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Comment obtenir un crédit immobilier ?

Meryem Chiouar
06.11.2023
9 min
comment obtenir un crédit immobilier

Évaluation de votre projet et montant à emprunter

Pour aborder sereinement la question du crédit immobilier, une évaluation précise de votre projet est indispensable. Cette phase préliminaire est déterminante pour la suite de vos démarches.

Déterminer le coût total du projet

L'évaluation du coût total de votre projet immobilier ne se limite pas au prix de vente affiché. Plusieurs autres facteurs doivent être pris en compte pour obtenir une vision globale de votre investissement. Sans s’y limiter, ces facteurs incluent :

  • Frais de notaire : Ces frais légaux couvrent les coûts de l'enregistrement de la vente et varient généralement entre 7% et 8% du prix de vente pour un bien ancien, et 2% à 3% pour un bien neuf.
  • Travaux de rénovation : Si le bien nécessite des améliorations, le coût des travaux doit être estimé avec précision, idéalement avec des devis de professionnels.
  • Frais d'agence : Si vous passez par une agence immobilière, n'oubliez pas d'inclure leurs honoraires, qui peuvent représenter une somme significative.
  • Frais divers : N'omettez pas les coûts annexes tels que les diagnostics immobiliers, les frais de déménagement, ou les éventuels frais de décoration et d'aménagement.

Il est judicieux de prévoir une marge pour les imprévus, car les projets immobiliers comportent souvent des coûts cachés ou inattendus.

Calculer votre apport personnel

Votre apport personnel représente la somme que vous êtes prêt à investir dans votre projet. Il est constitué de vos économies, de vos placements financiers, et éventuellement des aides familiales ou des prêts aidés. Plusieurs points sont à considérer :

  • Ratio apport-emprunt : Traditionnellement, les banques exigent un apport équivalent à au moins 10% du coût total du projet. Un apport plus élevé peut vous permettre de négocier de meilleures conditions de prêt.
  • Source de l'apport : Votre apport peut également provenir de la vente d'un bien précédent, d'une donation, ou d'un héritage. Assurez-vous que la provenance de ces fonds est bien documentée pour répondre aux exigences de votre banque.
  • Impact sur le taux d'intérêt : Un apport substantiel peut affecter favorablement le taux d'intérêt proposé par la banque, car il diminue le risque de non-remboursement.
  • Avantages supplémentaires : Parfois, un apport personnel conséquent peut ouvrir la porte à des avantages supplémentaires, comme des frais de dossier réduits ou l'exonération de certaines garanties.

Rappelez-vous que l'apport personnel n'est pas seulement un moyen de payer une partie du bien ; c'est aussi une démonstration de votre capacité à épargner et de votre sérieux en tant qu'emprunteur. Cela contribue à rassurer la banque sur votre gestion financière et augmente vos chances d'obtenir un prêt.

Comprendre les options de prêt disponibles

Pour financer un projet immobilier, vous avez la possibilité de choisir entre différentes options de prêt, chacune ayant ses spécificités et avantages. Une bonne compréhension de ces options est essentielle pour optimiser votre financement.

Prêt bancaire classique vs prêts réglementés

Les prêts bancaires classiques sont le type de crédit le plus courant pour financer un achat immobilier. Ils sont basés sur des négociations directes entre l'emprunteur et l'établissement de crédit. Voici quelques éléments clés à prendre en compte :

  • Taux d'intérêt : Ceux-ci peuvent être fixes, variables ou mixtes. Un taux fixe reste constant tout au long de la durée du prêt, tandis qu'un taux variable peut fluctuer selon les conditions du marché.
  • Flexibilité : Un prêt classique offre souvent plus de flexibilité en termes de montant emprunté et de conditions de remboursement.
  • Négociabilité : Avec un prêt classique, vous avez la possibilité de négocier les termes du prêt, y compris le taux d'intérêt et les frais de dossier, en fonction de votre profil financier.

