Déterminer le prix de vente ou d'achat idéal d'un appartement n'est pas une science exacte, car chaque bien immobilier est unique et son prix dépend de l'offre et de la demande au moment de l'estimation. Cependant, il existe plusieurs outils et méthodes pour vous aider à déterminer la valeur de votre appartement dans votre zone géographique. Dans cet article, nous vous présenterons ces outils et méthodes afin de vous permettre de répondre à la question "comment estimer un appartement ?".
En France, une manière courante d'obtenir une idée du prix moyen du mètre carré dans votre région est d'analyser les annonces d'appartements en ligne. Cependant, il est important de prendre en compte que les appartements surévalués peuvent rester en ligne pendant une période prolongée, ce qui peut biaiser en partie l'estimation. Pour faciliter cette tâche, RealAdvisor propose des données spécifiques aux appartements, telles que les prix au mètre carré par commune, code postal ou quartier.
Ces informations sont calculées en utilisant la moyenne des prix au mètre carré des appartements actuellement en ligne sur les principaux portails immobiliers en France.
Prenons l'exemple de la rue Tête d'Or à Lyon - 69006. Supposons qu'un appartement d'une surface de 100 m² soit en vente à 1 100 000 € et qu'un deuxième appartement de 80 m² soit proposé à 960 000 €. Pour calculer le prix au mètre carré de chaque appartement, divisez le prix par la surface :
Ensuite, pour obtenir le prix au mètre carré de la rue Tête d'Or, calculez la moyenne des prix au mètre carré des deux appartements :
(10 000 € + 12 000 €) / 2 = 11 000 € / m².
Ainsi, si vous souhaitez estimer la valeur de votre appartement, vous pouvez multiplier sa surface par le prix au mètre carré de votre commune. Gardez à l'esprit que la localisation et les caractéristiques de votre appartement peuvent entraîner des variations par rapport à ce prix moyen. Par exemple, un appartement neuf dans un quartier prisé de la commune aura généralement un prix plus élevé.
Le calcul de la valeur en utilisant le prix au m² permet d'obtenir une première idée du prix de votre appartement en vous fiant à la valeur du marché. Cependant, elle ne prend pas bien en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien.
Pour obtenir une estimation plus précise, il est important de se renseigner sur les appartements similaires vendus dans votre ville en consultant des sites d'annonces immobilières.
Filtrer les appartements qui se rapprochent le plus du vôtre en termes de ville, nombre de chambres, aménagements, année de construction de l'immeuble et les rénovations éventuelles. Cela vous fournira une liste de biens comparables.
Le prix de vente de votre appartement sera davantage proche de celui des appartements ayant des caractéristiques similaires aux vôtres, plutôt que celui d'un appartement dans la même ville avec la même année de construction, mais des aménagements vétustes.
Une autre option pour estimer votre appartement est d'utiliser les outils d'évaluation en ligne qui effectuent l’estimation gratuitement. Plusieurs acteurs du marché ont accès aux transactions immobilières déjà réalisées et aux prix des appartements actuellement en vente. Grâce à ces informations, des algorithmes d'estimation automatique sont créés en utilisant les données clés de votre appartement, telles que la surface habitable et le nombre de pièces. Ces outils comparent ensuite votre appartement à leur base de données pour vous fournir une fourchette de prix qui se rapproche le plus de la valeur du marché.
Enfin, il est possible de faire évaluer gratuitement votre appartement par un professionnel comme un agent immobilier. Certains agents offrent ce service sans frais, notamment si vous faites appel à eux par la suite dans le cadre de la vente de votre bien.
Vous pouvez également prendre rendez-vous avec un expert en estimation immobilière, vous bénéficierez de son expertise et de sa connaissance du marché local. Il prendra en compte tous les indicateurs spécifiques à l'emplacement de votre appartement qui influencent son prix. Il pourra également vous demander de fournir certains documents tels qu'un plan, des diagnostics techniques ou d'autres attestations pour affiner son évaluation.
Vous pouvez consulter ici la liste complète de documents demandés par un expert immobilier.
Lors de l'estimation de votre appartement, il est important de prendre en compte divers éléments. Chaque appartement est unique, même si l’on parle du même immeuble.
Par exemple, un appartement situé au rez-de-chaussée aura un prix différent de celui situé au dernier étage.
Lorsqu’il s’agit de l’estimation d’un appartement, il est important de prendre en compte l’état de l’immeuble en plus des éléments suivants :
Les éléments intérieurs à ne pas oublier :
Plus un quartier est prisé, plus les prix des appartements y sont élevés. Voici les éléments qui augmentent la valeur de ce type de bien :
Les charges sont obligatoires dans un immeuble. Elles varient d’un immeuble à l’autre et incluent des frais liés à :
L’entretien de l’immeuble :
L’administratif :
Les charges de consommation :
Il est recommandé de vérifier le montant de ces charges et d’en tenir compte lors de l’achat pour ne pas avoir de mauvaises surprises durant l’année. Elles s’élèvent généralement à 1 ou 2 % du prix de vente et varient selon l’état et la gestion de l’immeuble.
Les charges élevées peuvent décourager les potentiels acheteurs, il est donc nécessaire d’inclure ce facteur dans l’évaluation du prix. À noter que les charges ne sont pas spécifiques aux appartements, un système de charge peut également être appliqué aux maisons. En savoir plus sur : l'évaluation d'une maison.
En France, les spécificités suivantes sont appliquées :
Exemple : un appartement de 3 chambres dont une de 8 m², un salon, une cuisine et une salle de bain, devra être indiqué comme suit :
3,5 pièces comprenant 2,5 chambres et 1 salon. La cuisine et la salle de bain devront être indiquées à part dans l’annonce.
Il existe plusieurs notions majeures de surface :
La surface habitable : elle fait référence à la superficie d’un bien immobilier disponible à la location. Elle se mesure en m² et représente l’addition des superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Ce type de surface ne tient pas compte des pièces annexes comme :
La surface Carrez : elle est calculée uniquement dans le cadre de la vente d’un appartement. Elle s’applique aux immeubles soumis à la copropriété et figure dans l’acte de vente. Ce type de surface correspond à l’addition des superficies de chaque pièce en déduisant les surfaces occupées par des éléments de construction : cages d'escaliers, murs, etc.
Pour en savoir plus, consultez également comment est estimé le prix d'un terrain.
Plusieurs méthodes existent pour estimer votre appartement. Dans un premier temps, vous pouvez comparer votre bien aux prix du marché : aux appartements qui ont été vendus récemment dans votre secteur géographique et qui possèdent les mêmes caractéristiques que le vôtre.
Vous pouvez également utiliser les outils en ligne comme celui de RealAdvisor pour connaitre les prix moyens et les prix au m² des appartements selon le département, la ville, le code postal et le quartier.
Enfin, faire appel à un professionnel comme un agent immobilier ou un expert peut également être bonne option. Ce dernier dispose de connaissances solides en matière d'estimation qui lui permettra d'établir un prix de vente précis.
Les éléments suivants ajoutent de la valeur à un appartement :
Si vous faites le choix d'acheter un appartement neuf, vous pourrez bénéficier de différents avantages comme une réduction des frais de notaire, une exonération de la taxe foncière mais aussi une réduction de la TVA au moment de l'achat.
Vous pouvez retrouver l'ensemble des avantages sur cet article.