Comment estimer le prix d'un appartement ?

Déterminer le prix de vente ou d'achat idéal d'un appartement n'est pas une science exacte, car chaque bien immobilier est unique et son prix dépend de l'offre et de la demande au moment de l'estimation. Cependant, il existe plusieurs outils et méthodes pour vous aider à déterminer la valeur de votre appartement dans votre zone géographique. Dans cet article, nous vous présenterons ces outils et méthodes afin de vous permettre de répondre à la question "comment estimer un appartement ?".

Comment estimer un appartement ? Les différents outils 

Calculer la valeur en se basant sur le prix du m² de votre commune

En France, une manière courante d'obtenir une idée du prix moyen du mètre carré dans votre région est d'analyser les annonces d'appartements en ligne. Cependant, il est important de prendre en compte que les appartements surévalués peuvent rester en ligne pendant une période prolongée, ce qui peut biaiser en partie l'estimation. Pour faciliter cette tâche, RealAdvisor propose des données spécifiques aux appartements, telles que les prix au mètre carré par commune, code postal ou quartier.

Ces informations sont calculées en utilisant la moyenne des prix au mètre carré des appartements actuellement en ligne sur les principaux portails immobiliers en France.

Exemple dans la rue Tête d’Or à Lyon - 69006 :

Prenons l'exemple de la rue Tête d'Or à Lyon - 69006. Supposons qu'un appartement d'une surface de 100 m² soit en vente à 1 100 000 € et qu'un deuxième appartement de 80 m² soit proposé à 960 000 €. Pour calculer le prix au mètre carré de chaque appartement, divisez le prix par la surface :

• Pour le premier appartement : 1 100 000 € / 100 m² = 10 000 € / m².
• Pour le deuxième appartement : 960 000 € / 80 m² = 12 000 € / m².

Ensuite, pour obtenir le prix au mètre carré de la rue Tête d'Or, calculez la moyenne des prix au mètre carré des deux appartements : 

(10 000 € + 12 000 €) / 2 = 11 000 € / m². 

Ainsi, si vous souhaitez estimer la valeur de votre appartement, vous pouvez multiplier sa surface par le prix au mètre carré de votre commune. Gardez à l'esprit que la localisation et les caractéristiques de votre appartement peuvent entraîner des variations par rapport à ce prix moyen. Par exemple, un appartement neuf dans un quartier prisé de la commune aura généralement un prix plus élevé.

Comparer les appartements similaires en vente

Le calcul de la valeur en utilisant le prix au m² permet d'obtenir une première idée du prix de votre appartement en vous fiant à la valeur du marché. Cependant, elle ne prend pas bien en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien.

Pour obtenir une estimation plus précise, il est important de se renseigner sur les appartements similaires vendus dans votre ville en consultant des sites d'annonces immobilières.

Filtrer les appartements qui se rapprochent le plus du vôtre en termes de ville, nombre de chambres, aménagements, année de construction de l'immeuble et les rénovations éventuelles. Cela vous fournira une liste de biens comparables.

Le prix de vente de votre appartement sera davantage proche de celui des appartements ayant des caractéristiques similaires aux vôtres, plutôt que celui d'un appartement dans la même ville avec la même année de construction, mais des aménagements vétustes.

Estimer son appartement en ligne

Une autre option pour estimer votre appartement est d'utiliser les outils d'évaluation en ligne qui effectuent l’estimation gratuitement. Plusieurs acteurs du marché ont accès aux transactions immobilières déjà réalisées et aux prix des appartements actuellement en vente. Grâce à ces informations, des algorithmes d'estimation automatique sont créés en utilisant les données clés de votre appartement, telles que la surface habitable et le nombre de pièces. Ces outils comparent ensuite votre appartement à leur base de données pour vous fournir une fourchette de prix qui se rapproche le plus de la valeur du marché.

Faire expertiser son appartement gratuitement par un professionnel

Enfin, il est possible de faire évaluer gratuitement votre appartement par un professionnel comme un agent immobilier. Certains agents offrent ce service sans frais, notamment si vous faites appel à eux par la suite dans le cadre de la vente de votre bien.

