Comment estimer une maison?

Si vous êtes propriétaire en France et que vous souhaitez savoir comment estimer une maison, cet article est pour vous. Estimer la valeur de votre propriété peut être difficile, mais cela peut être fait en utilisant différentes méthodes. Dans cet article, nous allons vous expliquer les différentes façons d'estimer votre maison, que ce soit en utilisant des outils en ligne gratuits ou en faisant appel à un professionnel de l'immobilier. Nous aborderons également les critères qui impactent le prix de votre maison.

Estimer une maison : qu’est-ce que c’est ?

Estimer une maison revient à évaluer la valeur marchande de votre propriété. Cette estimation est basée sur plusieurs critères tels que l'emplacement de la maison, sa taille, l'état général de la propriété et les prix du marché immobilier dans la région, etc. 

Une estimation immobilière est un processus qui va vous aider à évaluer de la manière la plus précise possible, le prix de vente de votre maison. Évaluer une maison au juste prix du marché permet de lui donner une valeur adéquate, sans pour autant la sous-évaluer ou la surévaluer. 

Une bonne estimation permet d’obtenir un équilibre entre le prix auquel vous souhaitez vendre votre maison, et le prix d’achat désiré par l’acheteur. Aussi, l’estimation d’une maison sera différente de l’estimation d’un appartement ou d'un immeuble.

Bien estimer une maison est donc essentiel pour vendre votre bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix. En effet, un prix trop élevé ralentit la vente et sera soumis à de nombreuses négociations qui risquent de faire perdre de la valeur à la maison. A contrario, un prix trop bas vous fera perdre une plus-value financière.

Comment estimer sa maison soi-même ?

Il est possible d'estimer votre maison vous-même en utilisant différentes méthodes. Voici quelques-unes des façons les plus courantes de le faire :

Estimer une maison en s’appuyant sur le prix au m² de sa commune

Une méthode simple pour estimer votre maison est de vous baser sur le prix moyen au mètre carré de votre commune ou de votre quartier. Cette méthode vous donne une idée générale de la valeur de votre propriété, mais elle ne prend pas en compte les particularités de votre maison.

Pour affiner cette méthode, il est recommandé de consulter les annonces immobilières récentes pour des propriétés similaires à la vôtre en termes de taille, d'emplacement et d'état. Cela vous donnera une estimation plus précise de la valeur de votre propriété.

Les experts RealAdvisor différencient le prix au m² des maisons et les prix au m² des appartements en France. Leur base de données prend en compte les offres immobilières des principaux portails immobiliers français. Cela vous permet de calculer le prix au m² le plus fiable du marché par ville, mais aussi par code postal et quartiers. 

Par exemple, le prix au m² moyen pour une maison à Boulogne-Billancourt (92), en proche banlieue parisienne, est actuellement de 11 546 €.

Il faudra ensuite multiplier ce prix au m² par la surface de votre maison pour avoir une idée du prix moyen de votre maison.

L'analyse du marché immobilier en France

Pour estimer la valeur de votre maison, vous pouvez également faire l'analyse du marché immobilier en France. Cette analyse vous permettra de comparer les prix pratiqués dans votre région avec ceux pratiqués dans d'autres régions similaires. Il vous aidera également à comprendre les tendances du marché immobilier français, notamment les villes qui gagnent en popularité et les types de biens immobiliers les plus recherchés. En outre, vous pouvez comparer les prix de location aux prix de vente, ce qui peut vous donner une idée du prix que vous pouvez espérer obtenir pour votre bien si vous le vendez. 

Pour commencer, vous pouvez consulter des sites spécialisés dans l'immobilier, pour avoir une idée des prix pratiqués dans votre région. Vous pouvez également consulter des sites gouvernementaux tels que celui de l'INSEE pour avoir des statistiques sur les prix de l'immobilier dans votre région.

