Il existe plusieurs façons d’estimer un terrain en termes de valeur, selon les spécificités de chacun. Pour comprendre comment estimer un terrain correctement, il est important de déterminer quel type de terrain vous possédez : est-t-il constructible ? Viabilisé ? Situé dans une zone urbaine ou à urbaniser, une zone naturelle ou une zone agricole ? Ce sont des notions indispensables à définir avant d’entamer l’estimation d’un terrain et qui vous aideront à coup sûr, à attribuer à votre parcelle le prix de vente juste.
Il est possible qu’un terrain soit constructible et équipé, mais qu'il ne soit pas identifié comme zone urbaine par la commune. Il est donc important d’identifier à quelle zone d'affectation fait partie votre terrain.
En France, c’est le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui met en place les règles d’urbanisme et de construction à respecter. Il est propre à chaque commune et permet d’effectuer l’estimation d’un terrain.
Ce document distingue 4 zones :
Zones naturelles et forestières (N) : sont préservées en raison de leur caractère écologique. Seules les constructions pouvant servir à une exploitation forestière ou une activité agricole sont autorisées.
Il faudra vous adresser à votre mairie afin d’obtenir toutes les informations nécessaires à l’évaluation de votre terrain. C’est elle qui pourra vous délivrer les documents nécessaires pour déterminer la valeur de votre parcelle.
Veillez-donc à demander les documents suivants :
La viabilisation du terrain : pour viabiliser votre terrain, il faudra vous renseigner auprès de votre mairie pour le raccordement aux réseaux publics et les frais d’équipements.
Après avoir récolté tous ces éléments et identifié les caractéristiques qui définissent votre terrain, vous pouvez enfin commencer l’estimation de votre parcelle.
Avant de démarrer votre estimation, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
Il est tout d’abord important de déterminer si votre terrain est constructible ou non. La valeur d’un terrain constructible sera, en général, plus élevée qu’un terrain situé dans une zone agricole.
En France, le prix moyen au m² d'un terrain constructible est de 86 €. Dans la région Bourgogne-Franche-Comté, le prix moyen d'un terrain constructible est de 47 € / m² alors qu’il sera de 228 € / m² en Île-de-France.
Si vous souhaitez savoir comment estimer un terrain non constructible, il est important de savoir que la valeur du prix au mètre carré dépend de différentes caractéristiques :
Un terrain viabilisé est raccordé aux réseaux essentiels suivants :
Ce critère influe largement sur le prix du terrain. Un terrain viabilisé aura une valeur nettement plus importante qu’un terrain non viabilisé. Il est important de noter que raccorder un espace aux réseaux essentiels nécessite un coût élevé. Il peut varier entre 5 000 € et 15 000 € en fonction de la distance entre le terrain et les réseaux.
Un terrain viabilisé est raccordé aux réseaux essentiels suivants :
Ce critère influe largement sur le prix du terrain. Un terrain viabilisé aura une valeur nettement plus importante qu’un terrain non viabilisé. Il est important de noter que raccorder un espace aux réseaux essentiels nécessite un coût élevé. Il peut varier entre 5 000 € et 15 000 € en fonction de la distance entre le terrain et les réseaux.
La valeur d’un terrain augmente nettement s’il se situe à proximité d’une ville, des transports en commun et des commerces. À l’inverse, son prix diminue si le terrain est exposé à des nuisances sonores (proximité d’une zone industrielle ou d’un aérodrome par exemple).
L’exposition solaire influe également sur le prix d’un terrain, les acheteurs privilégient idéalement une exposition sud-est.
Que le terrain soit constructible ou non, la nature du sol est un élément capital dans le cadre d’une estimation. Dans le cas d’un terrain agricole, il est important de savoir si des exploitations peuvent être mises en place. Ce critère fera nettement augmenter la valeur du terrain.
Si l’acquéreur souhaite construire une maison sur un terrain, il faut que ce dernier ne soit pas à risque. Si tel est le cas, des travaux à sa charge seront à prévoir.
