Comment estimer le prix d'un terrain ?

Il existe plusieurs façons d’estimer un terrain en termes de valeur, selon les spécificités de chacun. Pour comprendre comment estimer un terrain correctement, il est important de déterminer quel type de terrain vous possédez : est-t-il constructible ? Viabilisé ? Situé dans une zone urbaine ou à urbaniser, une zone naturelle ou une zone  agricole ? Ce sont des notions indispensables à définir avant d’entamer l’estimation d’un terrain et qui vous aideront à coup sûr, à attribuer à votre parcelle le prix de vente juste.

Comment estimer un terrain en fonction de sa nature? 

• Terrain en lotissement : il s'agit d'un terrain divisé en différentes parcelles qui présente plusieurs avantages. En effet, ce type de terrain est notamment constructible et viabilisé.
• Terrain en diffus : également appelé terrain isolé, les propriétaires de terrains en diffus possèdent une grande liberté d'action. Néanmoins, ces derniers doivent se soumettre au Plan Local d'Urbanisme dans le cas d'un projet de construction.
• Terrain viabilisé : terrain raccordé aux réseaux essentiels (gaz, électricité, eau courante, etc).
• Terrain à bâtir : correspond à un terrain constructible, il est parfois nécessaire de le viabiliser.

Comment estimer un terrain en fonction de sa zone ?

Il est possible qu’un terrain soit constructible et équipé, mais qu'il ne soit pas identifié comme zone urbaine par la commune. Il est donc important d’identifier à quelle zone d'affectation fait partie votre terrain. 

En France, c’est le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui met en place les règles d’urbanisme et de construction à respecter. Il est propre à chaque commune et permet d’effectuer l’estimation d’un terrain.  

Ce document distingue 4 zones :

• Zones urbaines (U) : correspondent aux terrains déjà urbanisés, qui abritent un grand nombre de constructions et ont la place d’en accueillir d’autres.
• Zones à urbaniser (AU) : abritent des terrains naturels pouvant être urbanisés. Ces zones peuvent donc accueillir de nouvelles constructions. Leur aménagement est soumis aux Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) qui font partie intégrante du PLU.
• Zones agricoles (A) : ces terrains sont protégés et réservés aux activités agricoles. Ils sont réglementés afin de respecter les espaces naturels.

Zones naturelles et forestières (N) : sont préservées en raison de leur caractère écologique. Seules les constructions pouvant servir à une exploitation forestière ou une activité agricole sont autorisées.

Où et comment obtenir ces informations liées à la valeur du terrain ?

Il faudra vous adresser à votre mairie afin d’obtenir toutes les informations nécessaires à l’évaluation de votre terrain. C’est elle qui pourra vous délivrer les documents nécessaires pour déterminer la valeur de votre parcelle.

Veillez-donc à demander les documents suivants :

• Le Plan Local d’Urbanisme : établit les règles à respecter en matière d’urbanisme. Ce document est essentiel pour estimer un terrain avec précision.
• La carte communale : c’est un document d'urbanisme spécifique aux petites communes qui ne disposent pas de Plan Local d'Urbanisme. Cette carte délimite notamment les parcelles où les constructions sont autorisées.
• Le relevé cadastral : il comprend les limites d’un terrain par rapport aux parcelles voisines. Le plan cadastral peut également être obtenu en ligne sur ce site internet.

La viabilisation du terrain : pour viabiliser votre terrain, il faudra vous renseigner auprès de votre mairie pour le raccordement aux réseaux publics et les frais d’équipements.

Comment est calculé le prix d'un terrain ?

Après avoir récolté tous ces éléments et identifié les caractéristiques qui définissent votre terrain, vous pouvez enfin commencer l’estimation de votre parcelle. 

Les critères nécessaires pour estimer le prix d’un terrain

Avant de démarrer votre estimation, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

• La constructibilité 

Il est tout d’abord important de déterminer si votre terrain est constructible ou non. La valeur d’un terrain constructible sera, en général, plus élevée qu’un terrain situé dans une zone agricole.

En France, le prix moyen au m² d'un terrain constructible est de 86 €. Dans la région Bourgogne-Franche-Comté, le prix moyen d'un terrain constructible est de 47 € / m² alors qu’il sera de 228 € / m² en Île-de-France.