Vous pouvez également prendre rendez-vous avec un expert en estimation immobilière, vous bénéficierez de son expertise et de sa connaissance du marché local. Il prendra en compte tous les indicateurs spécifiques à l'emplacement de votre appartement qui influencent son prix. Il pourra également vous demander de fournir certains documents tels qu'un plan, des diagnostics techniques ou d'autres attestations pour affiner son évaluation.

Vous pouvez consulter ici la liste complète de documents demandés par un expert immobilier.

Les éléments à prendre en compte lors de l’estimation d’un appartement

Lors de l'estimation de votre appartement, il est important de prendre en compte divers éléments. Chaque appartement est unique, même si l’on parle du même immeuble.

Par exemple, un appartement situé au rez-de-chaussée aura un prix différent de celui situé au dernier étage. 

Les types d’appartements les plus prisés

• Duplex : est un logement individuel à deux niveaux à l’intérieur d’un immeuble collectif. Ce type de bien est de plus en plus prisé car permet d’avoir un espace plus grand qu’un appartement classique et sa disposition se rapproche à celle d'une maison. À l'inverse des maisons, les duplex sont généralement situés en ville à proximité des commerces.
  
• Attique : il comprend également les avantages du logement collectif, comme le partage des charges et la sécurité. Son atout principal reste sa position, perché sur le toit d’un immeuble. Il bénéficie d’une terrasse privée et si son emplacement est optimal d’une vue dégagée sur les alentours. Ces appartements sont très rares car un immeuble ne peut en accueillir qu’un ou deux.
  
• Appartement classique : ce qui peut ajouter de la valeur à un appartement classique sera sa position dans l’immeuble. Un appartement au rez-de-chaussée est généralement moins protégé des vols, alors que plus il sera élevé plus il y aura un sentiment de sécurité. Il disposera également de plus de lumière et peut avoir une plus belle vue en hauteur s’il n’y a pas de vis-à-vis. La valeur d’un appartement peut croître de 5 % par étage dans certains quartiers à condition qu’il dispose d'un ascenseur.
  
• Appartement mansardé : pour ce type d’appartement, il est important de vérifier quelle hauteur a été retenue pour le calcul de la surface habitable.

Évaluer l’état de l'immeuble et de l'appartement

Lorsqu’il s’agit de l’estimation d’un appartement, il est important de prendre en compte l’état de l’immeuble en plus des éléments suivants : 

• L'année de construction : plus votre immeuble est ancien, plus sa valeur décroît au fil des années.
• L’état des installations : la rénovation des parties communes est à la charge du propriétaire de l'immeuble. Pour ce qui est de l'appartement en lui-même, l'acheteur doit se renseigner en amont pour savoir si des travaux sont à prévoir (rénover la cuisine ou repeindre les murs par exemple).
• Les options : comme la présence d’un double-vitrage, d’une porte blindée, d’un système d’alarme ou de climatisation présentent des atouts importants, surtout si les immeubles voisins n'en sont pas équipés.
• Les diagnostics techniques : en France, de nombreux diagnostics sont à réaliser lors de la vente d’un appartement pour une transparence totale, de mauvais résultats entraînent systématiquement une baisse de la valeur du bien immobilier. Par exemple, un diagnostic électrique pourrait entraîner une surconsommation et faire augmenter les charges ou factures.
• Les rénovations effectuées : si vous avez réalisé des rénovations, vous pouvez ajouter le montant des travaux au prix de vente, à adapter selon l’année de rénovation. En effet, une rénovation réalisée il y a 30 ans n’aura plus la même valeur qu’une rénovation réalisée 5 ans avant la vente.

Les éléments intérieurs à ne pas oublier :

• L’agencement : deux appartements d’une même surface dans le même immeuble peuvent avoir des prix différents, en fonction de leur agencement. Les pièces ne doivent, par exemple, pas être trop petites afin de pouvoir les aménager correctement. De même, un couloir long mais étroit ne pourra pas être utilisé comme une pièce de vie. Aussi, une cuisine ouverte avec un îlot central ou une salle de bain italienne avec une douche totalement ou partiellement ouverte sont des attributs qui apportent une plus-value au bien.
• Les équipements : tous les équipements inclus ajoutent de la valeur à l’appartement. Ils peuvent ajouter de la valeur au prix de vente de l’appartement, à condition d’être en bon état. Une machine à laver, de l’électroménager ou une terrasse aménagée fera grimper le montant de l’estimation.