D'autre part, les prêts réglementés sont des prêts immobiliers encadrés par des dispositifs légaux et offrent souvent des avantages spécifiques. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en est un exemple marquant. Ces prêts sont généralement conditionnés à des critères tels que :

  • Revenus : Ils sont souvent soumis à des plafonds de ressources.
  • Nature du bien : Certains prêts réglementés peuvent être réservés à l'achat d'un premier logement ou à des biens neufs.
  • Avantages : Ces prêts peuvent inclure des périodes de différé de remboursement, des taux d'intérêt très bas ou nuls, et des frais réduits.

Les prêts complémentaires et leurs avantages

Les prêts complémentaires peuvent être un atout majeur dans le montage financier d'un projet immobilier. Ils viennent en appoint du prêt principal et sont souvent souscrits pour bénéficier de conditions particulières ou répondre à des besoins spécifiques de financement. Parmi les prêts complémentaires, on trouve :

  • Prêts aidés : Comme le Prêt Action Logement (ex-1% Logement), qui peut financer une partie de l'acquisition à un taux très avantageux.
  • Prêts conventionnés : Offerts par certains établissements de crédit ayant passé une convention avec l'État, ils peuvent permettre l'accès à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
  • Prêts épargne logement : Basés sur les droits acquis via un Plan Épargne Logement ou un Compte Épargne Logement, ils offrent des taux préférentiels.
  • Avantages fiscaux : Certains prêts complémentaires ouvrent droit à des avantages fiscaux, comme des crédits d'impôt ou des réductions sur les intérêts.

Préparation de votre dossier de prêt

L'une des étapes les plus critiques dans la procédure d'obtention d'un crédit immobilier est la constitution de votre dossier de prêt. Ce dossier doit refléter une image fidèle et rassurante de votre situation financière et de votre fiabilité en tant qu'emprunteur.

Justificatifs de revenus et capacité d'emprunt

Votre dossier doit inclure tous les documents attestant de vos revenus et de votre épargne. Voici les justificatifs généralement demandés :

  • Bulletins de salaire des trois derniers mois
  • Derniers avis d'imposition
  • Relevés de compte bancaire démontrant votre capacité d'épargne
  • Justificatifs de tout revenu supplémentaire (revenus fonciers, pensions alimentaires reçues, etc.)

Ces documents vont permettre à l'établissement prêteur d'évaluer votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire la somme maximale que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et de vos autres engagements financiers.

Choisir la bonne assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est une sécurité pour vous et pour la banque. Elle prend en charge le remboursement de votre prêt en cas de survenance de risques couverts par le contrat (décès, invalidité, incapacité de travail, parfois perte d'emploi). Pour choisir la bonne assurance, tenez compte des éléments suivants :

  • Garanties proposées : Assurez-vous que les garanties correspondent à vos besoins et aux exigences de la banque.
  • Tarif : Comparez les tarifs entre l'offre de la banque et celles des assurances extérieures. N'oubliez pas que vous avez le droit de choisir librement votre assureur grâce à la délégation d'assurance.
  • Conditions : Lisez attentivement les conditions générales et particulières, en vous attardant sur les exclusions et les obligations en cas de sinistre.
  • Changements futurs : Avec la loi Bourquin, vous avez la possibilité de changer d'assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire du contrat, ce qui peut vous permettre de bénéficier de meilleures conditions au fil du temps

L'offre de prêt et les conditions de financement

Lorsque les banques répondent favorablement à votre demande de prêt immobilier, elles vous envoient une offre de prêt. Ce document est capital car il synthétise les termes de votre engagement financier pour les années à venir. Il est donc primordial de le comprendre dans son intégralité avant de s'engager.

Analyse de l'offre de prêt et TAEG

L'offre de prêt détaille les conditions de votre crédit : montant emprunté, taux d'intérêt, durée du prêt, montant des mensualités, coût total du crédit, et le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Ce dernier est particulièrement important car il inclut non seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi tous les frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur, frais de garantie...). C'est le meilleur indicateur pour comparer les offres de crédit entre elles car il reflète le coût réel du prêt.

Acceptation et délai de réflexion

Le délai de réflexion de 10 jours calendaires est une protection légale pour l'emprunteur. Pendant cette période, vous ne pouvez pas accepter l'offre de prêt, ce qui vous laisse le temps de la considérer soigneusement. C'est l'occasion de vérifier que toutes les conditions du prêt sont bien celles négociées et de les comparer avec d'autres offres potentielles. Vous pouvez également consulter un conseiller financier pour une aide à la décision. Une fois le délai passé, si vous décidez d'accepter l'offre, vous devrez la renvoyer signée à la banque, ce qui formalisera votre accord et démarrera le processus de déblocage des fonds.

