète les ambitions locales en matière de logement, de développement économique, de transport et d'environnement.

La Carte Communale 

 La carte communale est un document d'urbanisme plus simplifié destiné principalement aux petites communes qui ne disposent pas de PLU. Moins détaillée que ce dernier, elle se contente d'identifier les zones où les constructions sont autorisées ou non. Sans rentrer dans le détail des règles, elle offre à la commune un outil adapté à sa taille, lui permettant de maîtriser son développement.

Le SCOT 

La vision stratégique d'un territoire élargi Là où le PLU et la carte communale agissent à l'échelle communale, le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) se positionne sur un niveau supérieur. Il encadre l'aménagement de l'espace sur un périmètre englobant plusieurs communes ou groupements de communes. Le SCOT fixe les grandes orientations en termes d'habitat, de mobilité, de commerce, d'environnement et de paysage pour les années à venir. C'est un instrument de mise en cohérence, assurant que les différents PLUs du territoire sont alignés avec une vision commune.

Points à retenir
  • Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est un document juridique qui régule l'usage des sols d'une commune. Il est instauré par la loi SRU de 2000, remplaçant le Plan d'Occupation des Sols (POS).
  • Plus qu'un document réglementaire, le PLU équilibre les enjeux écologiques, sociaux et économiques, définissant le développement harmonieux de la commune.
  • Il exprime la vision d'une commune pour son avenir, équilibrant croissance et écologie pour une qualité de vie optimale.
  • Les Orientations d’Aménagement et de Programmation offrent une vision sectorielle détaillée du développement souhaité par la commune.
  • Une fonction essentielle du PLU est de déterminer les zones constructibles, garantissant une harmonie entre diverses ambitions territoriales.
  • C'est un guide essentiel pour propriétaires et promoteurs, influençant directement la faisabilité et la conception des projets immobiliers.

FAQ

Pourquoi est-il essentiel de consulter le PLU avant d'acheter un terrain ?

Le PLU détermine les possibilités de construction et d'aménagement sur un terrain donné, c’est pourquoi il est promordial de le consulter en premier lieu

Comment savoir si un PLU est en révision ? 

Il est possible de se renseigner auprès de la mairie ou du service d'urbanisme de la commune. Souvent, des informations sont également disponibles sur le site internet de la commune ou de l'intercommunalité.

Le PLU peut-il être contesté ? 

Oui, après son adoption, le PLU peut être contesté devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois. Toutefois, les motifs de contestation sont strictement encadrés par la loi.

Comment le PLU prend-il en compte le développement durable ? 

Le PLU intègre les principes du développement durable à travers différentes orientations : préservation des espaces naturels, gestion équilibrée de l'urbanisation, promotion des modes de déplacement doux, etc.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.