Comment estimer le prix d’un terrain non viabilisé ?

Qu’est-ce qu’un terrain non viabilisé ?

Un terrain non viabilisé est un espace qui n’a pas été rendu habitable. Cela signifie qu’il n’a pas encore été raccordé aux réseaux essentiels pour y vivre ou pour y travailler. 

Les réseaux essentiels sont les suivants :

• l’accès à l’eau potable ;
• le gaz ;
• l’électricité ; 
• le réseau téléphonique, télévisé et internet ;
• le raccordement aux égouts ;
• les assainissements collectifs.

Tous les terrains peuvent-ils être viabilisés ?

Avant de viabiliser un terrain, il est essentiel de savoir si la parcelle en question est constructible. Il n’y a pas d’intérêt à effectuer cette opération s’il appartient à une zone préservée comme un site naturel ou un site bâti : monuments de l’histoire de l’art ou de l’architecture. 

Pour savoir si votre terrain est constructible, vous pouvez consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) auprès de votre mairie. Il fixe les règles d’urbanisme de chaque commune et vous indiquera clairement si votre parcelle est considérée comme une zone à bâtir ou non. 

Néanmoins, un terrain qui n’est pas constructible au moment de la lecture du Plan Local d’Urbanisme peut le devenir quelques mois ou quelques années plus tard. En effet, de nombreuses communes réaffectent les parcelles en tant que zone à urbaniser en fonction des projets. L’objectif étant de ne pas épuiser les surfaces constructibles mais les utiliser en fonction des besoins et de l’évolution de la population. 

Dans le cas où vous souhaitez vendre votre terrain au plus vite, vous pouvez effectivement le viabiliser pour qu’il prenne de la valeur. Pour ce faire, vous devez obtenir un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et faire une demande de permis de construire. Vous pourrez ensuite effectuer les démarches spécifiques au raccordement de chaque réseau essentiel (eau, électricité, gaz, assainissement).

Comment estimer le prix d’un terrain non viabilisé ?

L'estimation du prix d'un terrain non viabilisé sera différente si le terrain en question est constructible ou non constructible. Regardons dans un premier temps comment estimer un terrain non constructible et non viabilisé. 

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un espace sur lequel toute construction (immeuble, maison ou autre) est interdite. Il présente l'une des caractéristiques suivantes :

• se situe dans un espace naturel à protéger inscrit dans le Plan Local d’Urbanisme ;

• est sujet à des aléas naturels comme un éboulement de terrain par exemple ;

• s'il est impossible de raccorder le terrain aux réseaux essentiels (gaz, électricité, eau potable, etc).

Quel est le prix d’un terrain non constructible et non viabilisé ?

On estime que le prix au m² d'un terrain non constructible varie entre 1 € et 10 €. Le prix d’un terrain non constructible et non viabilisé dépendra de plusieurs facteurs qui sont :

1. Les caractéristiques propres du terrain :

• l'emplacement : proximité avec la ville, les commerces, les services et transports publics ;
• la surface : plus un terrain est grand, plus il prendra de la valeur ;
• la nature du sol : s’il est nécessaire d’assainir le sol afin de l’utiliser il aura moins de valeur qu’un terrain qui ne nécessite pas de travaux ;
• le degré d’inclinaison : plus le terrain sera en pente, plus il sera difficile de l'aménager et donc entraînera des coûts supplémentaires ;
• les servitudes : ce sont des contraintes imposées au propriétaire, plus elles seront importantes, moins elles intéressent les acheteurs. 

2. Le projet d’utilisation du terrain 

Un terrain non constructible n’est pas totalement inutilisable, il peut être utilisé sans forcément avoir à construire dessus, quelques exemples d'utilisation :

• en faire un terrain de loisirs (pêche, camping, sport, etc.) ;
• ériger un potager ;
• le louer comme place de parking ;
• le louer à des commerçants (food truck, boutiques éphémères, etc.).

L’acheteur doit s’assurer que le prix de vente est juste. Pour ce faire, il est essentiel de réaliser une étude du terrain en analysant les caractéristiques propres et estimer si l’achat du terrain est rentable. Il vous suffira de réaliser le calcul simple : 

Frais d’investissement - Valeur de rendement 

Les frais d’investissement comprennent le prix du terrain et les frais d’aménagement liés au projet. La valeur de rendement correspond au bénéfice, dans le cas où vous souhaitez mettre le terrain en location.

Si vous souhaitez négocier à la baisse le prix de vente, vous devrez mettre en avant les défauts du terrain, comme son insalubrité, sa distance avec les transports publics ou les réseaux routiers. 

Pour fixer le prix, le vendeur doit réaliser une étude du marché immobilier, cela via une analyse de bien comparable. Il peut réaliser cette analyse en ligne, via un portail immobilier par exemple. Le but étant de comparer votre terrain au prix de vente des terrains sur le marché. Le propriétaire devra ensuite ajuster le prix de son terrain selon les qualités et défauts de ce dernier.

Quel est le coût de viabilisation d'un terrain ?

Comme expliqué précédemment, la valeur d’un terrain se base principalement sur le projet futur réalisé sur ce dernier. Ainsi, un terrain constructible aura un prix presque 10 à 20 fois plus élevé qu’un terrain non constructible. Pour un terrain constructible, le prix est déterminé en fonction du prix au m² dans certains cas fixé par l'état et l’indice d’utilisation du terrain. 

Par contre pour un terrain non viabilisé, vous devrez potentiellement réaliser un devis concernant les frais liés à l’équipement du terrain et les déduire du prix de vente, car ce sera à l’acheteur de réaliser cet équipement si vous le vendez tel quel. Les frais d'équipement varient en fonction de la distance qui sépare votre terrain au réseau public, plus la distance sera grande et plus le raccordement sera compliqué, plus les frais seront élevés. 

Pour vous donner un ordre d’idée, le coût de viabilisation varie entre 5 000 € et 15 000 €. C’est auprès de la mairie que vous devez vous renseigner et qui vous dirigera vers les services qui s’occuperont de l'équipement du terrain ou du moins vous fournir les coûts éventuels liés à votre terrain.