Définir le prix de vente ou d'achat idéal pour un appartement n'est pas une science exacte. Chaque bien est unique et son prix sur le marché dépend de l'offre et de la demande au moment de l'estimation. Dans cet article nous allons vous présenter les outils à votre disposition pour faire estimer votre appartement gratuitement.
En France, le meilleur moyen de se faire une idée sur le prix moyen du m² dans votre région est d'analyser les annonces d'appartements en ligne. Faites attention tout de même car les appartements trop chers restent longtemps en ligne, ce qui peut induire en erreur. Afin de vous faciliter la tâche, RealAdvisor propose ici : les prix au m² spécifiques aux appartements, par commune, code postal ou quartier.
Ces prix sont calculés grâce à la moyenne des prix au m² des appartements actuellement en ligne sur les principaux portails immobiliers en France.
Exemple dans la rue Tête d’Or à Lyon - 69006 :
Si un appartement d’une surface de 100 m² est en vente à 1 100 000 € et un 2ᵉ appartement de 80 m² à 960 000 €
Calcul du prix au mètre carré par appartement :
Calcul du prix au mètre carré de la rue :
Si vous souhaitez estimer la valeur de votre appartement, il vous suffira de multiplier la surface de ce dernier par le prix au m² de votre commune. Un appartement neuf dans un quartier prisé de la commune aura un prix plus élevé.
Le calcul de la valeur en utilisant le prix au m² permet d'obtenir un prix approximatif de votre appartement en vous fiant à la valeur du marché. Cependant, elle ne prend pas bien en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien.
Afin de se rapprocher le plus du prix de votre appartement, vous devez vous renseigner sur les appartements similaires vendus dans votre ville sur un site d’annonces immobilières par exemple et filtrer les appartements qui se rapprochent le plus du vôtre. En quelques mots, il faut se mettre dans la peau d'un acheteur.
Après avoir sélectionné la ville, le nombre de chambres, les aménagements, l’année de construction de votre immeuble et indiquer s’il y a eu des rénovations, vous obtiendrez une liste de biens similaires.
Votre prix de vente se rapprochera davantage à celui qui possède des aménagements identiques au vôtre, plutôt qu'à celui d’un appartement dans la même ville, ayant la même année de construction avec des aménagements vétustes.
Aujourd'hui vous avez accès à des outils d’évaluation en ligne qui font ce travail pour vous gratuitement. Plusieurs sociétés ont accès aux transactions déjà réalisées et des prix d'appartements actuellement en vente. Ceci leur permet de créer des algorithmes d'estimation automatique en leur indiquant les informations clés de votre appartement, comme la surface habitable, le nombre de pièces... Les outils permettent de comparer votre appartement à ceux de leur base de données et vous fourniront une fourchette de prix, qui se rapproche le plus de la valeur du marché.
Les évaluations professionnelles ne sont pas toutes payantes, certains agents le font gratuitement, c’est le cas des professionnels de RealAdvisor par exemple.
Vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert qui viendra analyser minutieusement votre appartement. L’avantage de consulter un professionnel est sa connaissance du marché local. Elle lui permettra de prendre en compte tous les indicateurs de l’emplacement qui influencent le prix. Afin d’affiner son évaluation, Il pourra également vous demander de lui fournir certains documents comme un plan, des diagnostics techniques ou autres attestations.
Vous pouvez voir ici la liste complète de documents demandés par un expert immobilier.
Chaque appartement est unique, dans un même immeuble un appartement au rez-de-chaussée aura une différence de prix avec un appartement au dernier étage.
Lorsqu’il s’agit de l’estimation d’un appartement, il est important de prendre en compte l’état de l’immeuble en plus des éléments suivants :
Les éléments intérieurs à ne pas oublier :
Plus un quartier est prisé, plus les prix des appartements sont élevés. Voici les éléments qui augmentent la valeur de ce type de bien :
Les charges sont obligatoires dans un immeuble. Elles varient d’un immeuble à l’autre et incluent des frais liés à :
L’entretien de l’immeuble :
L’administratif :
Les charges de consommation :
Il est recommandé de vérifier le montant de ces charges et d’en tenir compte lors de l’achat pour ne pas avoir de mauvaise surprise durant l’année. Elles s’élèvent généralement à 1 ou 2 % du prix de vente et varient selon l’état et la gestion de l’immeuble.
Les charges élevées peuvent décourager les potentiels acheteurs, il est donc nécessaire d’inclure ce facteur dans l’évaluation du prix.
À noter que les charges ne sont pas spécifiques aux appartements, un système de charge peut également être appliqué aux maisons. En savoir plus sur : l'évaluation d'une maison.
En France, les spécificités suivantes sont appliquées :
Exemple : un appartement de 3 chambres dont une de 8 m², un salon, une cuisine et une salle de bain, devra être indiqué comme suit :
3,5 pièces comprenant 2,5 chambres et 1 salon. La cuisine et la salle de bain devront être indiquées à part dans l’annonce.
Il existe plusieurs notions majeures de surface :
Pour en savoir plus, consultez également comment est estimé le prix d'un terrain.
Plusieurs méthodes existent pour estimer votre appartement. Dans un premier temps, vous pouvez comparer votre bien aux prix du marché : aux appartements qui ont été vendus récemment dans votre secteur géographique et qui possèdent les mêmes caractéristiques que le vôtre.
Vous pouvez également utiliser les outils en ligne comme celui de RealAdvisor pour connaitre les prix moyens et les prix au m² des appartements selon le département, la ville, le code postal et le quartier.
Enfin, faire appel à un professionnel comme un agent immobilier ou un expert peut également être bonne option. Ce dernier dispose de connaissances solides en matière d'estimation qui lui permettra d'établir un prix de vente précis.
Les éléments suivants ajoutent de la valeur à un appartement :
Si vous faites le choix d'acheter un appartement neuf, vous pourrez bénéficier de différents avantages comme une réduction des frais de notaire, une exonération de la taxe foncière mais aussi une réduction de la TVA au moment de l'achat.
Vous pouvez retrouver l'ensemble des avantages sur cet article.
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