Finalisation du crédit et déblocage des fonds

La phase finale de l'obtention d'un crédit immobilier est cruciale. Elle concerne la signature officielle des documents contractuels et le déblocage des fonds par l'établissement financier. Ce moment marque le passage de la théorie à la pratique, où les accords prennent forme et les responsabilités financières commencent.

Signature chez le notaire et remise des clés

La signature de l'acte authentique de vente chez le notaire est la concrétisation de l'achat immobilier. Lors de ce rendez-vous, le notaire, après avoir vérifié que toutes les conditions de vente et de prêt sont remplies, procédera à la lecture de l'acte et à sa signature par les parties. C'est à l'issue de cette rencontre que les fonds du crédit immobilier sont débloqués et versés au vendeur, et que vous recevez les clés de votre nouveau logement. Il est essentiel de se préparer à cette étape en réunissant tous les documents nécessaires et en revérifiant les détails du prêt et de la vente.

Gestion du remboursement et des échéances

Avec la finalisation de la vente, la gestion du remboursement du crédit immobilier devient une de vos responsabilités majeures. Il est impératif d'organiser votre budget pour honorer les échéances mensuelles. Vous devez également comprendre les termes de votre contrat concernant les remboursements anticipés, qui peuvent vous permettre de réduire le coût total du crédit si votre situation financière évolue favorablement. En outre, restez vigilant aux possibilités de renégociation du prêt en cas de baisse des taux d'intérêt, ce qui pourrait alléger vos mensualités ou réduire la durée du crédit.

Comment obtenir un crédit immobilier : à retenir
  • Un crédit immobilier est essentiel pour financer la majorité des projets immobiliers, nécessitant une compréhension approfondie de ses étapes.
  • Le coût total du projet immobilier doit inclure tous les frais associés, pas seulement le prix d'achat du bien.
  • L'apport personnel joue un rôle crucial dans l'accord de prêt et peut influencer les conditions du crédit.
  • Il est vital de comparer les offres de prêt, en particulier le TAEG, pour choisir l'option la plus économique.
  • Les prêts réglementés, tels que le PTZ, peuvent offrir des conditions préférentielles mais sont soumis à des critères d'éligibilité.
  • La préparation d'un dossier de prêt solide, incluant les justificatifs de revenus, est nécessaire pour maximiser les chances d'approbation.
  • La sélection de l'assurance emprunteur peut être faite indépendamment de l'offre de la banque, à condition de respecter les couvertures exigées.
  • Un délai de réflexion de 10 jours est imposé après réception de l'offre de prêt, permettant une évaluation minutieuse avant acceptation.
  • La signature chez le notaire finalise la transaction et le déblocage des fonds, marquant le début de la période de remboursement.
  • La gestion du remboursement nécessite une planification budgétaire stricte et une attention particulière aux dates d'échéance.

 

Source

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16123

FAQ

Quel est l'impact d'un changement de situation professionnelle sur mon crédit immobilier en cours ?

Un changement de situation professionnelle peut affecter votre capacité de remboursement. Il est conseillé de contacter votre banque pour discuter des options possibles, comme un rééchelonnement des paiements.

Peut-on inclure les frais de rénovation dans le montant du crédit immobilier ?

Oui, les frais de rénovation peuvent être inclus dans le montant du crédit immobilier, à condition que cela soit justifié et intégré dans le projet de financement dès le départ.

Comment puis-je bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) ?

Le PTZ est accessible sous conditions de ressources et pour l'achat de certains types de biens immobiliers. Vous devez consulter les critères d'éligibilité et en discuter avec votre banque ou un conseiller spécialisé.

Est-il possible de renégocier le taux de mon crédit immobilier après la signature ?

Il est possible de renégocier le taux de votre crédit immobilier, surtout si les taux d'intérêt ont baissé depuis la signature de votre prêt. Vous devrez contacter votre banque ou un courtier pour étudier cette possibilité.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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