Comment estimer le loyer d’un bien immobilier, meublé et non meublé ? 

S’il est légitime pour les propriétaires de vouloir percevoir un loyer élevé, ils doivent prendre en compte les attentes et les ressources des locataires. Comment estimer un loyer d’appartement correctement ? RealAdvisor vous explique les règles à respecter pour fixer le prix du loyer de façon exacte.

Comprendre les règles de fixation du loyer

Pour qu’elle soit juste, la fixation du loyer doit tenir compte des aspects suivants :

• Le loyer doit couvrir tous les coûts d’entretien et les charges du bien. 

• Le montant du loyer doit être conforme aux prix du marché. En France, les loyers de certaines villes sont particulièrement élevés. Ces zones tendues sont caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de biens. En effet, il y a plus de demandes que de logements disponibles. Pour y remédier, les loyers sont contrôlés et ne peuvent pas augmenter d’un locataire à un autre, sauf si des rénovations ont été engagées.  

• Le montant du loyer doit respecter la législation. Depuis 2019, les loyers parisiens sont plafonnés. Cette mesure intervient car les prix des loyers ont augmenté de 50 % entre 2005 et 2015. Plus concrètement, la ville de Paris établit un loyer de référence et un loyer majoré (valeur de référence + 20 %). La valeur du loyer ne peut donc pas dépasser le loyer majoré. Les propriétaires qui ne respectent pas cette réglementation risquent des sanctions comme une amende de 5 000 €.

La règle de calcul est simple puisque le loyer est fixé en fonction des fonds investis par le propriétaire et des charges du logement. Ensuite, le propriétaire peut estimer un loyer gratuitement en utilisant un simulateur en ligne. Ces outils en ligne sont mis en place pour estimer un bien immobilier ou calculer le loyer à fixer. 

Le résultat diffère du calcul de la valeur locative qui correspond au calcul d’un revenu fictif imposable pour les propriétaires. Cette estimation sert surtout à harmoniser les charges entre locataire et propriétaire.

L’estimation du loyer d’un appartement avant la signature du contrat de bail

Au moment de la signature du contrat de location, le propriétaire doit remettre un avis de fixation du loyer initial. Il indique le montant du loyer à verser de façon mensuelle lors de l’entrée dans les lieux.

Dans le cadre d’un logement du secteur privé, le loyer peut être réévalué si une clause de révision a été intégrée au bail. Cette réévaluation a lieu une fois par an à la date précisée dans le contrat de location. Si des travaux ont été réalisés, le propriétaire bénéficie du droit de revoir son loyer à la hausse.

Le calcul du taux de rentabilité du bien immobilier évolue également avec cette révision du loyer. Pour pouvoir y prétendre, le montant des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. L'augmentation annuelle du loyer ne peut dépasser 15 % de la valeur des travaux. 

Quelles sont les charges dans un bien en location ?

La fixation du loyer seul est une chose, mais le propriétaire doit également penser aux charges mensuelles. Elles correspondent aux dépenses liées à l’utilisation du bien. L’estimation du loyer en ligne permet justement de déterminer ce montant complémentaire.

Pour que cette estimation du loyer d’une maison ou d’un appartement soit complète, il faut donc comptabiliser les charges suivantes :

• l’enlèvement des ordures ménagères ;
• la consommation d’eau ;
• la consommation d’énergie ;
• l’entretien des parties communes (ascenseur, chauffage, etc.) ;
• les éventuels frais liés au gardiennage ;
• le raccordement au câble pour la télévision ;
• la redevance d'évacuation des eaux de pluie.

Toutes les charges doivent être énumérées dans le contrat de location. Le bailleur stipule aussi s’il souhaite que ce versement se fasse sous forme de forfait annuel ou comme un supplément à régler en même temps que le loyer. Selon le choix réalisé, les charges devront être comprises dans l’estimation gratuite du loyer en ligne. Dans ce cas, un décompte annuel est transmis pour une régularisation par rapport aux dépenses réellement engagées. 

Estimer le loyer d’un appartement meublé

Un logement meublé peut être intéressant pour des étudiants ou des professionnels en mobilité géographique. Le contrat de location est alors d’un an s’il s’agit de la résidence principale du locataire. Il est renouvelable pour la même durée. 

L’estimation du loyer pour un appartement meublé diffère de la location nue puisque le propriétaire peut demander une somme plus élevée. En échange du service offert avec la mise à disposition du mobilier, les bailleurs exigent un montant mensuel plus important.

Pour que l’estimation de la location d’un appartement meublé soit valable, le propriétaire doit respecter à la lettre ses obligations. Il doit se conformer à la liste des meubles à mettre à disposition, à savoir une literie, un mode de cuisson dans la cuisine et de quoi vivre sans avoir à acheter de mobilier supplémentaire. 

Les points à retenir pour estimer le loyer d’un bien immobilier

1. Faire le bilan des fonds investis dans le logement par le propriétaire
2. Lister tous les postes de dépenses qui vont composer les charges
3. Réaliser une estimation du loyer de son bien en ligne
4. Reporter le résultat trouvé sur le bail de location pour que le loyer soit officiellement fixé