T2 2026 : Évolution trimestrielle des prix immobiliers au 30
juin 2026
Prix moyen au m² des maisons et appartements
T2 2026 : Évolution des prix dans les 15 plus grandes villes
Des prix stabilisés, un marché qui repart par les volumes
Le marché français se stabilise après deux années de correction : les maisons s’inscrivent à -0,6% sur un an (0,0% au trimestre) et les appartements à -0,5% (-0,3%). Sur dix ans, la hausse reste substantielle : +31,2% pour les maisons et +29,6% pour les appartements. La reprise se lit d’abord dans les volumes : 951 000 ventes dans l’ancien en 2025, après le point bas de 845 000 fin 2024.
La géographie du cycle s’inverse : Nice (+3,0% sur un an en appartements) et une partie des marchés de Provence-Alpes-Côte d’Azur, comme Toulon (+0,8%), résistent, tandis que les métropoles qui avaient mené la hausse du cycle précédent corrigent encore : Nantes (-2,3%) et Rennes (-0,9%) dans l’Ouest, Lyon (-1,8%) dans le Sud-Est. Paris se stabilise à 10 390 €/m² (-0,2% sur un an) après trois années de repli.
T2 2026 : la stabilisation se confirme
Après la correction de 2023-2024, le deuxième trimestre 2026 confirme l’atterrissage en douceur du marché français. À l’échelle nationale, les prix des maisons sont stables sur le trimestre (0,0%) et en très léger repli sur un an (-0,6%) ; les appartements suivent la même trajectoire (-0,3% au trimestre, -0,5% sur un an).
Les écarts territoriaux restent marqués. La Corse (+3,3% sur un an en maisons), Nice (+3,0% en appartements) et une partie des marchés de Provence-Alpes-Côte d’Azur tiennent le haut du classement. Leur attractivité se mesure au poids des résidences secondaires : 24,6% du parc dans les Alpes-Maritimes et 24,2% dans le Var, contre 9,7% en France (INSEE, recensement). À l’opposé, les métropoles qui avaient le plus monté pendant le cycle 2019-2022, comme Nantes (-2,0% maisons) et Bordeaux (-1,4% maisons), poursuivent leur normalisation.
Paris se stabilise à 10 390 €/m² en appartements (-0,2% sur un an, -0,2% au trimestre) après trois années de repli : la baisse touche à sa fin, tandis que les couronnes restent en retrait. Un schéma classique de sortie de cycle, où le cœur se stabilise avant sa périphérie.
Sur dix ans, la hiérarchie raconte une autre histoire : la Bretagne (+53,5% maisons) et la Corse (+44,1%) affichent les plus fortes revalorisations, loin devant l’Île-de-France (+17,4%).
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La France en comparaison européenne : d’après l’indice des prix des logements d’Eurostat (T1 2026, publié le 2 juillet), les prix français sont quasi stables sur un an (+0,1%) quand l’Espagne progresse de plus de 10% et l’UE d’environ 5%. La France est, avec l’Allemagne, l’un des grands marchés européens encore en phase de normalisation : un positionnement bas de cycle qui soutient la thèse d’un point d’entrée.
Pouvoir d’achat immobilier en hausse : la détente des taux depuis 2024 et des prix stables redonnent des mètres carrés aux ménages. Les Notaires de France estiment la surface finançable revenue à son niveau de 2022 (81 m² en moyenne), et les délais de vente se raccourcissent dans les métropoles de l’Ouest et du Sud.
Le signal des avant-contrats : les projections des notaires à fin mai (note de conjoncture immobilière n°71) placent l’ensemble du marché dans une « zone de stabilité » de -1% à +1% sur un an, avec des appartements légèrement positifs et des maisons légèrement négatives. La phase d’ajustement touche à sa fin.
