Estimer sa maison lors d’une donation, d'une succession, d'un héritage ou d'un décès

Dans le cas d’un héritage, les bénéficiaires considèrent bien souvent la valeur vénale du bien immobilier. Ce réflexe est une erreur car cette donnée ne prend pas en compte les éléments apportant une plus-value à la maison. Voilà pourquoi il est préférable de passer par un professionnel. RealAdvisor vous explique comment faire l'estimation d'une maison pour une succession. 

Dans le cadre d'une succession, il est courant que les bénéficiaires se fient uniquement à la valeur vénale du bien immobilier. Cependant, cette approche néglige les éléments qui ajoutent de la valeur à la maison. Il est donc préférable de faire appel à un professionnel pour effectuer une estimation la plus précise possible. RealAdvisor vous explique comment estimer une maison lors d'une succession.

Pourquoi est-il important de faire estimer son bien après une succession ou un héritage ?

Vendre au juste prix

Lors de la vente d'une maison dans le cadre d'une succession, les héritiers font souvent appel à un expert immobilier pour déterminer la valeur vénale du bien. Cela correspond au prix auquel un bien similaire peut être vendu sur le marché. Cependant, cette estimation peut différer du prix réel de vente. Les héritiers ont jusqu’à un an après le décès pour s'occuper des questions successorales, y compris l'estimation du bien immobilier. Le prix de vente résultant de l'estimation de la maison pour la succession tient compte de l'état du marché et des négociations entre le vendeur et l'acheteur. Il est donc essentiel de se demander comment estimer un bien immobilier pour une succession, en se concentrant sur le prix de vente.

Partager la valeur du bien équitablement entre héritiers

Un ou plusieurs héritiers peuvent décider de récupérer le bien immobilier. Dans ce cas, ils doivent verser la part des autres héritiers. Pour éviter tout désaccord, l'estimation de la maison dans le cadre d'une succession permet d'obtenir un rapport sur lequel s'appuyer. Ce document doit être transmis au notaire lors du partage d'une donation ou d'un héritage. L'estimation de la maison avant une procédure devant un notaire permet de répartir équitablement les parts entre les héritiers.

Quelles sont les différentes méthodes d'estimation ?

Les outils d’estimation en ligne

Il est possible de faire estimer gratuitement une maison dans le cadre d'une succession en prenant en compte les caractéristiques du bien et l'état du marché immobilier local. Une première estimation peut notamment être faite par un outil d’estimation en ligne. 

Seulement, pour l’ensemble des biens dont la valeur est supérieure à 5.000 euros, il est obligatoire de faire appel à un professionnel (expert en immobilier ou notaire) Ceux-ci prendront en compte plusieurs éléments : 

• Caractéristiques du bien : La taille, la superficie, le nombre de pièces, la disposition, les équipements et les aménagements intérieurs sont des facteurs importants à considérer.
• Emplacement : La localisation du bien, son accessibilité aux commodités, aux transports, aux écoles, aux commerces et aux services peut influencer sa valeur.
• État du bien : L'état général de la maison, son âge, l'entretien, les rénovations et les éventuels problèmes structurels sont pris en compte.
• Performances énergétiques : Les caractéristiques énergétiques du bien, telles que l'isolation, le chauffage, la consommation d'énergie, peuvent avoir un impact sur sa valeur.
• Marché immobilier local : L'évolution du marché immobilier dans la région ou le quartier est également un facteur clé pour évaluer la valeur du bien.
• Comparaison avec des biens similaires : Une analyse comparative avec des biens similaires récemment vendus dans la même zone géographique permet de déterminer une fourchette de prix appropriée.

La vente d'une maison après une donation entre époux ou suite à un héritage nécessite de cibler précisément le profil des acheteurs. L'expert en immobilier effectue une visite détaillée de votre maison ou de votre appartement, analyse le marché local (proximité des commerces, des transports en commun, etc.) et fournit un document appelé avis de valeur. Cet avis de valeur synthétise tous les éléments nécessaires pour établir la valeur du bien immobilier et fixer le prix de vente.

L'expertise immobilière

Pour une vente de maison en usufruit suite à une succession ou pour réaliser un partage entre les héritiers, vous pouvez faire appel à un expert immobilier pour un accompagnement complet et personnalisé : 

• une estimation fiable pour vendre au meilleur prix ;
• une annonce immobilière mise en valeur grâce à des photographies professionnelles ;
• une campagne de publicité en ligne sur différents portails immobiliers ;
• une commercialisation auprès de plusieurs milliers d'acheteurs ;
• un accompagnement professionnel.

Cette prise en charge complète permet de s’assurer que l’estimation de la maison transmise au notaire pour une succession soit en accord avec la valeur du bien hérité.

