Comment estimer le prix d'un appartement ?

Définir le prix de vente ou d'achat idéal pour un appartement n'est pas une science exacte. Chaque bien est unique et son prix sur le marché dépend de l'offre et de la demande au moment de l'estimation. Dans cet article nous allons vous présenter les outils à votre disposition pour faire estimer votre appartement gratuitement. 

Quels sont les différents outils pour estimer son appartement gratuitement ?

Calculer la valeur en se basant sur le prix du m² de votre commune

En France, le meilleur moyen de se faire une idée sur le prix moyen du m² dans votre région est d'analyser les annonces d'appartements en ligne. Faites attention tout de même car les appartements trop chers restent longtemps en ligne, ce qui peut induire en erreur. Afin de vous faciliter la tâche, RealAdvisor propose ici : les prix au m² spécifiques aux appartements, par commune, code postal ou quartier.

Ces prix sont calculés grâce à la moyenne des prix au m² des appartements actuellement en ligne sur les principaux portails immobiliers en France.  

Exemple dans la rue Tête d’Or à Lyon - 69006 :

Si un appartement d’une surface de 100 m² est en vente à 1 100 000 € et un 2ᵉ appartement de 80 m² à 960 000 €

Calcul du prix au mètre carré par appartement : 

• 1er appartement : 1 100 000 € / 100 m² = 10 000 € / m² 
• 2ᵉ appartement : 960 000 € / 80 m² = 12 000 € / m²

Calcul du prix au mètre carré de la rue : 

• (10 000 € + 12 000 €) / 2 = 11 000 € / m² 

Si vous souhaitez estimer la valeur de votre appartement, il vous suffira de multiplier la surface de ce dernier par le prix au m² de votre commune. Un appartement neuf dans un quartier prisé de la commune aura un prix plus élevé.

Comparer les appartements similaires en vente

Le calcul de la valeur en utilisant le prix au m² permet d'obtenir un prix approximatif de votre appartement en vous fiant à la valeur du marché. Cependant, elle ne prend pas bien en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien.

Afin de se rapprocher le plus du prix de votre appartement, vous devez vous renseigner sur les appartements similaires vendus dans votre ville sur un site d’annonces immobilières par exemple et filtrer les appartements qui se rapprochent le plus du vôtre. En quelques mots, il faut se mettre dans la peau d'un acheteur. 

Après avoir sélectionné la ville, le nombre de chambres, les aménagements, l’année de construction de votre immeuble et indiquer s’il y a eu des rénovations, vous obtiendrez une liste de biens similaires.

Votre prix de vente se rapprochera davantage à celui qui possède des aménagements identiques au vôtre, plutôt qu'à celui d’un appartement dans la même ville, ayant la même année de construction avec des aménagements vétustes.

Estimer son appartement en ligne

Aujourd'hui vous avez accès à des outils d’évaluation en ligne qui font ce travail pour vous gratuitement. Plusieurs sociétés ont accès aux transactions déjà réalisées et des prix d'appartements actuellement en vente. Ceci leur permet de créer des algorithmes d'estimation automatique en leur indiquant les informations clés de votre appartement, comme la surface habitable, le nombre de pièces... Les outils permettent de comparer votre appartement à ceux de leur base de données et vous fourniront une fourchette de prix, qui se rapproche le plus de la valeur du marché. 

Faire expertiser son appartement gratuitement par un professionnel

Les évaluations professionnelles ne sont pas toutes payantes, certains agents le font gratuitement, c’est le cas des professionnels de RealAdvisor par exemple. 

Vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert qui viendra analyser minutieusement votre appartement. L’avantage de consulter un professionnel est sa connaissance du marché local. Elle lui permettra de prendre en compte tous les indicateurs de l’emplacement qui influencent le prix. Afin d’affiner son évaluation, Il pourra également vous demander de lui fournir certains documents comme un plan, des diagnostics techniques ou autres attestations. 