Si vous souhaitez savoir comment estimer un terrain non constructible, il est important de savoir que la valeur du prix au mètre carré dépend de différentes caractéristiques :

• le climat ;
• la proximité avec une zone constructible ;
• la présence de bâtiments d’exploitation ;
• la possibilité de diviser les parcelles.
• La viabilisation

Un terrain viabilisé est raccordé aux réseaux essentiels suivants :

• l’accès à l’eau potable ;
• le gaz ;
• l’électricité ; 
• le réseau téléphonique, télévisé et internet ;
• le raccordement aux égouts ;
• l’assainissement collectif.

Ce critère influe largement sur le prix du terrain. Un terrain viabilisé aura une valeur nettement plus importante qu’un terrain non viabilisé. Il est important de noter que raccorder un espace aux réseaux essentiels nécessite un coût élevé. Il peut varier entre 5 000 € et 15 000 € en fonction de la distance entre le terrain et les réseaux.

• La viabilisation

Un terrain viabilisé est raccordé aux réseaux essentiels suivants :

• l’accès à l’eau potable ;
• le gaz ;
• l’électricité ; 
• le réseau téléphonique, télévisé et internet ;
• le raccordement aux égouts ;
• les assainissements collectifs.

Ce critère influe largement sur le prix du terrain. Un terrain viabilisé aura une valeur nettement plus importante qu’un terrain non viabilisé. Il est important de noter que raccorder un espace aux réseaux essentiels nécessite un coût élevé. Il peut varier entre 5 000 € et 15 000 € en fonction de la distance entre le terrain et les réseaux. 

• La localisation 

La valeur d’un terrain augmente nettement s’il se situe à proximité d’une ville, des transports en commun et des commerces. À l’inverse, son prix diminue si le terrain est exposé à des nuisances sonores (proximité d’une zone industrielle ou d’un aérodrome par exemple). 

L’exposition solaire influe également sur le prix d’un terrain, les acheteurs privilégient idéalement une exposition sud-est. 

• La nature du sol 

Que le terrain soit constructible ou non, la nature du sol est un élément capital dans le cadre d’une estimation. Dans le cas d’un terrain agricole, il est important de savoir si des exploitations peuvent être mises en place. Ce critère fera nettement augmenter la valeur du terrain. 

Si l’acquéreur souhaite construire une maison sur un terrain, il faut que ce dernier ne soit pas à risque. Si tel est le cas, des travaux à sa charge seront à prévoir. 

Comment estimer un terrain avec une maison ou une autre construction

Pour une nouvelle maison, les promoteurs effectuent leur calcul selon le prix au mètre carré moyen du secteur géographique où est situé votre terrain. On prend en compte dans le calcul tout bâtiment cadastré comme la maison ou un garage privé. 

Par exemple, si le prix moyen au m² de la ville où se situe le terrain est de 2 000 € et que la surface habitable de la maison est de 150 m², il faudra effectuer le calcul suivant :

2 000 x 150 = 300 000 € 

Pour une maison standard, il existe plusieurs façons d'estimer sa valeur, que ce soit en ligne, en analysant le marché ou en core en utilisant le prix moyen au mètre carré. Pour estimer votre maison vous-même, vous pouvez consulter cet article.

Comment estimer un terrain non viabilisé

Si votre parcelle n'est pas encore viabilisée, vous pouvez ajouter les frais de viabilisation au prix du terrain, voici les différents éléments qui sont inclus dans ces frais :

• la charge foncière : elle est spécifique à chaque commune, c’est le rapport entre le coût des travaux d'extension du réseau et la surface restante à construire ;
• le raccordement au gaz ; 
• les approvisionnement en eau potable et en eau claire ;
• l’assainissement des eaux usées ;
• le raccordement électrique ;
• le raccordement TV et téléphonique. 

Pour avoir une idée des frais de viabilisation d'un terrain, vous pouvez adresser à votre commune qui vous redirigera vers les services concernés pour vous envoyer des devis personnalisés. 

