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★★★★★ Gratuit · Sans engagementLe dépôt de garantie est la somme que le locataire verse à l'entrée pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations. Son montant, son délai de restitution et les pénalités en cas de retard sont strictement encadrés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Le plafond du dépôt de garantie dépend du type de location, et il est intangible: le bailleur ne peut pas réviser le dépôt de garantie en cours de bail.
| Type de location | Montant maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt possible |
Une précision qui compte: le plafond se calcule sur le loyer hors charges. Et le dépôt de garantie n'est jamais un paiement anticipé: le locataire ne peut pas s'en servir pour couvrir son dernier mois de loyer.
C'est la confusion la plus fréquente. Le dépôt de garantie est une somme d'argent, versée par le locataire. La caution, elle, est une personne (le garant) qui s'engage à payer si le locataire fait défaut. L'un est de l'argent, l'autre est quelqu'un. Les deux peuvent coexister dans le même bail.
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Tout se joue sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur a un mois pour restituer la totalité du dépôt de garantie, à compter de la remise des clés.
Si des dégradations sont constatées, le délai passe à deux mois, le temps de chiffrer et de déduire les réparations.
Bon à savoir: en immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision, plafonnée à 20 % du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des charges. Il régularise ensuite dans le mois suivant l'approbation des comptes. C'est une exception légale, souvent ignorée des locataires.
C'est le point le plus important, et celui que beaucoup ignorent. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal, il doit une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Cette pénalité est due de plein droit, sans décision de justice ni même mise en demeure, comme l'a confirmé la Cour de cassation en février 2026. Un exemple: pour un loyer de 850 € et trois mois de retard, la pénalité atteint 850 × 10 % × 3 = 255 €, qui s'ajoutent au dépôt de garantie dû.
Astuce : cette pénalité ne court qu'à une condition, communiquer votre nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés, par écrit et avec une preuve. Sans cette adresse, le bailleur peut justifier son retard. Ne négligez jamais cette formalité.
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes dues, mais uniquement sur justificatifs (devis, factures, état des lieux). Sont retenables: les réparations de dégradations imputables au locataire, les loyers ou charges impayés, et la régularisation de charges.
En revanche, l'usure normale ne peut jamais être facturée. Une peinture ternie par le temps, une moquette usée par le passage: ce sont des effets de l'usage courant, à la charge du bailleur. Seules les dégradations anormales (trou, brûlure, casse) sont imputables au locataire.
La marche à suivre est graduée. D'abord, une lettre recommandée au bailleur, réclamant la restitution et la pénalité, pièces à l'appui (états des lieux, photos). En cas de silence ou de refus, saisine gratuite de la commission départementale de conciliation, étape souvent préalable au tribunal. En dernier recours, le juge, où l'accompagnement d'une association de locataires est utile.
Bien documenté, un dépôt de garantie se récupère presque toujours, pénalité comprise si le bailleur a tardé.
Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée. Il est nul pour un bail mobilité. Ce plafond ne peut pas être révisé pendant le bail (art. 22, loi du 6 juillet 1989).
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois en cas de dégradations, à compter de la remise des clés.
Il doit une pénalité automatique de 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé, due de plein droit. Réclamez-la par lettre recommandée, à condition d'avoir communiqué votre nouvelle adresse.
Seulement si le logement n'a pas été rendu dans le même état de propreté qu'à l'entrée, et sur justificatif. L'usure normale, elle, n'est jamais déductible.
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