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Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Comment estimer le prix d’un immeuble de rapport ?

Meryem Chiouar
05.06.2024
14 min
estimation prix immeuble

L'estimation du prix d'un immeuble peut être une tâche délicate et pourtant primordiale. Les raisons pour lesquelles une estimation immobilière est nécessaire sont nombreuses, mais les plus courantes sont l'acquisition et la vente. Dans les deux cas, l'estimation doit être effectuée avec soin pour définir un prix juste qui prend en compte les particularités du bien immobilier ainsi que la valeur actuelle du marché.

Une estimation précise augmente les chances de conclure une transaction réussie. Il est important de noter que les biens immobiliers, en général, perdent de la valeur au fil des années, tandis que les terrains peuvent en gagner. Par conséquent, l'estimation du prix d'un immeuble et celle d'un terrain diffèrent.

Pour estimer correctement la valeur d’un immeuble de rapport, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs facteurs. Tout d'abord, il est important de considérer le prix au mètre carré de la commune, puis les caractéristiques de l'immeuble. 

Les principaux éléments à considérer sont la localisation, la surface du terrain, l'année de construction, la surface habitable, ainsi que le nombre de pièces.

Il est également essentiel de prendre en compte les éventuels aménagements réalisés sur le bien immobilier, tels que les terrasses, les vérandas, un jardin ou une piscine. Ces atouts peuvent augmenter considérablement la valeur du bien. De plus, la vue peut être un critère important qui améliore la valeur estimée du bien.

Il existe de nombreux outils en ligne, souvent utilisés par les banques et les assurances, pour réaliser une estimation précise. Ces outils se basent sur l'analyse comparative du marché, qui consiste à comparer des biens similaires. En utilisant ces outils, vous pourrez estimer avec précision la valeur de votre bien immobilier et ainsi réaliser une transaction réussie.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L'investissement dans un immeuble de rapport est considéré comme un placement "sûr" et peu risqué, ce qui en fait l'un des types d'investissements les plus populaires en France. L'objectif est d'acquérir un bien immobilier dans le but de générer des revenus réguliers et pérennes, qui serviront généralement à rembourser les intérêts du capital investi. Toutefois, pour investir intelligemment, il est essentiel de maîtriser l'expertise immobilière ou de s'entourer d'un professionnel.

Disposer des moyens financiers nécessaires ne suffit souvent pas à réaliser un investissement rentable. La première étape pour investir dans un bien locatif est sans aucun doute d'estimer la valeur de l'immeuble afin de comprendre les rendements possibles.

L'évaluation de la valeur d'un immeuble de rapport se base souvent sur le revenu, duquel sont déduits les intérêts actualisés à la valeur du jour.

Cette estimation peut être effectuée de manière autonome en utilisant les outils disponibles en ligne ou par un expert. Il est important de prendre en compte divers facteurs tels que l'emplacement, la qualité du bien immobilier, les aménagements, ainsi que les caractéristiques du marché immobilier local.

En investissant dans un immeuble de rapport, il est possible de générer des revenus réguliers et durables, à condition de procéder avec prudence et diligence. En effet, ce type d'investissement offre de nombreux avantages mais présente également certains risques qu'il convient de prendre en compte avant de se lancer. L'expertise immobilière est donc indispensable pour réussir dans ce type d'investissement immobilier.

Quels sont les différents types d’immeubles ?

estimer prix immeuble de rendement

La distinction des types de biens

Pour accéder à la pleine propriété d’un bâtiment, il faut pouvoir définir quel type de bien l'acquéreur souhaite mettre en location. On en distingue plusieurs qui sont considérés comme des biens de rapport : 

  • les immeubles résidentiels unifamiliaux, qui regroupent :

    - les maisons unifamiliales;
    - les appartements en copropriété;
    - les maisons en rangée;
  • les immeubles résidentiels à logements multiples;
  • les immeubles commerciaux.

