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Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Meryem Chiouar
07.12.2023
6 min
comment calculer sa capacité d'emprunt

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

Capacité d’emprunt : définition

La capacité d'emprunt désigne le montant maximal qu'un individu ou un ménage peut emprunter pour un prêt, en particulier un prêt immobilier. Elle est déterminée en fonction des revenus, des charges et du taux d'endettement acceptable par les établissements de crédit. Avant d'apprendre comment calculer sa capacité d'emprunt, il est important d'en saisir l'importance.

Importance du taux d'endettement

Le taux d'endettement est un indicateur clé dans le calcul de la capacité d'emprunt. Il représente le pourcentage des revenus d'un emprunteur qui peut être consacré au remboursement de dettes, en tenant compte de ses charges fixes. En France, le taux d'endettement maximal généralement admis par les banques est de 33%.

Comment calculer sa capacité d'emprunt

Évaluer vos revenus et charges

La première étape consiste à évaluer l'ensemble de vos revenus réguliers (salaires, pensions, revenus locatifs, etc.) et vos charges mensuelles (loyers, remboursements de prêts en cours, pensions alimentaires, etc.). Cette évaluation doit être aussi précise que possible pour un calcul fiable de la capacité d'emprunt.

Comprendre le taux d'endettement

Le taux d'endettement est calculé en divisant le total de vos charges mensuelles par vos revenus nets mensuels, puis en multipliant le résultat par 100. Un taux d'endettement élevé peut limiter votre capacité d'emprunt, tandis qu'un faible taux d'endettement peut l'augmenter.

Utiliser la formule de calcul

La formule générale pour calculer la capacité d'emprunt est :

(Revenus fixes−Charges fixes) × 100 = Capacité d’Endettement.

Par exemple, pour un revenu net mensuel de 3000 € et des charges mensuelles de 500 €, avec un taux d'endettement maximal de 33%, la capacité d'emprunt serait :

(3000×33/100)−500=990−500=490€

Cela signifie que vous pourriez théoriquement supporter une mensualité de prêt supplémentaire de 490 € sans dépasser le taux d'endettement maximal.

Facteurs influant sur la capacité d'emprunt

Revenus fixes et variables

Pour évaluer avec précision votre capacité d'emprunt, il est essentiel de considérer l'ensemble de vos sources de revenus :

  • Revenus fixes : Votre salaire net, pensions ou rentes régulières. Ce sont des revenus stables et prévisibles qui constituent la base du calcul.
  • Revenus variables : Les bonus, commissions, revenus locatifs, et autres allocations. Bien que fluctuants, ces revenus peuvent substantiellement augmenter votre capacité d'emprunt si vous démontrez leur régularité et fiabilité.

Charges et dettes existantes

L'analyse de vos engagements financiers actuels est cruciale :

  • Dettes à long terme : Comme les prêts immobiliers ou les prêts étudiants, qui représentent des engagements sur plusieurs années.
  • Crédits à la consommation : Y compris les découverts bancaires, les prêts personnels et les soldes de cartes de crédit. Ces dettes affectent directement le montant disponible pour un nouveau prêt.
  • Autres engagements financiers : Tels que les pensions alimentaires ou les loyers, qui doivent être pris en compte dans le calcul du taux d'endettement.

Durée et taux du prêt

  • Durée du prêt : Un prêt étendu sur une longue période réduit généralement la mensualité, ce qui peut augmenter votre capacité d'emprunt. Cependant, cela implique également de payer plus d'intérêts sur la durée totale du prêt.
  • Taux d'intérêt : Un taux d'intérêt faible réduit le coût total du prêt et les mensualités, augmentant ainsi votre capacité d'emprunt. Il est important de comparer les offres de différents prêteurs pour obtenir le meilleur taux.
  • Type de taux : Taux fixe ou variable – un taux fixe offre une prévisibilité des paiements, tandis qu'un taux variable peut initialement être plus bas mais varier avec le temps.

Optimiser sa capacité d'emprunt

Améliorer le taux d'endettement

Améliorer votre taux d'endettement est une étape clé pour augmenter votre capacité d'emprunt. Voici quelques stratégies :

  • Augmentation des revenus : Considérez les possibilités de carrière telles que les promotions, les changements d'emploi pour un salaire plus élevé, ou même les activités secondaires.
  • Réduction des charges : Analysez vos dépenses mensuelles pour identifier les économies possibles. Cela peut inclure la réduction des abonnements non essentiels, la négociation de meilleurs tarifs pour les services publics, ou même un déménagement dans un logement moins coûteux.
  • Consolidation des dettes : Le rachat de crédit peut être une option efficace pour réduire vos mensualités en regroupant plusieurs dettes en une seule, souvent avec un taux d'intérêt plus bas.

