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Comment faire un investissement locatif sans apport ?

Meryem Chiouar
24.07.2023
7 min

L'investissement locatif sans apport est une stratégie qui suscite l'intérêt de nombreux investisseurs immobiliers en France. Cette approche permet d'acquérir des biens immobiliers sans avoir à fournir de fonds personnels en tant qu'apport initial. Si vous souhaitez investir dans le locatif sans apport, plusieurs options et solutions sont à votre disposition pour concrétiser votre projet. Dans cet article, nous allons comprendre comment investir dans l'immobilier locatif sans apport.

investissement locatif sans apport

Investissement locatif sans apport : Définition et avantages

L'investissement locatif sans apport, comme son nom l'indique, consiste à investir dans l'immobilier sans apporter de capital personnel lors de l'acquisition du bien. Cette approche présente des avantages significatifs, notamment en permettant à un plus grand nombre d'investisseurs d'accéder au marché immobilier. Grâce à cette stratégie, les investisseurs peuvent démarrer leur parcours d'investissement sans disposer de fonds importants, ce qui peut être un obstacle pour beaucoup de personnes. Si la manière la plus utilisée reste le crédit d’investissement locatif sans apport auprès d’une banque. Il existe néanmoins d’autres options.

Faire appel à des établissements de financement

Prêt immobilier sans apport pour investissement locatif

Obtenir un prêt immobilier sans apport pour financer un investissement locatif peut être envisageable, mais cela dépend de plusieurs facteurs tels que votre profil financier, votre capacité d'endettement et la qualité de votre projet d'investissement. Les banques et les établissements financiers évaluent la viabilité de votre projet avant de vous accorder un crédit pour un investissement locatif sans apport. Il est également possible de mettre en gage un actif de son patrimoine. Pour mettre toutes les chances de votre côté, dirigez-vous vers les banques spécialisées dans l’investissement immobilier.

Le crédit-bail (leasing immobilier)

Le crédit-bail immobilier est une alternative intéressante pour investir dans l'immobilier sans apport personnel. Dans ce scénario, un investisseur signe un contrat de crédit-bail avec une société spécialisée qui achète le bien immobilier et le loue ensuite à l'investisseur. Ce dernier bénéficie des revenus locatifs générés par le bien tout en remboursant progressivement le coût du bien à la société de crédit-bail. À la fin du contrat, l'investisseur peut racheter le bien à un prix préalablement convenu.

Investir dans l'immobilier locatif sans apport à plusieurs

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une option de plus en plus populaire pour investir dans l'immobilier sans apport personnel. Il s'agit d'investir aux côtés d'autres personnes dans un projet immobilier géré par une plateforme en ligne spécialisée. Chaque investisseur contribue avec une somme relativement faible, ce qui permet d'atteindre le montant total nécessaire pour l'achat du bien immobilier. En retour, les investisseurs reçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur investissement initial.

Les partenariats immobiliers

Trouver un partenaire financier pour réaliser un investissement locatif peut être une option intéressante. En s'associant avec un investisseur disposant des fonds nécessaires, il est possible de partager les risques et les bénéfices de l'investissement. Cette approche permet de réaliser un projet immobilier sans devoir apporter un apport initial.

Investir dans le locatif sans apport avec une SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui peut être utilisée dans le cadre d'un investissement locatif sans apport. La SCI permet à plusieurs investisseurs de se regrouper et d'acquérir un bien immobilier en commun. Chaque associé détient des parts sociales correspondant à sa contribution financière. Le premier avantage d'emprunter en SCI est qu'un apport n'est pas forcément requis étant donné que le risque est réparti entre l'ensemble des emprunteurs. De plus, le taux du prêt immobilier est souvent plus avantageux. Ainsi, les membres de la SCI peuvent investir dans l'immobilier locatif sans apport personnel conséquent, ce qui répartit le risque financier entre les différents associés.

Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport :  les autres options

L'achat en viager

L'achat en viager est une méthode d'investissement qui permet d'acquérir un bien immobilier en versant une rente viagère au vendeur (le crédirentier). Contrairement à une vente classique, l'acheteur (le débirentier) n'a pas besoin de verser un apport initial important, mais plutôt une rente mensuelle à vie au vendeur. Cette solution peut être avantageuse pour les investisseurs qui disposent de peu de fonds mais qui ont une capacité de remboursement régulière.

Utiliser les dispositifs fiscaux mis en place

Il est possible dans certaines conditions de bénéficier de certains dispositifs fiscaux comme le dispositif Pinel. Bien que ce dernier ne soit pas spécifiquement conçu pour les investissements sans apport, il offre néanmoins la possibilité de financer une partie de l'investissement grâce aux avantages fiscaux qu'il propose. L'avantage fiscal offert par la loi Pinel permet aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu en échange d'un engagement de location sur une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans) dans un bien immobilier neuf respectant certaines conditions. Vous pouvez également investir en locatif sans apport dans l’immobilier ancien. Pour cela, il vous faudra choisir un bien qui nécessite quelques travaux avant d'être mis en location. Il est généralement possible d'acquérir ce type de bien à prix abordable..Enfin, plusieurs dispositifs qui facilitent la tâche aux contribuables qui souhaitent investir dans l’ancien existent (statut LMNP, Loi Denormandie, Loi Girardin…) et vous pouvez même bénéficier d'un financement à 110 % afin de réaliser votre projet.

