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Donner congé à son locataire ne s'improvise pas. La procédure est strictement encadrée, et la moindre erreur de motif, de délai ou de forme peut annuler le congé et vous contraindre à prolonger la location malgré vous. Voici la marche à suivre, étape par étape.
Non, et c'est le point essentiel. Un bail d'habitation ne peut pas être rompu par le propriétaire avant son terme. Il dure 3 ans en location vide et 1 an en location meublée, et se renouvelle automatiquement par tacite reconduction. Pour y mettre fin, le propriétaire doit attendre l'échéance du bail et respecter un cadre légal strict, défini par la loi du 6 juillet 1989.
Toute erreur dans la procédure peut rendre le congé nul et prolonger la location contre votre volonté.
Bon à savoir : certains baux échappent à cette règle. Le bail mobilité et le bail étudiant prennent fin automatiquement à leur terme, sans que le propriétaire ait à donner congé.
Le propriétaire ne peut invoquer que l'un de ces trois motifs, à indiquer dans la lettre de congé :
| Motif | En quoi consiste-t-il ? | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Congé pour reprise | Récupérer le logement pour y habiter ou y loger un proche | Le proche doit être un membre proche (conjoint, partenaire de Pacs, concubin de plus d'un an, ascendant, descendant) |
| Congé pour vente | Vendre le logement libre de toute occupation | Le locataire bénéficie d'un droit de préemption (location nue) |
| Motif légitime et sérieux | Manquement du locataire (impayés, dégradations, troubles) | Le motif doit être justifié par des pièces |
Bon à savoir : pour un congé pour reprise, vous ne pouvez pas loger n'importe qui. La loi limite la reprise à un cercle familial proche. Loger un cousin, un neveu ou un ami n'est pas un motif valable et expose le congé à l'annulation.
Le préavis se compte avant la date d'échéance du bail, et dépend du type de location :
| Type de location | Préavis du bailleur |
|---|---|
| Location vide | 6 mois avant l'échéance |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance |
Autre différence importante : en location vide, le propriétaire ne peut donner congé que tous les 3 ans (à chaque échéance), alors qu'en meublé, il le peut chaque année à la date anniversaire du bail.
Le congé doit être notifié de façon incontestable, par l'un de ces trois moyens :
Le délai de préavis court à partir de la réception du courrier par le locataire, et non de son envoi. La lettre doit mentionner le motif du congé, et, selon le cas :
Astuce : adressez la lettre à chaque titulaire du bail. En cas de couple marié ou pacsé, le congé doit être notifié aux deux, même si un seul a signé, dès lors que le bailleur a été informé de l'union. Un congé adressé à une seule personne peut être contesté.
La loi protège certains locataires. Un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes ne peut pas se voir donner congé sans que le propriétaire lui propose une solution de relogement adaptée, sauf si le bailleur est lui-même âgé ou modeste. Vérifiez la situation de votre locataire avant d'engager la procédure.
Pour éviter de voir votre congé invalidé, attention à ces pièges fréquents :
Astuce : préparez votre congé plusieurs mois à l'avance et vérifiez chaque point (date d'échéance, préavis, motif, forme, destinataires). Un congé bien préparé est incontestable ; un congé bâclé peut vous coûter une année de location supplémentaire.
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À l'échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois (location vide) ou 3 mois (meublé), pour l'un des 3 motifs légaux (vente, reprise, motif légitime et sérieux), par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
Le congé pour vente, le congé pour reprise (habiter le logement ou y loger un proche), et le motif légitime et sérieux (impayés, dégradations, troubles justifiés).
Le propriétaire doit fournir des éléments concrets prouvant son intention de vendre, comme une mise en vente effective sur le marché immobilier.
Le locataire peut demander une contre-expertise par un huissier ou saisir la Commission départementale de conciliation.
Oui, mais le nouveau loyer doit être en conformité avec les lois en vigueur et les indices de référence des loyers.
6 mois avant l'échéance en location vide, 3 mois en location meublée. Le délai court à compter de la réception du congé par le locataire.
