Les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente

Meryem Chiouar·Mis à jour le 17.09.2026·4 min de lecture

Pour vendre une maison en France, vous devez fournir à l'acheteur un dossier de diagnostics techniques (DDT). Mais tous les diagnostics ne sont pas obligatoires pour tous les biens : la liste dépend de l'âge de la maison, de ses installations et de sa localisation.

Voici les diagnostics à prévoir en 2026, leur durée de validité et ce que vous risquez en cas d'oubli.

L'essentiel en un clin d'œil

Le seul diagnostic obligatoire pour toute vente est le DPE, qui doit même figurer dès l'annonce. Les autres dépendent du bien.
Une maison ancienne cumule souvent DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques et parfois termites et assainissement.
L'ensemble forme le dossier de diagnostics techniques (DDT), à remettre au plus tard à la signature du compromis, sous peine de blocage ou de rétractation de l'acheteur.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre une maison ?

La liste dépend de trois critères : l'année de construction, l'âge des installations et la zone géographique. Voici le tableau complet à jour pour 2026, avec les conditions et les durées de validité.

Diagnostic	Quand est-il obligatoire ?	Durée de validité
DPE (performance énergétique)	Toujours, et dès l'annonce	10 ans
Audit énergétique	Maison classée E, F ou G	5 ans
État des risques et pollutions (ERP)	Toujours	6 mois
Diagnostic bruit	Zone de plan d'exposition au bruit (aéroport)	6 mois
Amiante	Permis de construire avant le 1er juillet 1997	Illimité si absence, 3 ans si présence
Plomb (CREP)	Construction avant le 1er janvier 1949	Illimité si absence, 1 an si présence
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Termites	Zone délimitée par arrêté préfectoral	6 mois
Assainissement non collectif	Maison non raccordée au tout-à-l'égout	3 ans

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Bon à savoir: seul l'état des risques (ERP) peut être rempli par vous-même, via le service officiel errial.georisques.gouv.fr. Tous les autres diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et assuré, sous peine de nullité du document.

Le DPE : le diagnostic central, à surveiller de près

Le diagnostic de performance énergétique est le seul obligatoire pour toutes les ventes, sans exception d'âge ou de zone. Il classe votre logement de A à G et doit figurer dès l'annonce immobilière. Depuis juillet 2021, il est opposable : l'acheteur peut se retourner contre vous en cas d'erreur.

Attention à un piège de calendrier majeur en 2026. Les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré et ne sont plus valables. Seuls les DPE établis depuis le 1er juillet 2021, selon la méthode actuelle, sont encore valides. Si votre DPE date d'avant cette date, vous devez le refaire avant de vendre.

Bon à savoir: si votre maison est classée E, F ou G, un audit énergétique s'ajoute obligatoirement au DPE. Depuis 2025, il concerne les logements classés E, et il détaille les travaux de rénovation à envisager. Comptez 500 à 1 500 € supplémentaires pour ce document.

Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?

Les prix ne sont pas réglementés et varient selon la surface, la localisation et le nombre de diagnostics. À titre indicatif pour 2026 :

Un DPE seul coûte de 120 à 250 € selon la taille du bien.
Un pack complet pour une maison ancienne (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, ERP) se situe généralement entre 300 et 600 €.

Le plus économique est de commander un pack groupé auprès d'un seul diagnostiqueur, plutôt que chaque diagnostic séparément. Demandez toujours plusieurs devis, car les écarts sont importants.

Astuce: conservez précieusement les diagnostics à validité illimitée, à savoir l'amiante et le plomb négatifs. Si vous les avez déjà fait réaliser et qu'aucun travaux n'a modifié le bien, vous n'avez pas à les refaire lors de la vente, ce qui réduit la facture.

Quand faut-il fournir les diagnostics ?

Le calendrier est strict et son non-respect peut coûter cher. Le DPE doit être disponible dès la mise en ligne de l'annonce. L'ensemble du dossier de diagnostics techniques (DDT) doit ensuite être remis à l'acheteur au plus tard à la signature du compromis de vente, et annexé à celui-ci.

Un dossier incomplet ou périmé expose le vendeur à des conséquences réelles : blocage de la vente chez le notaire, marge de négociation accrue pour l'acheteur, voire rétractation sans pénalité ou dommages et intérêts si un diagnostic manquant révèle un défaut.

Bon à savoir: anticipez les délais. Certains diagnostics, comme l'analyse d'amiante ou de plomb, demandent plusieurs jours, et un diagnostiqueur peut être indisponible en période chargée. Lancez la démarche dès que vous décidez de vendre.

Le cas de la maison individuelle

Contrairement à un appartement en copropriété, la maison individuelle cumule des diagnostics spécifiques. L'assainissement non collectif ne concerne que les maisons non raccordées au réseau public. L'audit énergétique, obligatoire pour les passoires thermiques, vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, mais pas les lots de copropriété. En revanche, la maison individuelle n'est pas soumise au mesurage Loi Carrez, réservé aux lots de copropriété.

Avant de fixer votre prix, connaître la valeur de votre maison aide à situer l'impact d'un mauvais DPE sur votre estimation.

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Sources:

Diagnostics techniques obligatoires, service-public.fr : service-public.fr
État des risques et pollutions, portail officiel Géorisques : errial.georisques.gouv.fr

Questions fréquentes

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?

Le DPE est obligatoire pour toute vente, ainsi que l'état des risques (ERP). S'ajoutent selon le bien : l'amiante (avant 1997), le plomb (avant 1949), l'électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans), les termites (zone concernée), l'assainissement non collectif et l'audit énergétique (classes E, F, G).

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Le DPE est valable 10 ans, l'électricité et le gaz 3 ans, l'ERP et les termites 6 mois. L'amiante et le plomb sont à validité illimitée si le résultat est négatif. L'audit énergétique dure 5 ans.

Quel est le prix des diagnostics pour vendre une maison ?

De 120 à 250 € pour un DPE seul, et de 300 à 600 € pour un pack complet sur une maison ancienne. Les prix ne sont pas réglementés : comparez plusieurs devis.

Que risque-t-on si un diagnostic manque ou est périmé ?

Le blocage de la vente chez le notaire, une négociation à la baisse, voire la rétractation de l'acheteur sans pénalité ou des dommages et intérêts. Fournir un DDT complet et à jour protège le vendeur.