Il est également possible de vous renseigner auprès d'agences immobilières locales afin de connaître les prix pratiqués pour des propriétés similaires à la vôtre. Ces agences pourront vous donner une estimation de la valeur de votre propriété en fonction des critères tels que l'emplacement, la surface habitable et les caractéristiques spécifiques de votre maison.

Il est également important de prendre en compte les tendances du marché immobilier. 

Si le marché est en croissance, les prix peuvent augmenter, tandis qu'en période de ralentissement, les prix peuvent baisser. Il est donc important de suivre les tendances du marché pour estimer la valeur de votre propriété de manière précise.

Comment estimer sa maison en ligne gratuitement ?

Il existe des outils en ligne gratuits qui vous permettent d'estimer la valeur de votre propriété. L’outil d’estimation de RealAdvisor a accès à une base de données de plusieurs milliers de maisons qui sont actuellement en vente, mais aussi à des prix des transactions qui ont récemment eu lieu. 

Pour obtenir votre estimation en ligne, vous devez entrer :

• l’adresse ;
• le type de bien : appartement ou maison ;
• l’année de construction ;
• le nombre de pièces et d’étages ;
• la surface de la maison ;
• la surface du terrain ;
• la présence d’espaces extérieurs : balcon, terrasse, piscine.

Votre maison sera ensuite comparée à toutes les autres vendues et actuellement en vente. Ainsi, l’outil d'évaluation vous fournira un montant qui sera en cohérence avec le prix du marché immobilier français.

Faire expertiser sa maison par un professionnel de l'immobilier

Faire expertiser sa maison par un professionnel de l'immobilier est une étape importante si vous souhaitez obtenir une estimation précise de la valeur de votre propriété. Un expert immobilier est un professionnel du secteur qui dispose des connaissances et des compétences nécessaires pour réaliser une expertise approfondie de votre propriété.

L'expert immobilier prendra en compte plusieurs critères pour estimer votre maison, tels que la surface habitable, l'emplacement, l'état général de la propriété, les équipements et les caractéristiques spécifiques de votre maison. Il effectuera également une analyse approfondie du marché immobilier local pour évaluer le prix de votre propriété en fonction des prix pratiqués dans la région.

Le coût d'une expertise varie en fonction de la taille de votre propriété et de la complexité de l'expertise. Cependant, le coût d'une expertise peut être justifié si vous voulez avoir une estimation précise de la valeur de votre propriété. En effet, une expertise réalisée par un professionnel de l'immobilier peut vous permettre de fixer un prix juste pour votre propriété et d'optimiser vos chances de trouver rapidement un acheteur.

Il est important de choisir un expert immobilier compétent et expérimenté pour réaliser l'expertise de votre propriété. Vous pouvez demander des recommandations à des amis ou à des membres de votre famille, ou encore effectuer des recherches en ligne pour trouver un expert immobilier de confiance.

Quels sont les critères qui impactent le prix de la maison ?

Il existe plusieurs critères qui impactent le prix de votre maison. Voici les plus importants :

Les différents types de maison

Pour bien estimer une maison, il est important de prendre en compte toutes les caractéristiques spécifiques de celle-ci : 

• Maison mitoyenne : maison dont les murs des voisins sont accolés aux vôtres, il n’y aucun espace entre les maisons. En plus des nuisances sonores, ce type de maison est caractérisé par un manque de luminosité puisque les seules fenêtres sont celles situées sur la façade.
• Maison jumelée : maison qui ne dispose que d’un seul mur mitoyen à celui des voisins. Il y a donc une meilleure insonorisation et plus de luminosité. Il y a un risque de partage des charges mais qui est moins probable, c’est donc un point à vérifier avant l’achat de la maison.
• Maison individuelle : c’est le type de maison le plus valorisé, car elles sont complètement détachées des maisons voisines et permettent d’avoir une plus grande intimité qu’une maison mitoyenne ou jumelée. 