Vous pouvez voir ici la liste complète de documents demandés par un expert immobilier.

Les éléments à prendre en compte lors de l’estimation d’un appartement

Chaque appartement est unique, dans un même immeuble un appartement au rez-de-chaussée aura une différence de prix avec un appartement au dernier étage.

Les types d’appartements les plus prisés

• Duplex : est un logement individuel à deux niveaux à l’intérieur d’un immeuble collectif. Ce type de bien est de plus en plus prisé car permet d’avoir un espace plus grand qu’un appartement classique et sa disposition se rapproche à celle d'une maison. À l'inverse des maisons, les duplex sont généralement situés en ville à proximité des commerces.
  
• Attique : il comprend également les avantages du logement collectif, comme le partage des charges et la sécurité. Son atout principal reste sa position, perché sur le toit d’un immeuble. Il bénéficie d’une terrasse privée et si son emplacement est optimal d’une vue dégagée sur les alentours. Ces appartements sont très rares car un immeuble ne peut en accueillir qu’un ou deux.
  
• Appartement classique : ce qui peut ajouter de la valeur à un appartement classique sera sa position dans l’immeuble. Un appartement au rez-de-chaussée est généralement moins protégé des vols, alors que plus il sera élevé plus il y aura un sentiment de sécurité. Il disposera également de plus de lumière et peut avoir une plus belle vue en hauteur s’il n’y a pas de vis-à-vis. La valeur d’un appartement peut croître de 5 % par étage dans certains quartiers à condition qu’il dispose d'un ascenseur.
  
• Appartement mansardé : pour ce type d’appartement, il est important de vérifier quelle hauteur a été retenue pour le calcul de la surface habitable.

Évaluer l’état de l'immeuble et de l'appartement

Lorsqu’il s’agit de l’estimation d’un appartement, il est important de prendre en compte l’état de l’immeuble en plus des éléments suivants : 

• L'année de construction : plus votre immeuble est ancien, plus sa valeur décroît au fil des années.

• L’état des installations : la rénovation des parties communes est à la charge du propriétaire de l'immeuble. Pour ce qui est de l'appartement en lui-même, l'acheteur doit se renseigner en amont pour savoir si des travaux sont à prévoir (rénover la cuisine ou repeindre les murs par exemple).

• Les options : comme la présence d’un double-vitrage, d’une porte blindée, d’un système d’alarme ou de climatisation présentent des atouts importants, surtout si les immeubles voisins n'en sont pas équipés.

• Les diagnostics techniques : en France, de nombreux diagnostics sont à réaliser lors de la vente d’un appartement pour une transparence totale, de mauvais résultats entraînent systématiquement une baisse de la valeur du bien immobilier. Par exemple, un diagnostic électrique pourrait entraîner une surconsommation et faire augmenter les charges ou factures.
  
• Les rénovations effectuées : si vous avez réalisé des rénovations, vous pouvez ajouter le montant des travaux au prix de vente, à adapter selon l’année de rénovation. En effet, une rénovation réalisée il y a 30 ans n’aura plus la même valeur qu’une rénovation réalisée 5 ans avant la vente.

Les éléments intérieurs à ne pas oublier :

• La disposition : deux appartements d’une même surface dans le même immeuble peuvent avoir des prix différents, selon leur disposition. Les pièces ne doivent, par exemple, pas être trop petites afin de pouvoir les aménager correctement. De même, un couloir long mais étroit ne pourra pas être utilisé comme une pièce de vie.
  
• L’aménagement : l’aménagement d’une pièce sera l’élément différenciateur qui aidera le potentiel acheteur à se projeter dans l’appartement. Une cuisine ouverte par exemple avec un îlot central ou une salle de bain italienne avec une douche totalement ou partiellement ouverte sont des attributs qui apportent une plus-value au bien.
  