L’estimation d’un bien immobilier par un notaire

Dans le cadre d'une succession, il est également possible de faire estimer sa maison par un notaire, ce qui constitue une alternative pertinente à l'engagement d'un agent immobilier. Le notaire est un acteur central dans les transactions immobilières et possède une connaissance approfondie du marché local. Il dispose de bases de données officielles telles que PERVAL et BIEN, qui recensent de nombreuses informations sur les ventes immobilières enregistrées dans la région, le département ou la ville où il exerce.

Grâce à ces bases de données, le notaire peut consulter les prix réels de vente de biens similaires ou présentant des caractéristiques comparables, comme la superficie, l'emplacement, l'année de construction ou les performances énergétiques. Ces informations lui permettent d'établir une moyenne des prix de vente des maisons similaires, voire une moyenne du prix au mètre carré. Sur cette base, il peut procéder à une évaluation précise de la valeur de la maison en question. Le recours à un notaire offre donc une option fiable pour estimer sa maison lors d'une succession.

Quels sont les frais d'une estimation pour une succession ?

Quel que soit le type de bien, les héritiers doivent payer des droits de succession ainsi que des frais de notaire pour devenir propriétaires. Toutefois, les frais de notaire peuvent être remboursés uniquement si les héritiers décident de vendre le bien. Lors de la finalisation de la transmission, ces frais leur seront restitués. L'estimation d'un bien immobilier pour une donation ou une succession joue donc un rôle majeur dans le calcul des frais de notaire. Le montant remboursé dépend également de la valeur estimée du bien. Le coût d'une expertise immobilière varie généralement entre 250 et 2 000 €, en fonction de la superficie et des spécificités du bien.

Quelles conséquences peut entraîner une mauvaise estimation immobilière dans le cas d’une succession ? 

Il est important que l’estimation d’une maison pour une succession soit la plus juste possible. En effet, une sous-estimation comme une surestimation peuvent entraîner des conséquences irréversibles.

• Si la valeur de la maison est sous-évaluée, les héritiers peuvent perdre une part de la valeur réelle du bien lors de la répartition des biens. Cela peut entraîner des litiges et des tensions entre les héritiers. De plus, une sous-évaluation peut conduire à une insuffisance de liquidités pour payer les droits de succession et autres frais associés.

Aussi, une sous-estimation de la valeur vénale peut entraîner des conséquences fiscales considérables, car l'administration fiscale pourrait engager un redressement contre les héritiers qui auraient délibérément sous-évalué la maison afin de réduire les droits de succession à payer.

• D'un autre côté, une surestimation de la valeur de la maison peut également causer des problèmes. Les héritiers peuvent être confrontés à des difficultés pour vendre le bien à un prix correspondant à l'estimation initiale, ce qui peut prolonger la durée de la succession et entraîner des frais supplémentaires. De plus, une surestimation peut entraîner une imposition fiscale plus élevée pour les héritiers.

 En France, les héritiers qui souhaitent vendre leur bien immobilier à un prix plus élevé que celui indiqué lors de l'estimation doivent effectuer une déclaration de succession rectificative avant la signature de la promesse de vente. Il est important de noter que l'administration fiscale dispose de 3 ans pour contester une estimation immobilière.

Que faire d'un bien immobilier hérité ?

La reprise du bien en tant que résidence principale

Si vous êtes le seul héritier d'un bien immobilier, vous pouvez choisir de devenir propriétaire et d'y habiter en tant que résidence principale. Cette option vous évite d'accumuler des dettes immobilières. En revanche, si vous êtes plusieurs héritiers, celui qui souhaite devenir l'unique propriétaire devra racheter les parts des autres héritiers, ce qui nécessite une étude préalable.

La location

Si vous souhaitez conserver le bien immobilier sans l'occuper vous-même et bénéficier d'un revenu régulier, la location peut être une bonne option si vous êtes le seul héritier. Cependant, si vous êtes plusieurs héritiers, diviser le loyer en parts égales peut être moins rentable. De plus, la gestion d'un bien immobilier dans lequel les propriétaires n'habitent pas implique le paiement de charges telles que la taxe foncière ou les frais de copropriété.

La vente

Si vous êtes l'unique héritier d'un bien immobilier et que vous souhaitez le vendre, vous devez faire appel à un notaire pour établir l'attestation immobilière, qui officialise le transfert de propriété. Il est alors nécessaire de procéder à une estimation immobilière par un professionnel avant de mettre le bien en vente. Si vous êtes plusieurs héritiers à partager un bien, celui-ci est en indivision successorale, ce qui signifie que chaque héritier doit donner son autorisation pour la vente du bien immobilier. Dans ce cas, il est indispensable de faire appel à un notaire pour établir un procès-verbal attestant que tous les héritiers sont d'accord pour la vente.

Lors d'une succession, les biens meublés doivent être estimés individuellement et répertoriés dans une liste déposée chez le notaire. Il est à noter que ces biens doivent être vendus et déclarés dans les 2 ans suivant le décès.