Comment estimer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

L'investissement locatif est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs immobiliers en France. Le taux de rentabilité aussi appelé rendement locatif, est un indicateur essentiel pour évaluer la performance d'un investissement locatif. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu'est le taux de rentabilité d'un investissement locatif, comment le calculer et comment l'optimiser pour maximiser vos bénéfices.

Qu'est-ce que le taux de rentabilité d'un investissement locatif?

Qu'est-ce qu'un investissement locatif?

Un investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer à des locataires. L'objectif est de générer des revenus réguliers provenant des loyers et, éventuellement, de réaliser une plus-value sur la valeur du bien immobilier lors de la revente du bien.

Pourquoi le taux de rentabilité est-il important en immobilier?

Le taux de rentabilité d’un investissement immobilier locatif est un indicateur clé qui permet d'évaluer la rentabilité d'un investissement locatif. Il exprime le pourcentage de rendement annuel généré par le bien par rapport à son coût d'acquisition. Un taux de rentabilité élevé est généralement recherché, car il signifie que l'investissement immobilier locatif est rentable.

Différence entre rendement brut et rendement net

Le rendement brut ou rentabilité brute en immobilier correspond aux revenus locatifs annuels bruts générés par le bien, tandis que le rendement net prend en compte les charges déductibles, telles que les frais d'entretien, les charges de copropriété et les intérêts d'emprunt. Le rendement net offre une vision plus précise de la rentabilité réelle de l'investissement.

Comment calculer le taux de rentabilité d'un investissement locatif?

Calculer le taux de rentabilité brute d’un investissement locatif

Le taux de rentabilité brut en immobilier est calculé en divisant le montant des revenus fonciers par le montant d’acquisition du bien. Puis, multipliez le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage du rendement brut.

Calculer les revenus fonciers

Pour les calculer, additionnez tous les revenus locatifs annuels que vous percevez, incluant les loyers des locataires et éventuellement d'autres sources de revenus liées au bien, comme les places de parking par exemple. L’estimation de la valeur locative est donc utile pour réaliser une projection et savoir quel est le meilleur placement.

Calculer votre coût d’acquisition

Il est possible de n’intégrer que le prix du bien. Néanmoins, pour affiner votre analyse, vous pouvez intégrer les frais de notaire ainsi que les charges d’intérêt (une année). 

Un exemple

Prenons le cas de l’acquisition d’un bien d’une valeur de 300 000 EUR à Toulouse financé en partie avec vos fonds propres (100 000 EUR) et en partie via un emprunt bancaire (200 000 EUR) à un taux de 3%.

Frais de notaire et taxes d’enregistrement: 25 000 EUR

Intérêts de la première année: 6 000 EUR

Montant du loyer mensuel: 1 200 EUR

Le calcul du rendement brut est le suivant: (12*1 200) * 100 / (300 000+25 000+6000) = 4,4%

En France, la moyenne du taux de rentabilité en immobilier locatif se situe autour de 5,9%. Mais ce dernier varie du simple au double en fonction de la localisation du bien. Un investissement locatif est en général rentable. Néanmoins, le niveau de rentabilité va dépendre des objectifs de chacun. 

Calculer le taux de rentabilité net d’un investissement locatif

La rentabilité nette permet d’avoir une vision plus précise de la rentabilité. Elle prend en compte les différents frais liés au bien. 

Calculer le rendement net

Pour la calculer, il faut déduire des loyers perçus tous les frais annexes engendrés et de diviser ce montant par le prix d’achat, les frais de notaire et les intérêts de la première année. Puis, multipliez le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage du rendement net.

Les charges liées à l'investissement

Identifiez toutes les charges déductibles associées au bien immobilier. Cela peut inclure les frais d'entretien, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les taxes foncières, les frais de gestion, etc. Soustrayez ces charges des revenus fonciers pour obtenir le revenu net.

Un exemple

Prenons l’exemple précédent. Voici les charges relatives au bien pour une année:

• La taxe foncière: 1000 EUR
• Les charges de copropriété: 400 EUR
• Gestion locative: 1000 EUR
• Travaux: 300 EUR

Le total des charges s’élève donc à 2700 EUR par an.

Le revenu net s’établit donc à: (1 200*12) – 2 700 = 9 300 EUR par an.

Ainsi la rentabilité de l’investissement immobilier locatif nette se monte à: (9 300 / (300 000+25 000+6000))*100 = 2,8 %

La rentabilité nette-nette

La rentabilité nette-nette est un indicateur encore plus fiable puisqu’on y intègre les éventuelles charges fiscales et avantages fiscaux: Pinel, LMNP, Malraux, déficit foncier… Il existe différents simulateurs pour calculer le montant des économies potentielles. 