La distinction des utilisations d’immeubles de rapport

Lors de l'estimation d'un immeuble de rapport, plusieurs calculs doivent être pris en compte. Pour les néophytes peu familiers du secteur immobilier, il est possible de s'appuyer sur des outils d'estimation en ligne. Toutefois, pour mener à bien un projet d'investissement, il est idéal de faire appel à un expert. Ce dernier possède des connaissances solides du marché immobilier local et régional, ce qui est un avantage non négligeable.

Avant d'acquérir un immeuble à des fins lucratives, il est important de comprendre les différentes utilisations possibles pour générer des profits :

  • L'immeuble résidentiel, destiné à abriter des habitations. On distingue clairement les immeubles neufs des anciens.
  • L'immeuble commercial, qui regroupe aussi bien les commerces que les bureaux professionnels. L'avantage est que souvent, les coûts de transformation et de rénovation sont à la charge du locataire.
  • L'immeuble de rendement mixte, qui inclut à la fois des commerces et des habitations. C'est une bonne solution d'investissement, car elle permet de répartir les risques.
  • Les immeubles industriels (bâtiments d'usines) ou semi-industriels (entrepôts logistiques). Ce secteur de niche est de plus en plus exploité, notamment dans le transport et la logistique.
  • Les immeubles liés à l'hôtellerie, dans le domaine du tourisme. Les options sont nombreuses, allant des hôtels et auberges de jeunesse aux gîtes et aux Airbnb. Malgré la conjoncture actuelle, il est toujours possible de trouver une perle rare à bas prix.

L'estimation d'un immeuble locatif est une étape importante pour déterminer le type de bâtiment qui conviendra le mieux à vos objectifs d'investissement. En France, un immeuble de rapport peut être considéré comme :

  • Commercial : l'espace est destiné aux activités commerciales et locatives ;
  • Destiné à l'habitation ;
  • Mixte : abrite à la fois des logements commerciaux et des logements destinés à l'habitation.

Le type de bail varie en fonction de la fonction de l'immeuble de rapport. Pour les logements habitables, il est nécessaire d'établir un contrat de location dont la durée minimale est de trois ans. Pour les immeubles de rapport commerciaux, il s'agit d'un bail commercial. Pour ce type de bien, le loyer doit généralement être payé tous les trois mois.

Il est important de prendre en compte ces différences pour déterminer le type de bien immobilier qui conviendra le mieux à vos objectifs d'investissement. En faisant appel à un expert immobilier, vous pourrez obtenir des conseils personnalisés sur les différentes options disponibles et trouver l'immeuble de rapport qui répondra le mieux à vos besoins.

Comment faire l’estimation d’un immeuble de rapport ?

estimation prix immeuble de rapport

L'estimation d'un immeuble de rapport diffère de celle d'une maison ou d'un appartement. L'objectif d'un immeuble de rendement est de générer des revenus pour son propriétaire. Afin d'évaluer la valeur d'un immeuble de rapport, il est important de faire appel à un professionnel compétent. Celui-ci peut utiliser différentes méthodes pour chiffrer la valeur de l'immeuble :

  • La valeur de rendement
  • L'estimation en utilisant la méthode du DCF (Discounted Cash Flow)
  • La valeur intrinsèque
  • L'estimation basée sur les prix du marché

Chacune de ces méthodes a ses avantages et ses limites, et l'expert immobilier choisira la méthode la plus appropriée en fonction des caractéristiques de l'immeuble de rapport en question. Il est important de souligner que l'estimation d'un immeuble de rendement doit être réalisée avec soin, car elle peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de l'investissement. En faisant appel à un expert immobilier, vous pourrez obtenir une estimation précise de la valeur de votre immeuble de rapport et prendre des décisions éclairées en matière d'investissement immobilier.

L’estimation d’un immeuble en prenant en compte la valeur de rendement 

La méthode de la valeur de rendement consiste à capitaliser les revenus locatifs réels ou estimés par l'expert immobilier. Il est important de rappeler que cette méthode dépend non seulement des revenus locatifs attendus, mais également du taux d'intérêt et de la rentabilité espérée. Pour calculer la valeur de rendement, il convient de diviser les revenus locatifs bruts annuels par le taux de capitalisation obtenu. Ce dernier dépend de l'état général de l'immeuble, de sa typologie et de sa situation géographique.

