Le viager permet de vendre son bien tout en percevant un revenu à vie, et à l’acheteur d’acquérir sans emprunt bancaire. Le vendeur touche un capital de départ (le bouquet) puis une rente jusqu’à son décès. Mais le prix dépend de la durée de vie du vendeur, ce qui en fait un contrat aléatoire. Voici comment il fonctionne, comment se calcule la rente, et sa fiscalité.
L'essentiel en un clin d'œil
- En viager, l’acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un bouquet initial, puis une rente viagère jusqu’à son décès. Le prix total est aléatoire.
- Le viager occupé (90 % des ventes) laisse le vendeur vivre dans le bien jusqu’à sa mort; le viager libre en donne la jouissance immédiate à l’acheteur.
- Côté fiscal, seule une fraction de la rente est imposable selon l’âge du vendeur: 30 % seulement à partir de 70 ans (article 158-6 du CGI).
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
La vente en viager est une transaction immobilière où l’acheteur, le débirentier, verse au vendeur, le crédirentier, une rente régulière jusqu’au décès de ce dernier. Le prix n’est donc pas fixé d’avance: il dépend de la durée de vie du vendeur, ce qui fait du viager un contrat aléatoire, régi par les articles 1968 et suivants du Code civil.
En général, la vente combine deux éléments: un capital versé au départ, le bouquet, et une rente viagère payée ensuite périodiquement. L’opération est souvent présentée comme gagnant-gagnant: le vendeur sécurise un complément de revenu à vie, l’acheteur accède à un bien sans contracter de prêt bancaire.
Bon à savoir: le viager repose sur l’existence d’un aléa, c’est sa condition de validité. Si le vendeur décède dans les vingt jours suivant la signature d’une maladie qu’il connaissait (article 1975 du Code civil), ou si la rente est si faible qu’elle équivaut aux revenus du bien, la vente est nulle. L’incertitude sur la durée de vie est l’essence même du contrat.
Viager occupé ou viager libre ?
Il existe deux grandes formes de viager, qui changent tout pour les deux parties.
Le viager occupé est le plus courant (environ 90 % des ventes). Le vendeur conserve le droit de vivre dans le bien jusqu’à son décès: c’est le droit d’usage et d’habitation (DUH). L’acheteur ne pourra en jouir qu’après. En contrepartie, le prix est fortement décoté. C’est la solution idéale pour un senior qui veut un complément de revenu sans quitter son logement.
Le viager libre donne à l’acheteur la jouissance immédiate du bien, qu’il peut habiter ou louer dès la signature. Plus rare, il est logiquement plus cher (bouquet et rente plus élevés), puisqu’il n’y a pas de décote d’occupation.
Le droit d’usage et d’habitation (DUH)
C’est la notion centrale du viager occupé, et celle qui explique la décote. Puisque le vendeur reste dans le bien, l’acheteur est privé de sa jouissance pendant des années. Ce droit d’occupation a une valeur, qui vient en déduction du prix.
Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est longue, donc plus il occupera le bien longtemps, et plus la décote est forte. À l’inverse, plus il est âgé, plus la décote est faible. En pratique, le DUH représente entre 20 et 60 % de la valeur du bien, calculé avec le barème Daubry, la référence des notaires.
| Âge du vendeur | Décote DUH (indicative) |
|---|---|
| 65 ans | environ 52 à 58 % |
| 70 ans | environ 45 à 52 % |
| 75 ans | environ 38 à 44 % |
| 80 ans | environ 30 à 36 % |
| 85 ans | environ 22 à 27 % |
Comment se calcule le prix : bouquet et rente
Le prix d’un viager se décompose en deux parties, à partir de la valeur du bien (décotée du DUH en viager occupé).
Le bouquet est le capital versé comptant à la signature. Il n’est pas obligatoire, mais presque toujours pratiqué, car il donne au vendeur une somme immédiate. Son montant est librement négocié, souvent autour de 20 à 40 % de la valeur.
