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Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Comment faire l'estimation du loyer d’un bien immobilier ? 

Meryem Chiouar
08.02.2024
7 min


L'estimation du loyer d'un bien immobilier en France est un processus complexe et important pour les propriétaires et les investisseurs. Ce guide exhaustif vise à clarifier les différents facteurs influençant cette estimation, y compris l'emplacement, la superficie, les caractéristiques du bien, et les réglementations en vigueur.

L'importance de l'emplacement et de la superficie dans l’estimation du montant du loyer

L'attractivité de la commune et la proximité des services

L'emplacement est sans doute le facteur le plus influent dans l'estimation du loyer. Un bien situé dans une zone dynamique et en plein essor, qui offre un accès facile aux transports publics, aux commerces de proximité, aux établissements scolaires et aux espaces verts, est nettement plus attractif. Cela se traduit souvent par un loyer plus élevé, en raison de la demande accrue. 

La proximité des services tels que les hôpitaux, les centres de loisirs et les espaces culturels peut également jouer un rôle important. En plus de ces commodités, l'aspect sécuritaire et la réputation du quartier sont des facteurs qui peuvent influencer considérablement la perception de la valeur par les locataires potentiels.

L'impact de la superficie sur le loyer

La superficie d'un bien est un critère déterminant dans l'évaluation du loyer, particulièrement dans les zones urbaines denses où l'espace est un luxe. Un appartement ou une maison avec une surface habitable plus grande justifie généralement un loyer plus élevé, surtout dans des villes comme Paris, Lyon ou Marseille, où le marché immobilier est très compétitif. 

Toutefois, il ne s'agit pas seulement de la superficie totale ; la manière dont l'espace est agencé joue un rôle crucial. Un logement avec des pièces bien proportionnées, offrant une utilisation efficace de l'espace, peut être plus attrayant qu'un logement plus grand mais mal agencé. Des caractéristiques telles que la présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin peuvent également augmenter la valeur locative, surtout dans les zones urbaines où l'accès à l'espace extérieur privé est limité.

Les caractéristiques essentielles du bien et leur impact sur l’estimation de la valeur locative

Performance énergétique et état général

La performance énergétique et l'état général du bien immobilier jouent un rôle prépondérant dans l'attractivité et la valorisation du loyer. Un bien offrant une excellente performance énergétique, symbolisée par un bon classement sur l'étiquette énergie, n'est pas seulement une question de conformité, mais également un atout majeur. Les locataires sont de plus en plus conscients des enjeux énergétiques et écologiques, et privilégient des logements qui garantissent une consommation énergétique optimisée (il faudra fournir des diagnostics de performance énergétique), se traduisant par des factures d'énergie réduites. De plus, un logement bien entretenu, affichant un état impeccable tant au niveau structurel qu'esthétique, séduit davantage. Des facteurs comme la qualité des finitions, l'état des installations (électriques, plomberie, chauffage), et l'absence de problèmes d'humidité ou de nuisibles, sont autant de critères qui peuvent justifier un loyer plus élevé. Les diagnostics immobiliers récents, attestant de la bonne santé du bien et de sa conformité aux normes en vigueur, sont des arguments de poids pour négocier un loyer plus avantageux.

Meublé vs non-meublé : ce que ça change pour la valeur du loyer

La question du meublé versus non-meublé est cruciale dans l'estimation du loyer. Un logement meublé, offrant toutes les commodités et prêt à vivre, représente un avantage considérable pour de nombreux locataires, particulièrement dans les zones urbaines et pour une clientèle jeune ou en mobilité professionnelle. Ce confort supplémentaire se traduit par un loyer plus élevé, reflétant l'investissement du propriétaire en termes de mobilier, d'équipements électroménagers, et souvent d'une décoration soignée et moderne. En revanche, un logement non-meublé, bien que potentiellement moins cher au niveau du loyer, s'adresse à un autre segment de locataires, souvent ceux qui souhaitent s'installer sur du plus long terme et personnaliser leur espace de vie. 

Il est important de noter que le choix entre meublé et non-meublé doit aussi être réfléchi en fonction du marché local et de la demande. Dans certaines zones, le meublé peut être plus demandé et donc plus rentable, alors que dans d'autres, la préférence peut aller vers le non-meublé.

Réglementations et plafonnement des loyers en France

Zones tendues et encadrement à la relocation

Dans les zones dites "tendues", comme certaines grandes métropoles et leurs agglomérations, la demande de logements dépasse largement l'offre disponible. Pour éviter une inflation excessive des loyers et assurer un accès au logement à un plus grand nombre, ces zones sont soumises à des réglementations spécifiques, notamment le plafonnement des loyers. Cette mesure limite la marge de manœuvre des propriétaires dans la fixation des loyers, particulièrement lors de la relocation ou du renouvellement de bail. Il est donc essentiel pour les propriétaires de se tenir informés des plafonds de loyers applicables dans leur secteur pour rester conformes à la législation, tout en optimisant la rentabilité de leur bien. Il convient également de noter que ces réglementations peuvent évoluer, il est donc crucial de se tenir régulièrement informé des dernières mises à jour législatives.

