Dans le cas d’un héritage, les bénéficiaires considèrent bien souvent la valeur vénale du bien immobilier. Ce réflexe est une erreur car cette donnée ne prend pas en compte les éléments apportant une plus-value à la maison. Voilà pourquoi il est préférable de passer par un professionnel. RealAdvisor vous explique comment faire estimer une maison lors d’une succession.
Pour la vente d’une maison lors d'une succession, les héritiers ont bien souvent recours à un expert immobilier pour déterminer la valeur vénale du bien. Ce terme correspond à la valeur de marché, c’est-à-dire au prix auquel un bien similaire peut être vendu. L’estimation d’un appartement dans le cadre d’une succession donne un résultat qui peut s’éloigner du prix auquel il va pouvoir être vendu.
Les héritiers ont un an après le décès pour s'occuper des questions de succession dont l'estimation du bien immobilier. Le prix de vente suite à une estimation de maison pour succession tient compte de l’état du marché et des négociations entre le vendeur et l’acheteur. On comprend donc pourquoi il est indispensable de se demander comment estimer un bien immobilier pour succession en se focalisant sur la vente.
Un ou plusieurs héritiers peuvent décider de reprendre le bien immobilier. Dans ce cas, ils devront reverser la part des autres héritiers. Pour éviter tout désaccord, l’estimation de maison dans le cadre d’une succession permet de bénéficier d’un rapport sur lequel se fier.
Ce document doit être transmis au notaire lors du partage d’une donation ou d’un héritage. Cette estimation de maison avant une procédure devant un officier public sert à partager les parts de façon équitable entre les héritiers.
Un propriétaire peut facilement être tenté de sous-estimer son bien pour payer moins de frais. Cependant, cette pratique est risquée en raison des sanctions lourdes qui peuvent être engendrées. Les héritiers devront payer l'impôt sur le revenu et la plus-value réalisée si le prix de vente du bien est supérieur à celui indiqué dans la déclaration de succession.
En France, les héritiers qui souhaitent vendre leur bien immobilier à un prix plus élevé que celui précisé lors de l'estimation doivent effectuer une déclaration de succession rectificative avant la signature de la promesse de vente. À noter que l'administration fiscale a 3 ans pour contester une estimation immobilière.
L’estimation gratuite d’une maison pour une succession s’impose donc pour tenir compte des caractéristiques des biens, mais aussi de l’état du marché immobilier local. Lors de cette évaluation, l’emplacement et l’environnement font partie des éléments à considérer. La vente d’une maison après donation entre époux ou suite à un héritage demande de bien cibler le profil des acheteurs.
Lorsqu’ils cherchent une résidence principale, les acheteurs sont sensibles à l’emplacement du bien. L’emplacement correspond à environ 50 % de la valeur d’un bien. Lorsque le logement se trouve dans un quartier convoité, sa valeur lors d’une donation ou d’une succession sera nettement plus élevée qu’un logement excentré.
Suite à l'estimation, l'agent immobilier remet au propriétaire un document appelé avis de valeur. Ce dernier synthétise l'ensemble des éléments nécessaires pour établir la valeur d'un bien immobilier. Après une visite détaillée de votre maison ou de votre appartement, l'agent immobilier effectue une analyse du marché local (proximité avec les commerces, les transports en commun), indispensable pour fixer le prix de vente du bien.
Pour une vente de maison en usufruit suite à une succession ou pour réaliser un partage entre les héritiers, vous pouvez faire appel à un expert immobilier pour un accompagnement complet et personnalisé :
Cette prise en charge complète assure que l’estimation de la maison transmise au notaire pour une succession soit en accord avec la valeur du bien hérité.
Quel que soit le type de bien, les héritiers doivent payer des droits de succession en plus des frais de notaire pour devenir propriétaire. Toutefois, les frais de notaire peuvent être récupérés seulement si les héritiers décident de vendre. Lors de la finalisation de la transmission, ces frais sont restitués.
L’estimation d’un bien immobilier pour une donation ou une succession joue donc un rôle majeur dans le calcul des frais de notaire. La somme rendue dépend également de la valeur de l’estimation. Le coût d'une expertise immobilière varie entre 250 et 2 000 € selon la superficie et les spécificités du bien.
Si vous êtes le seul héritier d'un bien immobilier, vous pouvez choisir de devenir propriétaire et de vous y établir en tant que résidence principale. Cette option vous évitera d'accumuler des dettes immobilières.
Si vous êtes plusieurs individus à hériter d'un bien immobilier, celui qui souhaite devenir l'unique propriétaire devra racheter les parts des autres héritiers. Cette opération s'appelle le rachat de soulte et nécessite d'être étudiée en amont.
Si vous désirez garder votre bien immobilier sans y habiter et vous assurer une rentrée d'argent régulière, la location peut s'avérer être une bonne option si vous êtes le seul héritier.
Dans le cas contraire, la division du loyer en plusieurs parts risque de s'avérer peu rentable. De plus, s'occuper d'un bien dans lequel les propriétaires n'habitent pas implique de payer des charges comme la taxe foncière ou les frais de copropriété.
Si vous êtes l'unique héritier d'un bien immobilier et que vous désirez le vendre, vous devez faire appel à un notaire pour établir l'attestation immobilière. C'est ce document qui officialise le transfert du bien et fait de vous le nouveau propriétaire. Il sera alors obligatoire d'effectuer une estimation immobilière par un professionnel avant de mettre le bien en vente.
Si vous êtes plusieurs héritiers à partager un bien, le logement est en indivision successorale. Cela signifie que chacun doit donner son autorisation pour la vente de ce bien immobilier. Dans ce cas, faire appel à un notaire est indispensable pour établir un procès verbal attestant qu'aucun des héritiers ne s'oppose à la vente.
Lors d'une succession, les biens meublés sont estimés individuellement et inscrits sur une liste déposée chez le notaire. À noter que ces derniers doivent être vendus et déclarés dans les 2 ans après le décès.
Lors de la donation, les descendants doivent tous obtenir les mêmes parts. La valeur du bien immobilier transmis par ce biais sera donc soustraite à la part de l’héritier concerné. Une estimation précise est donc indispensable pour que la succession prenne comme base de calcul un montant exact.
Lorsque l’estimation du patrimoine immobilier est réalisée par un héritier, des désaccords peuvent survenir entre les héritiers. Le recours à un expert immobilier certifié évite donc ces litiges. Vous pouvez vous reposer sur ses compétences. Il remet ensuite un rapport qui possède une véritable valeur juridique.
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