Par exemple, si les loyers perçus s'élèvent à 150 000 € par an avec un taux de capitalisation de 5,75 %, la valeur de rendement de l'immeuble est de 2 600 000 €, soit 150 000 € / 5,75 %. Il est important de noter que la valeur de rendement ne constitue qu'une estimation de la valeur de l'immeuble et doit être utilisée conjointement avec d'autres méthodes d'évaluation pour obtenir une estimation plus précise.

L’estimation d’un immeuble en utilisant le DCF (Discounted Cash Flow)

La méthode de capitalisation des flux futurs, également connue sous le nom de DCF (Discounted Cash Flow), est considérée comme une méthode dynamique de valorisation des investissements. L'évaluation de la valeur vénale par cette méthode permet d'estimer le montant que l'acheteur serait disposé à payer à un moment donné en fonction des flux de trésorerie prévus pour les années à venir. 

Cette méthode est largement utilisée pour estimer la valeur d'un immeuble et se fonde sur le principe du retour sur investissement. La vente d'un bien immobilier est envisageable dans la mesure où l'investisseur est en mesure de couvrir les coûts des capitaux engagés, tant en termes de dettes que de fonds propres.

La méthode DCF nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs, tels que les flux de trésorerie prévus, les taux d'intérêt, les taux de croissance et les coûts d'exploitation, entre autres. L'estimation de la valeur vénale d'un immeuble par cette méthode peut donc être assez complexe, mais elle offre une perspective à long terme sur le potentiel de rentabilité de l'investissement.

L’estimation d’un immeuble en prenant en compte la valeur intrinsèque

La valeur intrinsèque est la valeur réelle actuelle de l’immeuble. Pour calculer la valeur intrinsèque, il faut prendre la valeur à neuf du bien et soustraire la vétusté.

Valeur intrinsèque = Valeur à neuf – vétusté + valeur du terrain. 

L’estimation d’un immeuble en se basant sur les prix du marché immobilier

L'estimation d'un immeuble basée sur les prix du marché immobilier est une méthode couramment utilisée par les experts immobiliers pour calculer la valeur d'un bien. Cette méthode consiste à réaliser une analyse comparative des biens similaires vendus dans la même zone géographique. Pour être efficace, l'expert doit avoir une connaissance approfondie du marché immobilier local et des éléments de comparaison disponibles. Cette méthode est souvent utilisée pour évaluer une maison ou un immeuble standard.

Cependant, pour les biens de luxe ou les biens atypiques, la méthode peut être plus complexe. Dans ces cas-là, l'expert immobilier devra utiliser des outils plus spécifiques pour obtenir une estimation précise. En utilisant cette méthode, l'expert immobilier pourra fournir une estimation précise de la valeur du bien immobilier aux futurs acheteurs.

Quels sont les diagnostics ayant un impact sur la valeur d’un immeuble ?

estimer un immeuble de rendement

Pour estimer la valeur d’un immeuble dans l’optique d'une future vente, il faut prendre en compte les résultats de certains diagnostics techniques pour vérifier que le bâtiment soit bien en règle avec la législation. Il peut s’agir de diagnostics énergétiques, comme de diagnostics liés aux matériaux nocifs pour la santé. 

