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Comment vendre un appartement occupé ?

Meryem Chiouar
16.03.2024
6 min

La vente d'un appartement occupé est un processus complexe mais courant dans le secteur immobilier. Cela implique de naviguer à travers un ensemble de règlements légaux et de pratiques de marché tout en tenant compte des droits des locataires en place.

Comprendre les droits du propriétaire et du locataire

Droit de vente et transfert de bail

En tant que propriétaire, vous avez la liberté de vendre votre appartement même lorsqu'il est occupé par un locataire. Cette transaction n'affecte pas le bail en cours. L'acheteur devient le nouveau bailleur et le bail se poursuit avec les mêmes termes et conditions établis initialement. Cela inclut le maintien du loyer, la durée du bail, et les autres clauses contractuelles. Il est important de noter que ce transfert de bail ne donne pas le droit au nouveau propriétaire de modifier les termes du bail avant son renouvellement ou sa fin naturelle.

Protection et droits du locataire

Les locataires bénéficient de diverses protections légales visant à sécuriser leur logement. La législation garantit, par exemple, que le locataire ne peut être contraint de quitter l'appartement immédiatement après la vente. En outre, en cas de renouvellement du bail, le nouveau propriétaire doit respecter les conditions du bail en cours, sauf accord contraire avec le locataire. Les locataires ont également des droits en matière de notification et de préavis en cas de congé pour vente. Ces protections visent à assurer que les locataires ne subissent pas de perturbations inattendues et injustifiées de leur situation locative en raison d'un changement de propriétaire.

Préparation à la vente

Communiquer avec le locataire

Une communication claire et transparente avec le locataire est essentielle lors de la préparation à la vente d'un appartement occupé. Il est recommandé d'informer le locataire dès que la décision de vendre est prise. Cette démarche respectueuse permet de maintenir de bonnes relations et de s'assurer que le locataire est au courant de ses droits et obligations. Vous pouvez discuter des aspects pratiques de la vente, comme les horaires des visites, et répondre à toutes les questions ou préoccupations du locataire. Cela peut également être l'occasion de savoir si le locataire est intéressé par l'achat de l'appartement, offrant ainsi une éventuelle vente directe.

Gérer les visites

La gestion des visites dans un appartement occupé est un aspect délicat qui exige une planification minutieuse. Il est important de trouver un équilibre entre le respect de la vie privée du locataire et les besoins du processus de vente. L'organisation des visites doit se faire en accord avec le locataire, en respectant les horaires qui lui conviennent. La loi impose que ces visites aient lieu pendant les jours ouvrables et pour une durée raisonnable. Il est recommandé de prévenir le locataire suffisamment à l'avance de chaque visite. En outre, il peut être utile de préparer l'appartement pour les visites, en s'assurant qu'il soit propre et présentable, ce qui peut nécessiter la coopération du locataire. Les visites virtuelles ou les photos professionnelles peuvent également être envisagées pour réduire les perturbations pour le locataire.

Comment vendre un appartement occupé : fixation du prix et décote

Comprendre la décote du prix de vente

La vente d'un appartement occupé implique souvent une décote sur le prix de vente en comparaison à un logement libre. Cette décote est influencée par plusieurs facteurs :

  • Durée restante du bail: Plus la période restante sur le bail est longue, plus la décote tend à être importante. Cela est dû au fait que l'acheteur devra attendre plus longtemps avant de pouvoir occuper le logement ou renégocier le bail.
  • Montant du loyer: Si le loyer actuel est conforme ou proche des taux du marché, la décote peut être moindre. En revanche, un loyer nettement inférieur aux taux du marché peut nécessiter une décote plus significative pour rendre l'investissement attrayant pour les acheteurs.
  • Âge du locataire: La législation offre une protection accrue aux locataires âgés. Si le locataire a plus de 65 ans, cela peut complexifier la reprise du logement et ainsi augmenter la décote.
  • Type de contrat de location: La nature du bail (loi de 1948 ou loi de 1989, meublé ou non meublé) influence également la décote. Par exemple, un bail soumis à la loi de 1948 pourrait entraîner une décote plus conséquente en raison de la difficulté de résilier ce type de bail.

Facteurs additionnels affectant la décote

En plus des éléments mentionnés ci-dessus, d'autres facteurs peuvent influencer la décote:

  • La surface du logement: Les petites surfaces, souvent recherchées par les investisseurs, peuvent subir une décote moindre.
  • L’emplacement du bien: Un logement situé dans un quartier très demandé peut voir sa décote réduite, grâce à l'intérêt accru des acheteurs.

Intérêts des investisseurs locatifs

La vente d'un appartement occupé à un investisseur locatif présente plusieurs avantages :

  • Revenus Immédiats: Pour l'investisseur, l'achat d'un appartement déjà occupé garantit des revenus locatifs immédiats sans la phase initiale de recherche de locataire.
  • Fiabilité du locataire en place: Un locataire déjà en place, ayant un historique de paiement fiable, peut être un atout pour rassurer l'investisseur sur la rentabilité du bien.
  • Simplicité du processus de vente: La vente à un investisseur peut être plus simple et plus rapide, car l'acheteur est généralement bien informé sur les aspects légaux et financiers de la gestion locative.
  • Potentiel de long terme: Les investisseurs sont souvent intéressés par le potentiel à long terme du bien, ce qui peut les rendre moins sensibles à certains facteurs qui influenceraient un acheteur cherchant une résidence principale.
Points à retenir
  • La vente d'un appartement occupé transfère le bail existant à l'acheteur sans modifier les conditions initiales.
  • Les locataires disposent de protections légales, y compris la continuité du bail et des droits spécifiques lors du renouvellement ou de la résiliation.
  • Informer le locataire de la vente et coopérer pour les visites favorise un processus de vente harmonieux.
  • Planifier les visites en tenant compte de la vie privée du locataire est essentiel pour une vente réussie.
  • Divers facteurs tels que la durée restante du bail, le montant du loyer, et l'âge du locataire peuvent influencer la décote du prix de vente.
  • Les appartements occupés attirent souvent les investisseurs cherchant des revenus locatifs immédiats.
  • La fiabilité du locataire en place et la simplicité du processus de vente rendent ces biens attrayants pour les investisseurs.
  • Les investisseurs se concentrent sur le potentiel à long terme du bien, ce qui peut atténuer l'impact de certains facteurs qui dissuaderaient les acheteurs de résidences principales.
  • Dans des zones très demandées, la décote du prix de vente peut être moins importante.
  • Les petites surfaces subissent généralement une décote moindre, car elles sont très recherchées par les investisseurs.
  • Un loyer correspondant au marché peut réduire la décote nécessaire pour attirer les acheteurs.
  • Les baux sous la loi de 1948 peuvent entraîner une décote plus importante en raison des difficultés liées à la résiliation de ces contrats.

FAQ

Qu'advient-il du dépôt de garantie lors de la vente d'un appartement occupé ?

Le dépôt de garantie est généralement transféré à l'acheteur et sera restitué au locataire à la fin du bail par le nouveau propriétaire.

Est-il obligatoire de faire un état des lieux lors de la vente d'un appartement occupé ?

Non, un état des lieux n'est pas nécessaire car il n'y a pas de changement de locataire. Le bail se poursuit normalement.

Peut-on augmenter le loyer après l'achat d'un appartement occupé ?

Non, le nouveau propriétaire doit respecter les termes du bail en cours, y compris le loyer, jusqu'à son renouvellement ou sa fin naturelle.

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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