Comment estimer un terrain hors zone à urbaniser

Pour les terrains hors zone à urbaniser, le prix découle principalement de l’offre et de la demande. Plusieurs méthodes existent pour estimer un terrain :

Utiliser les prix au m² des terrains

Vous pouvez trouver les prix moyens au mètre carré des terrains sur ce site. Ce prix moyen est calculé en faisant la moyenne des prix de transaction des terrains de même type dans le même secteur.

C’est-à-dire, si un terrain constructible a été vendu à 50 € / m² dans votre ville et un autre à 250 € / m². Le prix moyen au m² dans la ville d’un terrain sera de : 

(50 + 250) / 2 = 150 € / m²

Il est également possible de réaliser cette étude manuellement en recherchant les terrains similaires actuellement en vente.

La méthode de la valeur résiduelle 

Elle concerne les investisseurs qui souhaitent exploiter votre terrain pour un projet de construction. Il leur faudra alors estimer le bénéfice que leur rapportera la construction sur votre terrain.

Leur calcul se fera de la manière suivante : 

Coûts d’investissement - Valeur de rendement 

Les coûts d’investissement :

• l'étude de sol ;
• le prix du terrain ;
• la démolition de l’actuel bien si nécessaire ; 
• la viabilisation du terrain si nécessaire ;
• les frais de construction (architecte, maître d’ouvrage, aménagement, etc.) ;
• les frais de commercialisation (prospection de clientèle, marketing, vente et procédure administrative).

La valeur de rendement : 

• En utilisant la surface constructible, cette valeur permet à un investisseur de savoir combien de logements il pourra créer et à quel prix il pourra les vendre ;
• Par exemple s’il dispose de 1 000 m² de terrain et que sa surface constructible est de 800 m², il pourra éventuellement construire 8 lots de 100 m² et les vendre chacun à 250 000 €.

Sa valeur de rendement sera égale à 250 000 x 8 =  2 000 000 €

Il devra ensuite déduire les coûts de construction à sa valeur de rendement et le résultat lui indiquera si l'investissement est rentable ou non.

Quels sont les facteurs impactant le prix d'un terrain ?

L’acquisition d’un terrain a lieu lorsqu’un acheteur a un projet de construction généralement pour y vivre. Il est nécessaire de prendre connaissance des règles d'urbanisme présentées dans le Plan Local d’Urbanisme afin d’être conscient des restrictions.

Certains éléments facilitent projet de construction : 

• L’emplacement : si le terrain est utilisé en tant que résidence principale, l’idéal serait qu’il soit situé à proximité des transports publics, des commerces et des écoles. À l’inverse, si le terrain est excentré il aura moins de valeur, sauf s’il y a des projets de constructions dans la ville. Dans ce cas, le terrain sera un bon investissement car il prendra de la valeur dans les années qui suivent.

• L’accessibilité : si l’accès au terrain est simplifié, les camions et les grues pourront accéder aux terrains facilement. Dans le cas où les constructeurs arrivent à y accéder en ayant recours à des aménagements supplémentaires, des coûts de main-d'œuvre additionnels pourraient être facturés car l’accès au terrain aura demandé plus d’efforts.

• Les dimensions : plus la surface sera importante, plus il y aura de liberté quant à la disposition de la maison ou à la distance à respecter vis-à-vis des voisins.

• La forme du terrain : elle aura une incidence sur la forme de la maison et réduira également le choix de la structure, de l’architecture et même de l’emplacement de la construction sur le terrain.

À l’inverse, certaines caractéristiques peuvent venir complexifier le projet de construction :

• Un terrain en pente : si l’inclinaison de la pente est élevée, la construction s’avérera plus compliquée que sur un sol plat car la maison devra s’adapter au relief pour permettre une stabilité. Les choix architecturaux seront également limités à cause de la complexité du projet.

• Mauvaise qualité du sol : si le sol est rocheux ou limoneux, il entraînera sans aucun doute des frais liés à l’assainissement qui sera nécessaire pour pouvoir construire sur des bases solides. Il est aussi important de vérifier l'état de pollution du sol , car les frais de dépollution seront à la charge de l'acheteur, si le propriétaire vend le terrain tel quel.

• Les servitudes : elles sont diverses et variées, il peut s'agir des servitudes de passage qui permettent l'accès d'un terrain enclavé à la voie publique, des servitudes de vue qui permettent de préserver son intimité, etc.