  • Le DPE, pour Diagnostic de Performance Énergétique : mesure notamment les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment. Cette évaluation s’inscrit dans le cadre d’une politique européenne ayant pour but de diminuer la consommation énergétique des logements. Selon sa performance énergétique, le bâtiment se voit attribuer une lettre allant de A, pour un logement économe, à G pour un bâtiment très énergivore. Ce diagnostic est obligatoire et valable 10 ans, il doit être réalisé par un professionnel.
  • Le diagnostic Métrage Loi Carrez : ce document précise la surface de tous les lots de copropriété pour les immeubles à usage commercial et destinés à l’habitation.
  • Le diagnostic d'assainissement non collectif : il cible les immeubles qui ne sont pas raccordés au réseau public. La durée de validité de ce document est de 3 ans.
  • Le diagnostic ERP, pour Etat, Risques et Pollutions : il fait référence aux aléas naturels. Il est obligatoire pour les immeubles ciblés par un arrêté préfectoral qui précise les aléas en fonction de chaque ville.
  • Le diagnostic termites : il est obligatoire pour tous les immeubles bâtis, situés dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral. Ce diagnostic possède une période de validité de 6 mois. 
  • Le diagnostic plomb : il concerne les immeubles destinés à l’habitation qui datent d’ avant 1949. Le diagnostic est valide durant un an dans le cadre d’une vente, il est illimité sinon. 
  • Le diagnostic électricité : il cible les immeubles destinés à l’habitation et dont l’installation a été effectuée depuis plus de 15 ans. Le diagnostic est valide pendant 3 ans. 
  • Le diagnostic gaz : il concerne les immeubles destinés à l’habitation et dont l'installation a été effectuée depuis plus de 15 ans. Il est valide pendant 3 ans. 
  • Le diagnostic amiante : il est obligatoire pour les immeubles construits avant 1997. La durée de validité est illimitée dans le cas où aucune trace d’amiante n’a été relevée. Dans le cas contraire, un nouveau diagnostic doit être réalisé dans les 3 ans suivant la première évaluation. 
  • Le diagnostic mérule : il est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral et ne présente pas de durée de validité. 
  • Le diagnostic état des nuisances sonores aériennes : si l’immeuble est situé proche d'une zone exposée comme le précise le code de l’urbanisme. 

Comment financer mon immeuble de rapport ?

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La capacité de financement d'un immeuble de rapport dépend de nombreux facteurs, tels que les travaux et rénovations nécessaires, l'utilisation du bien, sa localisation, les risques d'inoccupation, etc. Elle dépend donc avant tout des particularités de chaque bien. Toutefois, en règle générale, un financement à hauteur de 80 % est possible, ce qui signifie que l'acquéreur doit disposer des 20 % restants en fonds propres.

Le calcul du taux d'endettement pour un immeuble de rapport diffère de celui pour une résidence principale. Dans ce cas, ce n'est pas le revenu de l'emprunteur qui est pris en compte, mais les revenus locatifs nets générés par le bien. Il est donc important de bien évaluer la rentabilité du bien et de prévoir des mesures pour pallier d'éventuels défauts de paiement des locataires.

Comment s'effectue donc le calcul du taux d’endettement ?

Le calcul du taux d'endettement pour un immeuble de rapport prend en compte l'ensemble des frais encourus, tels que les intérêts du prêt immobilier, les frais d'amortissement et autres frais accessoires. Il est important que le montant des revenus locatifs nets annuels soit supérieur aux frais encourus afin de maximiser l'excédent. En France, le taux d'endettement maximal autorisé est de 33 %.

La formule pour le calculer est la suivante :

Taux d'endettement = (mensualités de crédit / revenus du foyer) x 100

Prenons l'exemple d'un couple de Lyonnais qui gagne 15 000 € par mois et rembourse chaque mois 3 000 € à leur banque. Leur taux d'endettement est donc de (3 000/15 000) x 100 = 20 %.

Il est important de noter que le calcul du taux d'endettement pour un immeuble de rapport diffère de celui pour une résidence principale. Dans ce cas, le taux d'endettement prend en compte les revenus locatifs nets générés par le bien et non les revenus du propriétaire. Il est donc essentiel de bien évaluer la rentabilité de l'immeuble et de prévoir des mesures pour faire face à d'éventuelles défaillances de paiement des locataires.

Quels sont les documents nécessaires pour évaluer un immeuble ?

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Que vous choisissiez d’avoir recours à une assistance en ligne à travers des outils d’estimation, ou de faire appel à un professionnel de l’immobilier, il est important de se munir de documents spécifiques pour évaluer la valeur d’un immeuble de rapport. 

Plus les documents fournis seront nombreux et complets, plus l’estimation sera précise.