Transactions : la reprise par les volumes
Le marché de l’ancien a retrouvé des couleurs : 951 000 transactions cumulées sur douze mois fin 2025 (série Notaires-INSEE), contre 845 000 fin 2024, soit +12,5%. La reprise, entamée à l’automne 2024, s’est poursuivie tout au long de 2025 avant de marquer un palier au premier semestre 2026 : 949 000 ventes en cumul à fin mai 2026 (CSN, publication du 25 juin), après un pic à 958 000 en février.
Ce plateau à haut niveau (comparable aux volumes de 2017) s’explique par la combinaison de prix stabilisés, de taux de crédit détendus par rapport au pic de 2023, et d’un stock de biens remis en vente par des propriétaires rassurés sur les valeurs. Le moral suit : la confiance des ménages a regagné deux points en juin, à 84 (INSEE). Les notaires évoquent un « marché d’utilisateurs » dont le point d’équilibre se situe autour de 975 000 ventes par an.
L’Île-de-France mène le rebond : à fin mars, les volumes y progressaient de 15% ou plus sur un an dans tous les départements, à l’exception de Paris (+12%), avec des pointes autour de +20% dans les Hauts-de-Seine et en Seine-et-Marne (Notaires de France, note n°71). La région qui avait le plus corrigé est aussi celle qui repart le plus vite.
Le crédit se tend à nouveau : le taux moyen atteint 3,25% en mai (Observatoire Crédit Logement/CSA), contre 3,06% à l’été 2025, et la production de crédits à l’habitat recule depuis deux mois (11,4 Md€ en mai ; Banque de France, Stat Info « Crédits aux particuliers »). L’Observatoire anticipe une poursuite de la hausse au second semestre, avec une distribution plus sélective.
Le neuf se répare lentement : les permis de construire progressent de 8% sur les cinq premiers mois de 2026 et les mises en chantier de près de 25% (SDES/Sit@del, données à fin mai), mais les totaux sur douze mois restent respectivement 6% et 13% sous la moyenne des cinq dernières années. L’offre neuve demeure le maillon faible du marché.
Notre lecture : le volume redevient le moteur du marché avant les prix. Le scénario central reste celui d’une reprise progressive des prix à partir de fin 2026, tirée par les marchés tendus du littoral et les grandes villes déjà repassées en territoire positif, sous réserve que la remontée des taux longs reste contenue.
Évolution du volume annuel de transactions, 2012 à aujourd’hui
Prix et inflation : retour au réel
Avec une inflation retombée à +1,8% sur un an en juin 2026 (après un pic à +2,4% en mai lié à l’énergie, et +0,9% en moyenne en 2025 ; INSEE, résultats définitifs du 10 juillet) et des prix immobiliers quasi stables (-0,5% à -0,6%), les valeurs réelles des logements continuent de s’ajuster en douceur : troisième année consécutive d’érosion réelle, après les baisses nominales de 2023 et 2024.
Ce mouvement restaure la solvabilité de la demande : l’écart entre revenus (en hausse nominale) et prix (stables) se referme trimestre après trimestre, ce qui explique la vigueur des volumes davantage que celle des prix.
Le contexte macro s’assombrit toutefois : la Banque de France a ramené sa prévision de croissance 2026 à 0,5% (projections macroéconomiques de juin ; 0,7% pour l’INSEE et le gouvernement) après le choc pétrolier du printemps, et l’OAT 10 ans a grimpé vers 3,6-3,9%, un niveau inédit depuis 2011, qui pèse mécaniquement sur les taux hypothécaires.
Le dossier DPE bouge : le Sénat a adopté début juillet un texte permettant aux logements classés G, interdits de location depuis janvier 2025, de revenir sur le marché locatif, et aux biens classés E et F de s’y maintenir au-delà des échéances de 2028 et 2034, contre un engagement de rénovation encadré. S’il est confirmé à l’Assemblée à l’automne, la décote des passoires thermiques (10 à 20% aujourd’hui) pourrait commencer à se résorber. Un enjeu majeur quand 40% des ventes portent sur des biens classés E à G (Notaires de France).
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