L’impact de l'environnement sur le prix de l'appartement

Plus un quartier est prisé, plus les prix des appartements y sont élevés. Voici les éléments qui augmentent la valeur de ce type de bien : 

• Les commodités urbaines : la proximité avec les transports, les axes routiers, les commerces, les écoles, les gares et aéroports est très appréciée. Elle peut nettement faire augmenter le prix de vente d’un appartement. À condition que ces commodités n’apportent pas d’externalités négatives comme des nuisances sonores.
• La vue : un vis-à-vis peut faire diminuer le prix d’un appartement, alors qu’une vue dégagée sera un atout pour la vente. Plus important encore, une vue sur un monument, un lac, une montagne sera une caractéristique très demandée par les acquéreurs et peut faire grimper le prix de l’appartement jusqu'à 10 %.
• L’exposition : une exposition au soleil peut vous faire gagner des points sur la valeur de votre appartement.

Comment estimer un appartement ? Les charges à prendre en compte

Les charges sont obligatoires dans un immeuble. Elles varient d’un immeuble à l’autre et incluent des frais liés à :

L’entretien de l’immeuble : 

• le service de nettoyage pour les parties communes ;
• le recyclage et la collecte des déchets ;
• les coûts non anticipés, comme une réparation d’ascenseur. 

L’administratif : 

• la présence d’un gardien ou d’un service de conciergerie ;
• les coûts liés à l’organisation des assemblées générales ;
• les honoraires du syndic. 

Les charges de consommation : 

• les dépenses courantes pour l’eau ;
• l’électricité ; 
• le chauffage.

Il est recommandé de vérifier le montant de ces charges et d’en tenir compte lors de l’achat pour ne pas avoir de mauvaises surprises durant l’année. Elles s’élèvent généralement à 1 ou 2 % du prix de vente et varient selon l’état et la gestion de l’immeuble.

Les charges élevées peuvent décourager les potentiels acheteurs, il est donc nécessaire d’inclure ce facteur dans l’évaluation du prix. À noter que les charges ne sont pas spécifiques aux appartements, un système de charge peut également être appliqué aux maisons. En savoir plus sur : l'évaluation d'une maison.

Comment estimer un appartement ? Calculer le nombre de pièces ? 

En France, les spécificités suivantes sont appliquées :

• une pièce est considérée comme telle dès lors qu’elle mesure entre 9 et 30 m² ;
• la salle de bain et la cuisine ne sont pas considérées comme des pièces.

Exemple : un appartement de 3 chambres dont une de 8 m², un salon, une cuisine et une salle de bain, devra être indiqué comme suit :

3,5 pièces comprenant 2,5 chambres et 1 salon. La cuisine et la salle de bain devront être indiquées à part dans l’annonce.

Comment calculer la surface d’un appartement ?

 Il existe plusieurs notions majeures de surface : 

La surface habitable : elle fait référence à la superficie d’un bien immobilier disponible à la location. Elle se mesure en m² et représente l’addition des superficies de chaque pièce dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Ce type de surface ne tient pas compte des pièces annexes comme :

• les remises et les réserves ; 
• les terrasses ;
• les balcons ou les loggias ;
• les parkings ;
• les vérandas ;
• les caves ;
• les dépendances ;
• les greniers

La surface Carrez : elle est calculée uniquement dans le cadre de la vente d’un appartement. Elle s’applique aux immeubles soumis à la copropriété et figure dans l’acte de vente. Ce type de surface correspond à l’addition des superficies de chaque pièce en déduisant les surfaces occupées par des éléments de construction : cages d'escaliers, murs, etc.

Pour en savoir plus, consultez également comment est estimé le prix d'un terrain.