Augmenter l'apport personnel

Un apport personnel conséquent joue un rôle crucial dans le processus d'emprunt :

  • Réduction du montant du prêt : Plus votre apport personnel est élevé, moins vous aurez besoin d'emprunter, ce qui diminue le risque pour la banque.
  • Signe de fiabilité financière : Un apport important démontre votre capacité d'épargne et de gestion financière, ce qui peut rassurer les prêteurs sur votre capacité de remboursement.
  • Meilleures conditions de prêt : Un bon apport peut vous donner accès à des conditions de prêt plus favorables, telles que des taux d'intérêt inférieurs ou des frais de dossier réduits.

Considérer les aides et subventions

Les aides gouvernementales et locales peuvent considérablement améliorer votre capacité d'emprunt :

  • Prêt à taux zéro (PTZ) : Destiné aux primo-accédants, ce prêt sans intérêt peut financer une partie de l'achat de votre résidence principale.
  • Aides locales : Certaines régions ou municipalités offrent des aides ou des subventions pour l'achat immobilier, en particulier pour les biens nécessitant des rénovations énergétiques.
  • Dispositifs de soutien à l'investissement locatif : Des dispositifs comme la loi Pinel sont également à envisager. Ils permettent des abattements fiscaux sur certains bien achetés à des fins de location.

Considérations et précautions à prendre

Risques du surendettement

  • Surveillance du taux d'endettement : Il est crucial de surveiller régulièrement votre taux d'endettement pour éviter de franchir le seuil de surendettement. Cela implique de ne pas prendre de nouveaux crédits susceptibles de déséquilibrer votre budget.
  • Anticipation des changements : Prévoyez des marges dans votre budget pour les éventuelles fluctuations de revenus ou d'augmentation des charges, afin de ne pas vous retrouver dans une situation financière précaire.

Impact de la Situation Économique

  • Volatilité des taux d'intérêt : Les fluctuations des taux d'intérêt peuvent affecter votre capacité d'emprunt. Une hausse des taux peut réduire la somme que vous êtes capable d'emprunter et inversement.
  • Influence du marché immobilier : Les tendances du marché immobilier, telles que la hausse ou la baisse des prix, peuvent influencer le montant que vous pouvez emprunter et les conditions de prêt.

Conseils pour un emprunt responsable

  • Évaluation de la capacité de remboursement : Avant de contracter un prêt, évaluez soigneusement votre capacité à rembourser le montant emprunté sur la durée prévue, en tenant compte de votre situation financière actuelle et future.
  • Prise en compte du reste à vivre : Assurez-vous que le remboursement de votre prêt vous laisse un "reste à vivre" suffisant pour couvrir vos dépenses quotidiennes et épargner pour l'avenir.
  • Consultation d'experts : Envisagez de consulter des conseillers financiers pour évaluer vos options de prêt et obtenir des conseils adaptés à votre situation financière et à vos objectifs immobiliers.
Comment calculer sa capacité d'endettement ? À retenir
  • Comprendre la capacité d'emprunt est essentiel avant de s'engager dans un projet immobilier.
  • Le taux d'endettement est un indicateur clé dans le calcul de la capacité d'emprunt.
  • Les facteurs tels que les revenus, les charges, et les conditions du prêt influencent directement la capacité d'emprunt.
  • Il est crucial de maintenir un équilibre financier et d'éviter le surendettement.
  • L'apport personnel, les aides, et la co-emprunt sont des moyens d'optimiser la capacité d'emprunt.

FAQ

Peut-on emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 33% ?

Dans certains cas et avec des garanties solides, il est possible d'emprunter avec un taux légèrement supérieur, mais cela reste rare et risqué.

Quels revenus sont pris en compte dans le calcul ?

Tous les revenus stables et réguliers sont pris en compte, y compris les salaires, les revenus locatifs, les pensions, etc.

Peut-on augmenter sa capacité d'emprunt en co-empruntant ?

Oui, co-emprunter avec une personne ayant des revenus stables peut augmenter la capacité d'emprunt globale.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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