• Les équipements : tous les équipements inclus ajoutent de la valeur à l’appartement. Ils peuvent ajouter de la valeur au prix de vente de l’appartement, à condition d’être en bon état. Une machine à laver qui a 20 ans et qui ne fonctionne pas très bien, n’a quasiment aucune valeur, l’acquéreur devra même ajouter à son budget les équipements à remplacer. 

L’impact de l'environnement sur le prix de l'appartement

Plus un quartier est prisé, plus les prix des appartements sont élevés. Voici les éléments qui augmentent la valeur de ce type de bien : 

• Les commodités urbaines : la proximité avec les transports, les axes routiers, les commerces, les écoles, les gares et aéroports est très appréciée. Elle peut nettement faire augmenter le prix de vente d’un appartement. À condition que ces commodités n’apportent pas d’externalités négatives comme des nuisances sonores.
  
• La vue : un vis-à-vis peut faire diminuer le prix d’un appartement, alors qu’une vue dégagée sera un atout pour la vente. Plus important encore, une vue sur un monument, un lac, une montagne sera une caractéristique très demandée par les acquéreurs et peut faire grimper le prix de l’appartement jusqu'à 10 %.
  
• L’exposition : même si elle a un impact beaucoup plus faible qu’une belle vue, une exposition au soleil peut vous faire gagner des points sur la valeur de votre appartement.

Les charges à prendre en compte

Les charges sont obligatoires dans un immeuble. Elles varient d’un immeuble à l’autre et incluent des frais liés à :

L’entretien de l’immeuble : 

• le service de nettoyage pour les parties communes ;
• le recyclage et la collecte des déchets ;
• les coûts non anticipés, comme une réparation d’ascenseur. 

L’administratif : 

• la présence d’un gardien ou d’un service de conciergerie ;
• les coûts liés à l’organisation des assemblées générales ;
• les honoraires du syndic. 

Les charges de consommation : 

• les dépenses courantes pour l’eau ;
• l’électricité ; 
• le chauffage.

Il est recommandé de vérifier le montant de ces charges et d’en tenir compte lors de l’achat pour ne pas avoir de mauvaise surprise durant l’année. Elles s’élèvent généralement à 1 ou 2 % du prix de vente et varient selon l’état et la gestion de l’immeuble.

Les charges élevées peuvent décourager les potentiels acheteurs, il est donc nécessaire d’inclure ce facteur dans l’évaluation du prix. 

À noter que les charges ne sont pas spécifiques aux appartements, un système de charge peut également être appliqué aux maisons. En savoir plus sur : l'évaluation d'une maison.

Comment calculer le nombre de pièces ? 

En France, les spécificités suivantes sont appliquées :

• une pièce est prise en compte dès lors qu’elle mesure entre 9 et 30 m² ;
• la salle de bain et la cuisine ne sont pas considérées comme des pièces.

Exemple : un appartement de 3 chambres dont une de 8 m², un salon, une cuisine et une salle de bain, devra être indiqué comme suit :

3,5 pièces comprenant 2,5 chambres et 1 salon. La cuisine et la salle de bain devront être indiquées à part dans l’annonce.

Comment calculer la surface d’un appartement ?

 Il existe plusieurs notions majeures de surface : 

• La surface habitable : fait référence à la superficie d’un bien immobilier disponible à la location. Elle se mesure en m² et représente l’addition des superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Ce type de surface ne tient pas compte des pièces annexes comme :

• les remises et les réserves ; 
• les terrasses ;
• les balcons ou les loggias ;
• les parkings ;
• les vérandas ;
• les caves ;
• les dépendances ;
• les greniers.

• La surface Carrez : est calculée uniquement dans le cadre de la vente d’un appartement. Elle s’applique aux immeubles soumis à la copropriété et figure dans l’acte de vente. Ce type de surface correspond à l’addition des superficies de chaque pièce en déduisant les surfaces occupées par des éléments de construction : cages d'escaliers, murs, etc.

Pour en savoir plus, consultez également comment est estimé le prix d'un terrain.