Un terrain non constructible ne dispose pas d'autorisations juridiques permettant la construction. Plusieurs raisons peuvent le justifier :
Vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie de votre commune pour savoir si votre terrain est inconstructible. Elle vous fournira le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui permet de définir dans quelle zone a été placée votre parcelle.
Ce document distingue 4 zones :
Le terrain ne sera constructible que s'il est classé en tant que zone à bâtir aussi appelée zone à urbaniser. Si votre parcelle est considérée comme une zone agricole vous pouvez faire une demande de construction uniquement pour un besoin d'habitation ou d'un local lié à l'exploitation agricole comme une grange ou un local pour stocker le matériel agricole.
Evaluer un terrain non constructible peut s'avérer complexe car il n'y a pas de règles précises pour estimer ce type de surface. Le prix se base essentiellement sur les éléments suivants :
On estime que le prix au m² d'un terrain non constructible varie entre 1 € et 10 €. Néanmoins, le prix d'un terrain est souvent exprimé en hectare. Afin d'estimer un bien, il faut également déterminer si votre terrain est inconstructible du fait de son état ou si la commune l'a affecté comme tel pour plusieurs années.
Si votre terrain est non-constructible à cause de son état (insalubrité, risque d'éboulement, contrainte naturelle, etc). Sa valeur sera définie selon l'offre et la demande. Vous pouvez donc consulter les prix des terrains similaires au vôtre à proximité et l’ajuster en fonction de ses atouts et défauts.
Quelques éléments qui peuvent vous aider à ajouter de la plus-value à votre terrain :
Si votre terrain est en état d'être construit mais a été classé comme non constructible par la commune.
Vous pouvez soit espérer que votre terrain soit déclassé, soit faire une demande de déclassement qui sera traité par votre commune. Il est recommandé d'attendre que votre terrain passe en zone constructible avant de le vendre car un déclassement peut faire augmenter le prix d'un terrain en moyenne de 20 à 30 % et peut parfois s'élever jusqu'à 100 %.
Dans ce cas, consultez comment estimer le prix d'un terrain constructible.
Un terrain non constructible peut devenir constructible s’il bénéficie d’une autorisation spécifique. Cette dernière peut s’obtenir auprès de la mairie pour entamer un processus de révision du statut du terrain.
La valeur d’un terrain non constructible est 10 à 20 fois moins élevée qu’un terrain constructible. Une plus-value peut être réalisée si vous attendez que votre parcelle change de zone et devienne constructible, pour la vendre au meilleur prix. À noter qu'un terrain non constructible prend de la valeur au fil des années (environ 3 % par an).
La fiscalité qui s’applique à un terrain non constructible est la même que pour un terrain à bâtir. Il est nécessaire de prendre en compte les frais suivants : taxation de la plus-value à la revente, taxe foncière et revenus imposables en cas de location du terrain.
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