Dispositifs fiscaux et leur influence

Les dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel, jouent un rôle considérable dans l'estimation des loyers. Ces dispositifs visent à encourager l'investissement locatif dans certaines zones tout en contrôlant les loyers pour préserver l'accessibilité au logement. En contrepartie de réductions fiscales avantageuses, les propriétaires s'engagent à respecter des plafonds de loyers fixés par le dispositif. Cette contrainte peut influencer le montant du loyer que le propriétaire peut légitimement demander. Il est donc capital pour les investisseurs de bien comprendre ces dispositifs et leurs implications pour une estimation précise du loyer, tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts.

Évaluer le loyer en comparaison du marché

Calcul du rendement locatif : méthodes et exemples

Le rendement locatif (ou le taux de rentabilité) est un critère incontournable pour évaluer la viabilité et la profitabilité d'un investissement immobilier. Il se calcule en comparant le revenu annuel généré par la location (loyers) au coût total de l'investissement (prix d'achat, frais annexes, travaux, etc.). Deux formules principales sont utilisées :

  • Rendement Brut : [(Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat] × 100. Ce calcul offre une vision globale de la rentabilité sans tenir compte des charges et des éventuels frais de gestion.
  • Rendement Net : [(Loyer annuel - Charges annuelles) / Prix d'achat] × 100. Cette formule est plus précise car elle intègre les dépenses liées à la propriété (taxes, entretien, gestion, etc.).

Prenons un exemple concret : pour un appartement acheté 200 000 euros et loué 800 euros par mois, le rendement brut annuel serait de [(800 × 12) / 200 000] × 100 = 4,8 %. Si les charges annuelles s'élèvent à 2 400 euros, le rendement net serait de [(9 600 - 2 400) / 200 000] × 100 = 3,6 %.

Ces calculs, bien que simplifiés, offrent une base solide pour évaluer la rentabilité d'un bien immobilier et comparer différentes options d'investissement sur le marché.

Points à retenir
  • L'emplacement est crucial dans l'estimation du loyer. Un bien situé dans une zone dynamique, bien desservie et proche des commodités, justifie généralement un loyer plus élevé.
  • La superficie a un impact direct sur le loyer, surtout dans les grandes villes. Un logement spacieux et bien agencé peut commanditer un loyer plus élevé.
  • Une bonne performance énergétique et un état général impeccable augmentent la valeur locative d'un bien. Les diagnostics énergétiques sont essentiels pour valoriser le logement.
  • Les logements meublés se louent en général à un prix plus élevé, attirant une clientèle à la recherche de commodité et de flexibilité.
  • Dans les zones tendues, les loyers peuvent être plafonnés, ce qui affecte la flexibilité des propriétaires dans la fixation des loyers. La connaissance des réglementations locales est essentielle.
  • Les dispositifs tels que la loi Pinel ont un impact sur l'estimation des loyers, avec des plafonds à respecter en échange d'avantages fiscaux.
  • Le rendement locatif, calculé via des formules de rendement brut et net, est un indicateur clé pour mesurer la rentabilité d'un investissement immobilier. Ce calcul aide à comparer la viabilité des différentes options d'investissement.
  • L'estimation du loyer doit toujours être adaptée au marché local, en prenant en compte les spécificités de la demande et de l'offre dans la zone concernée.

FAQ

Comment l'emplacement influence-t-il directement le loyer ?

Lorsque le bien se situe dans un immeuble ancien, les règles de fixation du loyer changent. Le propriétaire-bailleur doit démontrer que le loyer est justifié par rapport aux biens similaires dans le quartier. Une hausse par rapport au montant demandé au précédent locataire doit être justifiée.

Comment réussir son estimation du loyer d’une maison en sous-location ?

Le loyer en sous-location ne doit pas dépasser le montant du loyer à payer par le locataire. Il est formellement interdit de réaliser des bénéfices par ce biais sinon le loyer est considéré comme abusif. Certains cantons exigent qu’un formulaire présentant le loyer initial soit transmis en cas de sous-location. Par contre, des frais peuvent être réclamés pour l’électricité, l’eau, la télévision et la redevance pour la connexion internet.

Comment estimer le loyer d’un local commercial ?

L’estimation du loyer gratuite permet de tenir compte de l’emplacement, de la superficie et des caractéristiques du local commercial. Un loyer de base sera ainsi mis en place. Par contre, il n’est pas rare que les bailleurs exigent un complément de l’ordre de 7 % en fonction du chiffre d'affaires réalisé par les professionnels qui occupent les lieux.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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