La SCPI

Investir dans une SCPI permet aux investisseurs de bénéficier des avantages de l'immobilier locatif sans avoir à mobiliser une grande partie de fonds personnels pour l'achat direct d'un bien immobilier. En effet, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devenez associé et détenez des parts de la société en fonction de votre investissement. Il est également possible, dans certains cas, de faire financer l’acquisition des parts par un crédit bancaire en nantissant les parts de SCPI.

La caution

Afin de rassurer les banques quant au remboursement de votre crédit, vous pouvez demander à vos proches de se porter caution. Cette garantie supplémentaire constitue un solide argument en votre faveur lors de votre demande de crédit d’investissement locatif sans apport. Attention cependant, en se portant caution, un individu engage sa responsabilité personnelle en cas de défaut de paiement de votre part..

Quelques astuces pour obtenir un crédit sans apport auprès de banques

En premier lieu, il convient de préparer une étude de financement afin de convaincre les banques du sérieux de votre projet. Puis, choisissez minutieusement le bien à mettre en location, en privilégiant des petites propriétés dans des régions où les prix sont abordables et qui peuvent être louées facilement. Mieux, vous pouvez décider d’acquérir un bien déjà loué. Cela donnera plus de poids à votre demande de prêt. Puis, calculez le taux de rendement du bien afin de le présenter à votre banquier.

En outre, soignez votre profil financier. Essayez d’assainir vos comptes durant les trois mois qui précèdent votre demande de prêt en évitant, par exemple, les découverts et les agios. Mettez en avant vos atouts, notamment si vous travaillez sans interruption depuis plusieurs années ou si votre salaire est en constante augmentation sur les trois dernières années, etc.

Enfin, n’hésitez pas à contacter un courtier immobilier qui saura vous dire, grâce à son expérience, quelle banque est la plus apte à financer investissement locatif sans apport.

Points à retenir

 

  • L'investissement locatif sans apport permet d'acquérir des biens immobiliers sans fournir de fonds personnels au départ.
  • Plusieurs options sont disponibles:  obtenir un prêt immobilier sans apport, opter pour le crédit-bail, investir dans le crowdfunding immobilier, trouver un partenaire financier ou utiliser une Société Civile Immobilière (SCI).
  • L'achat en viager et l'utilisation des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel peuvent également faciliter l'investissement sans apport.
  • Investir dans une SCPI est une autre alternative pour bénéficier des avantages de l'immobilier locatif sans mobiliser de fonds importants.
  • Pour augmenter ses chances d'obtenir un crédit d’investissement locatif sans apport, il est essentiel de préparer une étude de financement, choisir minutieusement le bien à mettre en location, soigner son profil financier et éventuellement faire appel à un courtier immobilier qui vous indiquera quelle banque est la plus apte à financer investissement locatif sans apport.
  • Il est possible de demander à des proches de se porter caution pour renforcer sa demande de prêt.

FAQ

Est-il risqué d'investir dans le locatif sans apport?

L'investissement locatif sans apport comporte des risques, notamment en cas de baisse de la valeur du bien ou de difficultés à générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir les frais d'emprunt. En effet, ces derniers sont plus importants lorsqu’aucun apport n’a été réalisé lors du prêt. Une étude approfondie du marché et une estimation précise du bien est essentielle pour minimiser les risques.

Quels sont les avantages de l'investissement locatif sans apport?

L'investissement locatif sans apport offre la possibilité d'entrer sur le marché immobilier avec un capital minimal. Cela permet à un plus grand nombre d'investisseurs d'accéder à l'immobilier et peut offrir un effet de levier financier grâce aux revenus locatifs. En outre, certaines solutions comme les dispositifs fiscaux ou les SCPI permettent de profiter d'avantages fiscaux et d'une gestion professionnelle.

Quels sont les risques liés au crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier est un modèle d'investissement permettant aux particuliers de financer des projets immobiliers via des plateformes en ligne. Celui-ci offre des avantages, mais comporte également des risques qu'il est essentiel de prendre en compte. Tout d’abord, le principal risque est la perte en capital. Puis, si le promoteur fait face à des difficultés financières ou à une mauvaise gestion, le projet pourrait être abandonné ou retardé, entraînant des pertes pour les investisseurs. Contrairement à l'investissement dans l'immobilier physique, où la revente est possible, le crowdfunding immobilier implique souvent des investissements à long terme, rendant difficile la récupération rapide des fonds en cas de besoin.

Existe-t-il des programmes d'aide pour les investisseurs sans apport?

En France, il existe des dispositifs d'aide tels que le dispositif Pinel qui peuvent faciliter l'accès à l'investissement locatif sans apport. Il est conseillé de se renseigner sur ces programmes et de vérifier leur éligibilité.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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