Pour calculer les charges fiscales, il convient de connaître votre tranche marginale d'imposition et votre régime d'imposition (revenus fonciers ou BIC, régime forfaitaire ou régime réel). Il existe également des simulateurs pour le calcul des impôts relatifs à un revenu foncier.

Quels facteurs influent sur le taux de rentabilité d'un investissement locatif?

Plusieurs facteurs peuvent influencer le taux de rentabilité d'un investissement immobilier locatif:

• Le niveau des loyers dans la région: un marché immobilier dynamique avec une forte demande locative peut entraîner des loyers plus élevés, ce qui améliorera la rentabilité de l'investissement locatif.
• La surface du logement a également un impact: les biens avec une grande surface présentent un turn-over des locataires plus faible, donc moins de période de vacance, mais se louent en contrepartie moins cher au mètre carré qu’une petite surface.
• Un bien neuf est plus onéreux, mais il implique moins de travaux. À long terme, il est donc source d’économies tout en garantissant un confort de vie au locataire dès le départ.
• Frais d'entretien et de gestion: Des coûts d'entretien élevés ou des frais de gestion importants peuvent réduire le rendement net de l'investissement.
• Évolution du marché immobilier: les fluctuations du marché immobilier peuvent influencer la valeur du bien au fil du temps, ce qui impactera la plus-value potentielle lors de la revente.
• Effet de levier et emprunts: le recours à l'emprunt pour financer l'investissement (effet de levier) peut augmenter la rentabilité de l'opération, mais il comporte également des risques liés aux taux d'intérêt et à l'endettement.

Les avantages et les limites du taux de rentabilité en investissement locatif

Avantages du taux de rentabilité

Le taux de rentabilité offre une vue d'ensemble rapide de la performance d'un investissement locatif et permet de comparer différents biens immobiliers pour prendre des décisions éclairées. En connaissant le taux de rentabilité et en le calculant périodiquement, les investisseurs peuvent suivre l'évolution de la rentabilité de leur investissement au fil du temps. Cela permet de prendre des mesures correctives si nécessaire. Enfin, lorsque les investisseurs cherchent à obtenir un prêt immobilier pour financer leur investissement, le taux de rentabilité peut être un élément clé pour convaincre les prêteurs de la viabilité du projet.

Limites du taux de rentabilité

Pour savoir si un investissement immobilier locatif est rentable, le rendement brut est à considérer. Mais il doit ensuite être mis en perspective avec d’autres éléments:

• Le montant du prêt accordé: doit être situé entre 70 et 90 % du prix d’achat ;
• Tenir compte de la vacance locative qui peut réduire le rendement annuel ;
• Étudier le type de bien: le changement de locataire est plus fréquent dans les petits logements, mais la demande est plus forte ; 
• Penser à la revente en estimant la plus-value possible ;
• Évaluer le budget pour l’entretien du logement.

L’investisseur a souvent tendance à ne voir que le prix d’achat du bien immobilier. Dans ce cas, le rendement peut lui sembler élevé si ce montant est bas. Toutefois, cette vision peut être erronée. Pour connaître exactement les gains potentiels, tous les frais doivent être pris en compte. Le rendement de l’investissement locatif dépend également de la part de fonds propres injectée dans ce projet. 

De plus, même si un bien immobilier possède un beau potentiel, la vacance locative peut plomber la rentabilité annuelle. Pour la limiter au maximum, il faudra donc cibler un emplacement recherché. Le taux d’occupation sera donc nettement meilleur que dans un quartier moins prisé.

Comment optimiser le taux de rentabilité d'un investissement locatif?

Pour maximiser le taux de rentabilité de votre investissement locatif, il est fondamental de choisir le bon emplacement. Privilégiez les zones géographiques avec une demande locative soutenue et des perspectives de développement prometteuses. 

De même, le bien immobilier acheté ne peut pas offrir un rendement élevé si le rapport entre le prix d’achat et le loyer demandé est trop important. Un prix d’achat élevé va demander d’ajuster le loyer en conséquence. Cependant, il est complexe de savoir comment fixer le loyer pour une maison ou un appartement. S’il est trop bas, la rentabilité annuelle sera particulièrement limitée. À l’inverse, s’il est trop élevé, il risque de faire fuir les candidats à la location. Il est donc souvent plus judicieux de sélectionner un bien avec un prix raisonnable. Le loyer pourra ensuite être similaire à ceux pratiqués sur le marché mais offrir un rendement supérieur.

De plus, la gestion de l’investissement a un impact sur sa rentabilité. Une gestion efficace du bien, des locataires et des charges permettra de maximiser les revenus (en évitant les périodes de vacance par exemple) et de réduire les frais inutiles (retards dans le paiement des taxes qui peuvent induire des majorations).

Enfin, il est également possible de profiter des dispositifs fiscaux. Renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou le régime du micro-foncier qui permettent d’optimiser la fiscalité de votre investissement.