Pour une nouvelle maison, les promoteurs effectuent leur calcul selon le prix au mètre carré moyen du secteur géographique où est situé votre terrain. On prend en compte dans le calcul tout bâtiment cadastré comme la maison ou un garage privé.
Par exemple, si le prix moyen au m² de la ville où se situe le terrain est de 2 000 € et que la surface habitable de la maison est de 150 m², il faudra effectuer le calcul suivant :
2 000 x 150 = 300 000 €
Pour une maison standard, il existe plusieurs façons d'estimer sa valeur, que ce soit en ligne, en analysant le marché ou en core en utilisant le prix moyen au mètre carré. Pour estimer votre maison vous-même, vous pouvez consulter cet article.
Si votre parcelle n'est pas encore viabilisée, vous pouvez ajouter les frais de viabilisation au prix du terrain, voici les différents éléments qui sont inclus dans ces frais :
Pour avoir une idée des frais de viabilisation d'un terrain, vous pouvez adresser à votre commune qui vous redirigera vers les services concernés pour vous envoyer des devis personnalisés.
Pour les terrains hors zone à urbaniser, le prix découle principalement de l’offre et de la demande. Plusieurs méthodes existent pour estimer un terrain :
Vous pouvez trouver les prix moyens au mètre carré des terrains sur ce site. Ce prix moyen est calculé en faisant la moyenne des prix de transaction des terrains de même type dans le même secteur.
C’est-à-dire, si un terrain constructible a été vendu à 50 € / m² dans votre ville et un autre à 250 € / m². Le prix moyen au m² dans la ville d’un terrain sera de :
(50 + 250) / 2 = 150 € / m²
Il est également possible de réaliser cette étude manuellement en recherchant les terrains similaires actuellement en vente.
Elle concerne les investisseurs qui souhaitent exploiter votre terrain pour un projet de construction. Il leur faudra alors estimer le bénéfice que leur rapportera la construction sur votre terrain.
Leur calcul se fera de la manière suivante :
Coûts d’investissement - Valeur de rendement
Les coûts d’investissement :
La valeur de rendement :
Sa valeur de rendement sera égale à 250 000 x 8 = 2 000 000 €
Il devra ensuite déduire les coûts de construction à sa valeur de rendement et le résultat lui indiquera si l'investissement est rentable ou non.
L’acquisition d’un terrain a lieu lorsqu’un acheteur a un projet de construction généralement pour y vivre. Il est nécessaire de prendre connaissance des règles d'urbanisme présentées dans le Plan Local d’Urbanisme afin d’être conscient des restrictions.
Certains éléments facilitent projet de construction :
À l’inverse, certaines caractéristiques peuvent venir complexifier le projet de construction :
Si vous souhaitez savoir comment estimer un terrain :
La valeur vénale d'un terrain est calculée selon les revenus obtenus, donc selon la valeur de rendement. Pour un promoteur immobilier ou un particulier, il s'agit du montant qu'ils pourront tirer après avoir vendu le bien en question.
Le prix d'un terrain varie selon l'offre et de la demande, il est évidemment fixé par le propriétaire du terrain. Il peut l'avoir estimé soi-même ou grâce aux conseils d'experts immobiliers, comme un notaire, un agent immobilier, ou bien après avoir consulté un cabinet d'expertise foncière. Le propriétaire du terrain peut également faire appel à un promoteur immobilier qui d'une part définit la valeur actuelle de la parcelle et sa valeur future quant à l'exploitation possible du terrain et les revenus qu'il pourra en tirer.
À noter que le prix de vente est le montant proposé par le vendeur, mais le montant auquel le vendeur et l'acheteur se mettent d'accord lors de la finalisation de la vente correspond au prix de transaction.
Le prix au m² d'un terrain constructible varie d'une commune à l'autre. Pour vous donner un ordre d'idée, les prix du m² d'un terrain en France sont très variables, en 2020 ils peuvent commencer à partir de 200 € et aller jusqu'à 2 500 € dans les plus grandes villes.
