Comment estimer le prix d'un terrain non constructible ?

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible ne dispose pas d'autorisations juridiques permettant la construction. Plusieurs raisons peuvent le justifier : 

• le terrain doit être protégé car il est classé comme zone naturelle, agricole ou bâtie (bâtiment historique, monument à préserver) ;
  
• le terrain est insalubre ou est considéré comme zone à risque telle qu'une zone sismique, inondable ;
  
• le terrain ne peut être utilisé en raison des règles d'urbanisme : par exemple : un terrain trop petit ne permettrait pas de construire une structure qui respecterait les limitations des parcelles voisines ou bien le terrain ne possède tout simplement pas de voies d'accès ;
  
• le terrain ne peut pas supporter le poids d'une construction.

Comment savoir si un terrain est inconstructible ?

Vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie de votre commune pour savoir si votre terrain est inconstructible. Elle vous fournira le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui permet de définir dans quelle zone a été placée votre parcelle. 

Ce document distingue 4 zones :

• zones urbaines (U) ;
• zones à urbaniser (AU) ;
• zones agricoles (A) ;
• zones naturelles et forestières (N).

Le terrain ne sera constructible que s'il est classé en tant que zone à bâtir aussi appelée zone à urbaniser. Si votre parcelle est considérée comme une zone agricole vous pouvez faire une demande de construction uniquement pour un besoin d'habitation ou d'un local lié à l'exploitation agricole comme une grange ou un local pour stocker le matériel agricole.

Comment estimer un terrain non constructible ?

Evaluer un terrain non constructible peut s'avérer complexe car il n'y a pas de règles précises pour estimer ce type de surface. Le prix se base essentiellement sur les éléments suivants :

• l'état : par exemple, la présence de végétation et d'un accès à un cours d'eau peut faire augmenter la valeur d'un terrain ;
  
• la localisation : un terrain situé à proximité d'un ville sera plus prisé qu'un terrain excentré ;
  
• la superficie : plus elle sera grande, plus le prix du terrain sera élevé ;
  
• la zone dans laquelle se situe le terrain.

On estime que le prix au m² d'un terrain non constructible varie entre 1 € et 10 €. Néanmoins, le prix d'un terrain est souvent exprimé en hectare. Afin d'estimer un bien, il faut également déterminer si votre terrain est inconstructible du fait de son état ou si la commune l'a affecté comme tel pour plusieurs années. 

Si votre terrain est non-constructible à cause de son état (insalubrité, risque d'éboulement, contrainte naturelle, etc). Sa valeur sera définie selon l'offre et la demande. Vous pouvez donc consulter les prix des terrains similaires au vôtre à proximité et l’ajuster en fonction de ses atouts et défauts. 

Quelques éléments qui peuvent vous aider à ajouter de la plus-value à votre terrain :

• l'emplacement : plus votre terrain sera proche du centre-ville et facile d'accès, plus il attirera des potentiels acheteurs ;
  
• l'état : si le terrain dispose d'un élément naturel comme un cours d'eau, le terrain peut prendre de la valeur pour une exploitation axée sur le loisir par exemple ;
  
• ses perspectives d'utilisation : un terrain prendra de la valeur selon son utilisation et potentiellement le bénéfice qu'il rapportera. Vous pouvez utiliser votre terrain non constructible de plusieurs façons et même percevoir un loyer. 

Si votre terrain est en état d'être construit mais a été classé comme non constructible par la commune. 

Vous pouvez soit espérer que votre terrain soit déclassé, soit faire une demande de déclassement qui sera traité par votre commune. Il est recommandé d'attendre que votre terrain passe en zone constructible avant de le vendre car un déclassement peut faire augmenter le prix d'un terrain en moyenne de 20 à 30 % et peut parfois s'élever jusqu'à 100 %.

Dans ce cas, consultez comment estimer le prix d'un terrain constructible.