L'investissement locatif est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs immobiliers en France. Le taux de rentabilité aussi appelé rendement locatif, est un indicateur essentiel pour évaluer la performance d'un investissement locatif. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu'est le taux de rentabilité d'un investissement locatif, comment le calculer et comment l'optimiser pour maximiser vos bénéfices.
Un investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer à des locataires. L'objectif est de générer des revenus réguliers provenant des loyers et, éventuellement, de réaliser une plus-value sur la valeur du bien immobilier lors de la revente du bien.
Le taux de rentabilité d’un investissement immobilier locatif est un indicateur clé qui permet d'évaluer la rentabilité d'un investissement locatif. Il exprime le pourcentage de rendement annuel généré par le bien par rapport à son coût d'acquisition. Un taux de rentabilité élevé est généralement recherché, car il signifie que l'investissement immobilier locatif est rentable.
Le rendement brut ou rentabilité brute en immobilier correspond aux revenus locatifs annuels bruts générés par le bien, tandis que le rendement net prend en compte les charges déductibles, telles que les frais d'entretien, les charges de copropriété et les intérêts d'emprunt. Le rendement net offre une vision plus précise de la rentabilité réelle de l'investissement.
Le taux de rentabilité brut en immobilier est calculé en divisant le montant des revenus fonciers par le montant d’acquisition du bien. Puis, multipliez le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage du rendement brut.
Calculer les revenus fonciers
Pour les calculer, additionnez tous les revenus locatifs annuels que vous percevez, incluant les loyers des locataires et éventuellement d'autres sources de revenus liées au bien, comme les places de parking par exemple. L’estimation de la valeur locative est donc utile pour réaliser une projection et savoir quel est le meilleur placement.
Calculer votre coût d’acquisition
Il est possible de n’intégrer que le prix du bien. Néanmoins, pour affiner votre analyse, vous pouvez intégrer les frais de notaire ainsi que les charges d’intérêt (une année).
Un exemple
Prenons le cas de l’acquisition d’un bien d’une valeur de 300 000 EUR à Toulouse financé en partie avec vos fonds propres (100 000 EUR) et en partie via un emprunt bancaire (200 000 EUR) à un taux de 3%.
Frais de notaire et taxes d’enregistrement: 25 000 EUR
Intérêts de la première année: 6 000 EUR
Montant du loyer mensuel: 1 200 EUR
Le calcul du rendement brut est le suivant: (12*1 200) * 100 / (300 000+25 000+6000) = 4,4%
En France, la moyenne du taux de rentabilité en immobilier locatif se situe autour de 5,9%. Mais ce dernier varie du simple au double en fonction de la localisation du bien. Un investissement locatif est en général rentable. Néanmoins, le niveau de rentabilité va dépendre des objectifs de chacun.
La rentabilité nette permet d’avoir une vision plus précise de la rentabilité. Elle prend en compte les différents frais liés au bien.
Calculer le rendement net
Pour la calculer, il faut déduire des loyers perçus tous les frais annexes engendrés et de diviser ce montant par le prix d’achat, les frais de notaire et les intérêts de la première année. Puis, multipliez le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage du rendement net.
Les charges liées à l'investissement
Identifiez toutes les charges déductibles associées au bien immobilier. Cela peut inclure les frais d'entretien, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les taxes foncières, les frais de gestion, etc. Soustrayez ces charges des revenus fonciers pour obtenir le revenu net.
Un exemple
Prenons l’exemple précédent. Voici les charges relatives au bien pour une année:
Le total des charges s’élève donc à 2700 EUR par an.
Le revenu net s’établit donc à: (1 200*12) – 2 700 = 9 300 EUR par an.
Ainsi la rentabilité de l’investissement immobilier locatif nette se monte à: (9 300 / (300 000+25 000+6000))*100 = 2,8 %
La rentabilité nette-nette est un indicateur encore plus fiable puisqu’on y intègre les éventuelles charges fiscales et avantages fiscaux: Pinel, LMNP, Malraux, déficit foncier… Il existe différents simulateurs pour calculer le montant des économies potentielles.
Pour calculer les charges fiscales, il convient de connaître votre tranche marginale d'imposition et votre régime d'imposition (revenus fonciers ou BIC, régime forfaitaire ou régime réel). Il existe également des simulateurs pour le calcul des impôts relatifs à un revenu foncier.
Plusieurs facteurs peuvent influencer le taux de rentabilité d'un investissement immobilier locatif:
Le taux de rentabilité offre une vue d'ensemble rapide de la performance d'un investissement locatif et permet de comparer différents biens immobiliers pour prendre des décisions éclairées. En connaissant le taux de rentabilité et en le calculant périodiquement, les investisseurs peuvent suivre l'évolution de la rentabilité de leur investissement au fil du temps. Cela permet de prendre des mesures correctives si nécessaire. Enfin, lorsque les investisseurs cherchent à obtenir un prêt immobilier pour financer leur investissement, le taux de rentabilité peut être un élément clé pour convaincre les prêteurs de la viabilité du projet.
Pour savoir si un investissement immobilier locatif est rentable, le rendement brut est à considérer. Mais il doit ensuite être mis en perspective avec d’autres éléments:
L’investisseur a souvent tendance à ne voir que le prix d’achat du bien immobilier. Dans ce cas, le rendement peut lui sembler élevé si ce montant est bas. Toutefois, cette vision peut être erronée. Pour connaître exactement les gains potentiels, tous les frais doivent être pris en compte. Le rendement de l’investissement locatif dépend également de la part de fonds propres injectée dans ce projet.
De plus, même si un bien immobilier possède un beau potentiel, la vacance locative peut plomber la rentabilité annuelle. Pour la limiter au maximum, il faudra donc cibler un emplacement recherché. Le taux d’occupation sera donc nettement meilleur que dans un quartier moins prisé.
Pour maximiser le taux de rentabilité de votre investissement locatif, il est fondamental de choisir le bon emplacement. Privilégiez les zones géographiques avec une demande locative soutenue et des perspectives de développement prometteuses.
De même, le bien immobilier acheté ne peut pas offrir un rendement élevé si le rapport entre le prix d’achat et le loyer demandé est trop important. Un prix d’achat élevé va demander d’ajuster le loyer en conséquence. Cependant, il est complexe de savoir comment fixer le loyer pour une maison ou un appartement. S’il est trop bas, la rentabilité annuelle sera particulièrement limitée. À l’inverse, s’il est trop élevé, il risque de faire fuir les candidats à la location. Il est donc souvent plus judicieux de sélectionner un bien avec un prix raisonnable. Le loyer pourra ensuite être similaire à ceux pratiqués sur le marché mais offrir un rendement supérieur.
De plus, la gestion de l’investissement a un impact sur sa rentabilité. Une gestion efficace du bien, des locataires et des charges permettra de maximiser les revenus (en évitant les périodes de vacance par exemple) et de réduire les frais inutiles (retards dans le paiement des taxes qui peuvent induire des majorations).
Enfin, il est également possible de profiter des dispositifs fiscaux. Renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou le régime du micro-foncier qui permettent d’optimiser la fiscalité de votre investissement.
Le rendement brut correspond à l’ensemble des revenus locatifs obtenus en une année. Le rendement net s’obtient après déduction des charges d’exploitation. Elles correspondent aux frais de conciergerie, aux assurances, à l'entretien des équipements et du logement en général.
Les critères importants pour comparer des biens et décider de son prochain placement immobilier sont l’année de construction du bien, la localisation, la typologie du bien, l’emplacement ou encore l’accessibilité.
