Comment estimer le prix d’un terrain non viabilisé ?

Qu’est-ce qu’un terrain non viabilisé ?

Pour estimer le prix d'un terrain non viabilisé, il convient de savoir de quoi il s'agit. Un terrain non viabilisé est une parcelle qui n'a pas été aménagée pour être habitable ou exploitable. Cela signifie qu'il n'est pas encore raccordé aux réseaux indispensables pour y vivre ou y travailler. Ces réseaux sont principalement :

• L'accès à l'eau potable
• Le gaz
• L'électricité
• Le réseau téléphonique, de télévision et internet
• Le raccordement aux égouts
• Les services d'assainissement collectifs

Tous les terrains peuvent-ils être viabilisés ?

Avant d'entreprendre la viabilisation d'un terrain, il est primordial de déterminer si la parcelle est constructible. C'est une étape inutile si le terrain se situe dans une zone protégée, telle qu'un site naturel ou un site patrimonial (monuments historiques ou architecturaux).

Pour vérifier si votre terrain est constructible, vous pouvez consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) auprès de votre mairie. Ce document détermine les règles d'urbanisme pour chaque commune et indiquera explicitement si votre parcelle est considérée comme une zone constructible ou non.

Cependant, un terrain non constructible à un instant donné peut le devenir plus tard. En effet, de nombreuses municipalités réattribuent les parcelles comme zones à urbaniser en fonction des projets d'aménagement futurs. L'objectif est d'optimiser l'utilisation des terrains constructibles en fonction des besoins démographiques et du développement de la commune.

Dans le cas où vous souhaiteriez vendre votre terrain rapidement, vous pouvez envisager de le viabiliser pour augmenter sa valeur. Pour cela, il vous faudra obtenir un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et déposer une demande de permis de construire. Vous pourrez alors effectuer les démarches spécifiques au raccordement de chaque réseau essentiel (eau, électricité, gaz, assainissement).

Comment estimer le prix d’un terrain non viabilisé ?

L'estimation du prix d'un terrain non viabilisé peut varier considérablement en fonction de sa constructibilité. Pour un terrain non constructible et non viabilisé, il faut prendre en compte les éléments suivants :

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un espace sur lequel toute construction (immeuble, maison, etc.) est interdite. Il peut être situé :

• Dans un espace naturel protégé, inscrit dans le Plan Local d'Urbanisme ;
• Dans une zone exposée à des aléas naturels (comme un risque d'éboulement) ;
• Là où le raccordement aux réseaux essentiels (gaz, électricité, eau potable, etc.) est impossible. 

Quel est le prix d’un terrain non constructible et non viabilisé ?

On estime que le prix au m² d'un terrain non constructible varie entre 1 € et 10 €. Le prix d’un terrain non constructible et non viabilisé dépendra de plusieurs facteurs :

• Les caractéristiques intrinsèques du terrain :

• L'emplacement : la proximité avec la ville, les commerces, les services et les transports publics ;
• La surface : un terrain plus grand aura généralement plus de valeur ;
• La nature du sol : un terrain nécessitant un assainissement pour être utilisable aura une valeur inférieure à un terrain qui n'en a pas besoin ;
• L'inclinaison : plus le terrain est en pente, plus son aménagement sera difficile et coûteux ;
• Les servitudes : ces contraintes imposées au propriétaire peuvent réduire l'attractivité du terrain pour les acheteurs. 

• Le projet d'utilisation du terrain :

Un terrain non constructible peut néanmoins avoir une utilité. Il peut, par exemple, être utilisé comme :

• Terrain de loisirs (pour la pêche, le camping, les sports, etc.)
• Potager
• Parking
• Terrain loué à des commerçants (food trucks, boutiques éphémères, etc.)

L'acheteur doit s'assurer que le prix de vente est juste en fonction de l'utilisation prévue. Pour cela, il est crucial d'analyser les caractéristiques propres du terrain et d'estimer si l'achat sera rentable. Vous pouvez réaliser ce calcul simplement :

Frais d'investissement - Valeur de rendement

Les frais d'investissement sont principalement le prix du terrain et les frais d'aménagement liés au projet. La valeur de rendement correspond au bénéfice escompté, dans le cas où vous envisagez de louer le terrain.

Si vous êtes acheteur, et souhaitez négocier le prix de vente à la baisse, vous devrez mettre en avant les défauts du terrain, comme son insalubrité ou sa distance par rapport aux transports publics et aux réseaux routiers.

Le vendeur, de son côté, doit évaluer le marché immobilier en analysant des biens comparables. Il peut réaliser cette analyse en ligne, par exemple sur un portail immobilier. L'objectif, pour fixer le bon prix, est de comparer votre terrain avec ceux actuellement en vente sur le marché. Le prix de votre terrain devra ensuite être ajusté en fonction de ses qualités et ses défauts.

Quel est le prix d’un terrain constructible non viabilisé ?

L'estimation du prix d'un terrain constructible, mais non viabilisé diffère de celle d'un terrain non constructible. En effet, un terrain constructible a une valeur intrinsèque plus élevée du fait de la possibilité d'y ériger un bâtiment. Cependant, comme il n'est pas viabilisé, les coûts de raccordement aux différents réseaux viennent en déduction de sa valeur.

De nombreux facteurs influencent le prix d'un terrain constructible non viabilisé, parmi lesquels :

• La situation géographique : un terrain situé en milieu urbain ou dans une zone très demandée aura un prix plus élevé qu'un terrain situé en milieu rural ou dans une zone moins demandée. 
• La taille du terrain : plus le terrain est grand, plus son prix sera élevé.
• Les contraintes d'aménagement : un terrain plat sera plus cher qu'un terrain en pente, un terrain sans arbres sera plus cher qu'un terrain boisé, etc.
• Les règles d'urbanisme : certaines restrictions peuvent diminuer la valeur d'un terrain, par exemple si la construction d'immeubles de grande hauteur est interdite.

Une fois ces facteurs pris en compte, il est essentiel de déduire les coûts de viabilisation pour obtenir une estimation juste du prix du terrain. Comme nous l'avons mentionné précédemment, ces coûts peuvent varier en fonction de la distance entre le terrain et les réseaux publics.

Quel est le coût de viabilisation d'un terrain ?

Nous l’avons vu, la valeur d'un terrain dépend largement du projet qui sera réalisé dessus. Ainsi, un terrain constructible peut avoir un prix 10 à 20 fois plus élevé qu'un terrain non constructible. Pour un terrain constructible, le prix est déterminé en fonction du prix au m², qui est parfois fixé par l'État, et de l'indice d'utilisation du terrain.

Pour un terrain non viabilisé, vous devrez potentiellement demander un devis pour les frais liés à l'équipement du terrain et les soustraire du prix de vente. En effet, si vous vendez le terrain tel quel, c'est l'acheteur qui devra assumer les coûts de viabilisation. Ces coûts varient en fonction de la distance entre votre terrain et le réseau public : plus cette distance est grande et plus le raccordement sera complexe, plus les frais seront élevés.

Pour vous donner une idée, le coût de viabilisation varie généralement entre 5 000 € et 15 000 €. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie qui vous dirigera vers les services concernés pour vous fournir un devis pour la viabilisation de votre terrain.