Vendre un bien immobilier engage le propriétaire à respecter une série d’obligations légales : informer l’acheteur, garantir le bien, respecter les droits d’un éventuel locataire et fournir les diagnostics requis. Voici ce que vous devez savoir avant de vendre.
Obligations du vendeur : l’essentiel
- Le vendeur doit remettre à l’acheteur un dossier de diagnostics techniques (DDT) complet, dès l’annonce pour le DPE.
- Il est tenu à une obligation de délivrance conforme et à la garantie des vices cachés et d’éviction.
- Si le bien est loué, les droits du locataire et son éventuel droit de préemption doivent être respectés.
- Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison classée E, F ou G impose un audit énergétique réglementaire.
Le vendeur a une obligation d’information
Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
Le vendeur doit fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques, remis au plus tard à la signature du compromis, et dont le DPE doit figurer dès l’annonce. Selon l’âge et la localisation du bien, il comprend :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949 ;
- le diagnostic amiante, pour les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997 ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, pour les installations de plus de 15 ans ;
- l’état relatif aux termites et aux mérules, dans les zones concernées ;
- l’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
- le diagnostic bruit, pour les logements proches d’un aéroport ;
- l’état des risques et pollutions (ERP) ;
- l’audit énergétique, pour les maisons classées E, F ou G.
Bon à savoir: Pour le détail de chaque diagnostic, de sa durée de validité et de son coût, consultez notre guide dédié aux documents obligatoires pour vendre une maison.
Les documents administratifs à réunir
En plus du DDT, la vente nécessite :
- le titre de propriété ;
- les plans du bien ;
- le dernier avis de taxe foncière (la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée depuis 2023, elle ne concerne plus que les résidences secondaires) ;
- les justificatifs des travaux réalisés et, le cas échéant, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ;
- les documents d’urbanisme et de servitude, ainsi que le procès-verbal de bornage si disponible.
Bon à savoir: Pour un bien en copropriété, s’ajoutent le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien de l’immeuble et les informations financières (charges, fonds de travaux).
L’obligation de délivrance et les garanties
La garantie des vices cachés
Le vendeur doit garantir le bien contre les vices cachés, c’est-à-dire les défauts non apparents qui rendent le bien impropre à son usage (art. 1641 du Code civil). En présence d’un tel vice, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.
À noter : entre particuliers, le contrat de vente comporte presque toujours une clause excluant cette garantie. Cette clause ne protège toutefois pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a dissimulé : la mauvaise foi fait tomber l’exonération.
La garantie d’éviction et l’obligation de conformité
La garantie d’éviction oblige le vendeur à ne rien faire qui limiterait le droit de propriété de l’acheteur (art. 1626 du Code civil). Le bien doit par ailleurs être livré dans l’état constaté lors de la visite ayant précédé l’offre.
Cas particulier : la vente d’un bien loué
Vente avec le locataire en place
Un propriétaire peut vendre un logement occupé à tout moment, sans congé ni préavis : le bail se poursuit alors aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui devient bailleur. Le locataire n’a pas de droit de préemption dans ce cas.
Le droit de préemption du locataire
Le droit de préemption ne joue que pour un logement loué vide à usage de résidence principale, et uniquement lorsque le propriétaire veut vendre libre. Il doit alors délivrer un congé pour vente au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois pour un meublé, qui n’ouvre pas de droit de préemption).
Ce congé vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pour acheter aux conditions indiquées et dispose des deux premiers mois du préavis pour se décider (art. 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Si le bien est ensuite vendu à un tiers à un prix inférieur, une nouvelle offre doit être faite au locataire.
Les obligations liées à la performance énergétique
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique pèse directement sur la vente.
Le DPE est opposable : l’acheteur peut se retourner contre le vendeur si le classement est erroné. Pour les passoires thermiques, un audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. Cet audit, valable 5 ans, propose un plan de travaux chiffré.
Le calendrier d’interdiction de location suit la même logique : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Un vendeur a donc intérêt à anticiper, d’autant qu’une passoire thermique subit aujourd’hui une décote sensible sur le marché.
Le rôle du notaire
Le recours au notaire est incontournable : il sécurise juridiquement la transaction, vérifie que le vendeur a rempli ses obligations (diagnostics, documents, purge du droit de préemption), contrôle les servitudes, les hypothèques et la régularité urbanistique, puis authentifie l’acte de vente. Sans cet acte authentique, aucune mutation ne peut être enregistrée.ais obligatoire pour certaines catégories de biens, joue un rôle crucial dans le processus de vente. Il offre une évaluation détaillée de la consommation d'énergie du bien et de ses émissions de gaz à effet de serre, permettant ainsi aux propriétaires de comprendre les travaux nécessaires pour augmenter l'efficacité énergétique de leur bien. Cet audit permet non seulement de se conformer à la réglementation, mais aussi de valoriser le bien sur le marché. Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique, un facteur désormais décisif dans le processus d'achat.
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Sources
- Code civil, art. 1626 (garantie d’éviction) et art. 1641 (vices cachés) (Consulté le 25.10.2026) : legifrance.gouv.fr
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 (congé et droit de préemption du locataire) (Consulté le 25.10.2026) : legifrance.gouv.fr
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience, audit énergétique et calendrier location) (Consulté le 25.10.2026) : legifrance.gouv.fr
Questions fréquentes
Puis-je vendre ma maison sans passer par un notaire ?
Techniquement, il est possible de vendre sous seing privé, mais pour des raisons de sécurité juridique, il est fortement recommandé d'effectuer la vente par l'intermédiaire d'un notaire.
Quelles sont les conséquences si je ne respecte pas les obligations de délivrance ?
Si vous ne respectez pas ces obligations, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Comment est déterminé le prix de vente en tenant compte des rénovations nécessaires ?
Le prix de vente doit tenir compte de l'état actuel du bien et des rénovations nécessaires. Un agent immobilier ou un évaluateur professionnel peut aider à déterminer un prix juste.
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