La rente viagère est le cœur du viager: le montant que l’acheteur verse périodiquement (en général chaque mois) au vendeur jusqu’à son décès. Elle se calcule à partir de la valeur restante après bouquet, divisée par un coefficient d’espérance de vie issu des tables de mortalité (barème Daubry), fonction de l’âge et du sexe du vendeur.
Bon à savoir: la rente viagère ne peut pas être révisée à la baisse et bénéficie d’une protection forte. Si l’acheteur cesse de la payer, le vendeur peut faire jouer une clause résolutoire et récupérer son bien, tout en conservant les sommes déjà versées. Le vendeur ne peut jamais être expulsé, même en cas d’impayé.
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La fiscalité du viager
C’est le point où la précision compte le plus, et le grand avantage du viager pour le vendeur âgé.
Pour le vendeur : la rente partiellement imposable
La rente viagère est imposable, mais seulement sur une fraction, qui dépend de l’âge du vendeur au moment du premier versement (article 158-6 du CGI). Plus le vendeur est âgé, moins la part imposable est élevée.
| Âge au 1er versement | Fraction imposable | Abattement |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % | 60 % |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % |
Exemple: une rente de 12 000 € par an perçue par un vendeur de 75 ans n’est imposée que sur 30 %, soit 3 600 €, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Bon à savoir: l’âge retenu est celui au premier versement de la rente, et il est figé à vie. Un vendeur qui perçoit sa première rente à 69 ans reste à 40 % imposable pour toujours, même après ses 70 ans. D’où l’intérêt, quand c’est possible, de déclencher la première rente juste après 70 ans pour bénéficier de l’abattement maximal de 70 %.
Pour le vendeur : le bouquet souvent exonéré
Le bouquet relève de la fiscalité de la plus-value immobilière. Mais s’il porte sur la résidence principale du vendeur, il est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value (article 150 U du CGI), sans condition de durée. C’est un avantage considérable, souvent décisif pour un vendeur qui cède son logement.
Pour l’acheteur
L’acheteur paie les droits de mutation (frais de notaire), calculés sur la valeur du bien. S’il revend plus tard, il peut réaliser une plus-value, calculée sur son coût d’acquisition réel (bouquet plus rentes effectivement versées).
Droits et obligations de chacun
Le vendeur (crédirentier) a droit à sa rente jusqu’à son décès, au maintien dans le logement en viager occupé, et à une protection contre l’expulsion. En contrepartie, il assume généralement l’entretien courant du bien.
L’acheteur (débirentier) devient plein propriétaire au décès du vendeur, libéré de la rente. Il peut revendre le bien de son vivant (l’acquéreur reprend alors l’obligation de rente), et il prend en charge les gros travaux. En viager libre, il jouit immédiatement du bien.
Sources
- Code civil, art. 1968 à 1983 (de la rente viagère) et art. 1964 (contrat aléatoire) (Consulté le 11.10.2026) : legifrance.gouv.fr
- Code général des impôts, art. 158-6 (imposition de la rente viagère) (Consulté le 11.10.2026) : legifrance.gouv.fr
- Le viager, service-public.fr (Consulté le 181.10.2026) : service-public.fr
Questions fréquentes
Comment fonctionne une vente en viager ?
L’acheteur verse au vendeur un capital de départ (le bouquet), puis une rente viagère jusqu’à son décès. Le prix total dépend de la durée de vie du vendeur. En viager occupé, le vendeur reste dans le logement; en viager libre, l’acheteur en jouit immédiatement.
Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?
Seule une fraction de la rente est imposable, selon l’âge du vendeur au premier versement: 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % seulement à partir de 70 ans (article 158-6 du CGI).
Le bouquet est-il imposable ?
Le bouquet relève de la plus-value immobilière, mais il est totalement exonéré s’il porte sur la résidence principale du vendeur (article 150 U du CGI). Dans ce cas très fréquent, le vendeur ne paie aucun impôt sur le bouquet.
Qu’est-ce que le DUH en viager occupé ?
Le droit d’usage et d’habitation est le droit du vendeur de rester vivre dans le bien jusqu’à son décès. Sa valeur, qui dépend de l’âge du vendeur (barème Daubry), vient en déduction du prix: c’est la décote d’occupation, de 20 à 60 % environ.
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