L’expert peut ainsi devoir compter sur les éléments suivants :

  • Une description détaillée de la construction comprenant notamment l'état extérieur et intérieur du bâtiment ainsi que la localisation géographique.
  • Le plan cadastral.
  • Les plans de l’immeuble (sol, coupe, façade).
  • Les servitudes existantes.
  • Les conventions de droits privés.

Certains documents peuvent être obtenus auprès du propriétaire ou de la mairie de votre commune. Ils permettent à l’expert d'établir une estimation professionnelle et juste. Quelle que soit la méthode utilisée, il est important d'obtenir un maximum d’éléments pour une évaluation la plus précise possible.

Qui peut réaliser l’estimation d’un immeuble ?

estimer immeuble

Pour réaliser une estimation d’un immeuble, vous avez le choix entre deux options : vous fier aux valeurs des dernières ventes d'immeubles ayant des caractéristiques similaires au vôtre ou faire appel à un professionnel de l’immobilier. 

Estimez un immeuble en fonction des transactions similaires récentes

La première méthode repose sur une base de données de ventes réalisées et permet donc de faire une comparaison et de cibler le marché. Des dizaines de critères entrent en jeu, autant sur le bien en lui-même (année, surface du terrain, surface habitable, état, etc.) que sur son emplacement (situation, présence de transports et commerces autour, etc.). Simple, rapide, précise et peu coûteuse, c’est une solution appréciée par les banques et les assurances. Cependant, il vous faut connaître parfaitement les données spécifiques de votre bien pour en faire la simulation.

Confiez l’estimation d’un immeuble à un spécialiste du métier

Il est important de noter que l'estimation d'un bien immobilier devient plus difficile lorsque celui-ci est très particulier et qu'il n'y a que peu de transactions similaires disponibles pour en estimer la valeur. Si vous avez des difficultés à cerner les spécificités du bien immobilier en question, il est recommandé de vous orienter vers un agent immobilier qui saura vous aiguiller dans l’estimation de votre bien. 

Vous pouvez également faire appel à un expert immobilier, qui effectue une visite sur place et étudie les documents ainsi que les éléments pertinents afin de fournir une évaluation écrite particulièrement précise.

Estimation du prix d’un immeuble : qu’est-ce qu’il faut retenir ?

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  • L'estimation d'un immeuble nécessite une documentation détaillée en raison de la diversité des types de bâtiments dans le secteur.
  • Les immeubles avec seulement des habitations sont estimés différemment des immeubles commerciaux, par exemple.
  • L'estimation peut être effectuée par soi-même en utilisant des outils en ligne, ou confiée à des spécialistes du secteur.
  • Il existe plusieurs méthodes pour arriver à une bonne estimation, en fonction du contexte communal ou régional.
  • L'estimation du prix d'un immeuble est importante pour une acquisition ou une vente de ce type de bâtiment.
  • Le processus d'estimation d’un terrain est différent de celui d’un immeuble de rendement.

FAQ

Par qui faire estimer un immeuble ?

La méthode la plus efficace pour faire estimer un immeuble est de faire appel à un expert immobilier. En effet, ce dernier dispose de connaissances solides en matière d'estimation qui vous lui permettra d'établir un prix de vente précis. Vous pouvez également vous référer aux prix du marché, c'est à dire à ceux des dernières ventes d'immeubles réalisées dans le même secteur géographique avec les mêmes caractéristiques (surfaces, nombre d'étages, etc)

Qu'est ce qu'un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bien qu'un propriétaire peut acquérir dans le but d’effectuer un placement financier qui sert généralement au paiement des intérêts du capital investi. Il en existe de différents types : commercial, destiné à l'habitation ou mixte.

Quels sont les critères à prendre en compte pour estimer un immeuble de rapport ?

Plusieurs critères sont fondamentaux pour estimer un immeuble de façon précise :

  • l'état intérieur et extérieur du bâtiment : normes énergétiques, isolation, état de la façade, etc. ;
  • le type d'immeuble : haussmannien ou contemporain par exemple, l'année de construction de l'immeuble va avoir un réel impact sur le prix ;
  • la localisation géographique : un immeuble situé en centre ville aura plus de valeur qu'un immeuble excentré.
Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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