En France, l’immobilier est le secteur favori des investisseurs. Selon une étude du Crédit Foncier, 70 % des personnes sondées choisiraient l’immobilier s’ils avaient de l’argent à investir. Effectuer un placement dans ce secteur comporte peu de risques. Avant de se lancer, il faut toutefois savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier. RealAdvisor vous explique comment savoir quel bien immobilier retenir en fonction de l’estimation de son rendement.
L’immobilier a toujours été considéré comme un placement sûr. Contrairement à la bourse qui peut énormément fluctuer, la valeur d’un bien immobilier reste relativement stable au fil des années. De plus, il s’agit d’un actif tangible qui résiste aux crises économiques.
Avec des taux de crédits historiquement bas, l’engouement pour l’immobilier ne cesse de croître. Dans ces conditions, le rendement de l’investissement immobilier sera nettement plus conséquent. Il est donc judicieux d’en profiter pour acheter des biens en vue de les louer et de générer des revenus. Les investisseurs sont d’ailleurs nombreux à profiter de cette période propice à ce type de placement.
Le meilleur moyen de dégager un rendement élevé est de s’intéresser aux locations les plus demandées. Même si le marché est très attrayant et qu’une hausse des transactions immobilières est attendue, le positionnement permet de générer une meilleure rentabilité. La location classique n’est pas la seule forme à considérer. La demande en matière d’immobilier concerne bien souvent des besoins spécifiques.
Le nombre d'étudiants augmente chaque année compte tenu des étrangers qui viennent bénéficier de la qualité des programmes scolaires en France. Les échanges entre universités ont largement favorisé ce phénomène notamment avec Erasmus. À noter que la région Île-de-France concentre plus de 28 % des recherches de logements étudiants.
De nouveaux programmes immobiliers à l’attention des étudiants devraient donc sortir de terre pour accueillir cette population. Pour un investisseur, il s’agit d’une bonne opportunité à saisir. Avec une demande supérieure à l’offre, le rendement peut être élevé malgré les risques de vacance locative pendant la période estivale. À proximité des campus universitaires, ces biens devraient rapidement trouver preneurs.
Compte tenu de l’allongement de la durée de la vie, les besoins en matière de résidences pour seniors explosent. Il s’agit d’un secteur porteur de l’économie avec des places très demandées.
Investir dans un tel logement portera forcément ses fruits. L’absence de vacance locative joue en faveur de ce type d’investissement. Les loyers sont également élevés. Étant donné que la gestion de la résidence est confiée à un professionnel, ce placement immobilier comporte énormément d’avantages.
Il existe différents types de résidences saisonnières dans lesquelles investir comme une maison en bord de mer ou un appartement à la montagne. Ces logements ont l'avantage d'être fortement plébiscités à une période spécifique.
Ces résidences trouveront donc facilement des locataires lors de la saison touristique. Il est aussi nécéssaire de faire attention à la réglementation et aux taxes spécifiques appliquées par certaines villes. Par exemple, à Paris, des restrictions sont appliquées pour les logements destinés à la location sur la plateforme AirBnb.
Investir dans l'immobilier professionnel peut être intéressant et rentable pour un propriétaire. Tout d'abord, ce type d'investissement bénéficie d'un rendement brut élevé, situé aux alentours de 10 %.
Le marché de l'immobilier commercial est dynamique et présente peu de risque car les entreprises ont constamment besoin de bureaux pour leurs activités. Ce secteur immobilier est idéal pour un investissement car le taux de vacance locative est relativement bas. Le logement sera donc très rarement inoccupé.
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Pour savoir combien va rapporter un placement immobilier, il faut tout d’abord comprendre la notion de rendement locatif. Elle correspond aux loyers perçus au cours d’une année. Cette rentabilité est bien entendue comprise par rapport à l’investissement de base pour en déduire un pourcentage.
Dans une stratégie d’investissement locatif, la rentabilité du placement doit idéalement varier entre 5 et 10 %. On calcule la rentabilité brute en divisant le montant annuel du loyer par le prix du bien immobilier, puis en multipliant le résultat obtenu par 100. Il s’agit donc d’un rendement annuel.
Le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier s’effectue de la manière suivante :
Rentabilité brute = (prix du loyer x 11,5 mois / prix d’achat du bien avec les frais annexes) x 100
Pour réaliser ce calcul, la prudence est de rigueur. La vacance locative sur une année correspond en moyenne à 15 jours. Il ne s’effectue donc pas sur 12 mois mais sur 11.5 mois pour tenir compte des périodes où le logement est inoccupé. En ce qui concerne les frais annexes, il faut tenir compte des frais d’agence, de notaire et des travaux engagés pour conserver le bien en bon état.
Prenons l’exemple d’un appartement de 120 m² situé à Balma, en banlieue de Toulouse (31) :
Rentabilité brute du bien = (965 x 11,5 / 340 000 x 1,054 + 3000) x 100 = 3,07 %
Le taux de rendement brut annuel pour cet appartement est donc de 3,07 %, ce qui est relativement bas pour un investissement immobilier en France. Pour réussir son investissement locatif, une étude complète doit donc être réalisée. Elle offrira de véritables données qui vont aider à la prise de décision.
Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, le rendement brut est à considérer. Il est ensuite à mettre en perspective avec d’autres éléments :
L’investisseur a souvent tendance à ne voir que le prix d’achat du bien immobilier. Dans ce cas, le rendement peut lui sembler élevé si ce montant est bas. Toutefois, cette vision peut être erronée. Pour connaître exactement les gains potentiels, tous les frais doivent être pris en compte. Ce rendement de l’investissement locatif dépend également de la part de fonds propres injectée dans ce projet.
De plus, même si un bien immobilier possède un beau potentiel, la vacance locative peut plomber la rentabilité annuelle. Pour la limiter au maximum, il faudra donc cibler un emplacement recherché. Le taux d’occupation sera donc nettement meilleur que dans un quartier moins prisé.
Pour être plus précis et savoir quel investissement immobilier est le plus rentable, il est préférable d’évaluer le Cash Flow. Cet indicateur correspond à la trésorerie générée. Cette somme peut être connue en déduisant tous les frais du loyer perçu. Le calcul s’effectue donc comme suit :
Cash Flow =
Loyer brut (charges comprises) - charges - impôts - taxes - remboursements d’emprunts et d’intérêts - assurances
Le Cash Flow doit être élevé. Lorsqu’il est négatif, cela signifie que l’investissement immobilier n’est pas rentable. L’estimation de la valeur locative est donc utile pour réaliser une projection et savoir quel est le meilleur placement. Le résultat obtenu sera utile pour réaliser ce calcul et savoir quelle sera le Cash Flow obtenu.
Le bien immobilier acheté ne peut pas offrir un rendement élevé si le rapport entre le prix d’achat et le loyer demandé est trop important. Un prix d’achat élevé va demander d’ajuster le loyer en conséquence. Cependant, il est complexe de savoir comment fixer le loyer pour une maison ou un appartement.
S’il est trop bas, la rentabilité annuelle sera particulièrement limitée. À l’inverse, s’il est trop élevé, il risque de faire fuir les candidats à la location. Il est donc souvent plus judicieux de sélectionner un bien avec un prix raisonnable. Le loyer pourra ensuite être similaire à ceux pratiqués sur le marché mais offrir un rendement supérieur.
Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, il faut distinguer le rendement locatif en France de celui qui peut être obtenu dans une ville en particulier. Des disparités existent en effet entre les villes.
À Caen, la rentabilité brute est de 6,9 %. Pour obtenir un meilleur résultat, il faudra se tourner vers Perpignan ou Roubaix avec plus de 10 % de rentabilité. Le rendement immobilier par ville peut donc largement varier. Actuellement, il est par exemple de seulement 3,1 % à Neuilly-sur-Seine. Cette ville située en banlieue parisienne ne représente donc pas une bonne opportunité pour obtenir un rendement locatif. Les prix élevés à l’achat expliquent cette situation.
Il peut également être judicieux de se pencher sur les caractéristiques du marché pour savoir où investir dans l’immobilier. Les villes comme Montpellier, Bordeaux, Nantes ou encore Toulouse sont caractérisées par une augmentation de la population. Ces centres urbains disposent également d’une part faible de logements vacants.
Vous pouvez consulter les prix au m² par département, par ville et même par quartier sur cette page pour découvrir quel investissement immobilier rapporte le plus.
Pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier, il faut que le bien soit financé à hauteur de 70 à 90 % par l’organisme bancaire. Les fonds propres interviennent donc entre 10 et 30 %. Il est possible de réaliser un investissement immobilier sans apport. En effet, dans le cas d'un investissement locatif, 60 % des prêts sont accordés sans fonds propres.
Le rendement est en général réalisé par rapport à ces fonds. Le taux du crédit immobilier va donc avoir un impact sur les gains réalisés.
Le crowdfunding constitue une autre façon de financer ce projet. En général, l’investisseur achète un immeuble avec d’autres personnes. La gestion est confiée à un professionnel de l’immobilier. Cette méthode permet d’investir quels que soient ses revenus avec le minimum de contraintes. En France, cette solution alternative est en pleine expansion.
Le taux d’imposition dépend de la valeur locative du bien immobilier. Il s’agit donc de déterminer quel revenu pourrait être tiré de son placement. Il est fonction des loyers pratiqués dans la commune, la surface du bien, l’emplacement, etc. La valeur réelle peut donc être très différente de la valeur marchande de cette propriété.
Cette valeur est ensuite reportée sur la déclaration d’impôt et servira de base de calcul pour l’administration fiscale. Toutefois, certaines déductions sont possibles sur les revenus locatifs comme les frais d’exploitation, d’entretien et d’administration.
Le rendement brut correspond à l’ensemble des revenus locatifs obtenus en une année. Le rendement net s’obtient après déduction des charges d’exploitation. Elles correspondent aux frais de conciergerie, aux assurances, à l'entretien des équipements et du logement en général.
Les critères importants pour comparer des biens et décider de son prochain placement immobilier sont l’année de construction du bien, la localisation, la typologie du bien, l’emplacement ou encore l’accessibilité.
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