Les différents types de maisons ont des ordres de prix différents. Par exemple, une maison individuelle est généralement plus chère qu'une maison mitoyenne. De même, les maisons de prestige, les villas et les propriétés avec des terrains plus grands ont des prix plus élevés que les maisons standard.

Les diagnostics obligatoires

Pour estimer une maison, il est obligatoire de réaliser des diagnostics immobiliers. Ces diagnostics sont obligatoires pour informer les acheteurs potentiels sur l'état de votre propriété. Les diagnostics immobiliers peuvent révéler des problèmes structurels tels que des fuites ou des défauts électriques, ce qui peut avoir un impact sur la valeur de votre propriété.

Voici les principaux diagnostics à effectuer :

• le DPE, pour Diagnostic de Performance Énergétique ;
• le diagnostic Métrage Loi Carrez ;
• le diagnostic d'assainissement non collectif ;
• le diagnostic ERP, pour Etat, Risques et Pollutions ;
• le diagnostic Termites ;
• le diagnostic Plomb ;
• le diagnostic Électricité ;
• le diagnostic Gaz ;
• le diagnostic Amiante ;
• Le diagnostic Mérule.

Pour plus d'informations sur les diagnostics, vous pouvez consulter cet article.

Les facteurs externes à ne pas négliger

Lorsqu'on estime la valeur d'une maison, il est important de ne pas négliger les facteurs externes qui peuvent influencer le prix de la propriété.

• Les impôts locaux correspondent à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Dans une ville où les taux d'imposition sont très bas, la demande peut très vite augmenter, car beaucoup de personnes cherchent à y emménager. C’est la hausse de la demande qui fera automatiquement augmenter le prix des maisons, car la ville est très convoitée.
• Les projets / constructions de la ville : il est important d'avoir une proximité avec les transports, les services publics, les écoles et les commerces. Ces maisons sont beaucoup plus prisées qu'une propriété éloignée du centre-ville. Mais il faut également porter son attention sur les projets de la ville. Si la ville ou la région prévoit la construction d'un nouvel axe routier ou une nouvelle gare, la valeur de votre maison sera probablement plus élevée dans quelques années. Vous pourrez utiliser cet argument lors de la vente, car l’achat de la maison sera un bon investissement à long terme pour l’acquéreur. 
• La négociation : lors des négociations, un acheteur propose généralement un prix environ 10 % moins élevé que le prix de vente. Le vendeur peut donc se permettre d'augmenter légèrement le prix de vente par rapport à la valeur du marché s'il n'est pas pressé de vendre. Dans le cas contraire, s'il veut la vendre rapidement, il peut la mettre au prix du marché voir plus bas et indiquer que le prix est non négociable.

Différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables

Lorsqu'on estime la valeur d'une maison, il est important de différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables. Les surfaces habitables correspondent aux pièces de vie, telles que les chambres, le salon, la cuisine, etc. Les surfaces non habitables, quant à elles, sont les espaces qui ne sont pas utilisés comme pièces de vie, comme les garages, les caves, les greniers ou encore les combles aménagés.

Pourquoi est-il important de différencier ces deux types de surfaces ? Tout simplement parce que les surfaces habitables ont une valeur plus élevée que les surfaces non habitables. Ainsi, lors de l'estimation de la valeur d'une maison, il est essentiel de prendre en compte la surface habitable, car celle-ci aura un impact important sur le prix de la propriété.

Il est important de noter que la loi définit ce qui est considéré comme une surface habitable. Les surfaces inférieures à 1,80 mètre de hauteur ne sont pas comptabilisées comme des surfaces habitables, de même que les espaces non clos ou non couverts.

Les surfaces habitables ont une valeur plus élevée et ont donc un impact significatif sur le prix de la propriété. Il est donc essentiel de prendre en compte la surface habitable lors de l'estimation de la valeur d'une maison pour obtenir une estimation précise et réaliste.