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Un prêt relais est un crédit immobilier de courte durée qui permet à un propriétaire d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'actuel. La banque avance une partie de la valeur du logement à vendre, et cette avance est remboursée en une seule fois lorsque la vente est conclue.
Il répond à une situation très fréquente : vous avez trouvé le bien à acheter, mais votre logement actuel n'est pas encore vendu, et vous avez besoin des fonds de cette vente pour financer votre acquisition. Le prêt relais fait le pont entre les deux opérations, d'où son nom.
Bon à savoir : le prêt relais fonctionne comme un prêt in fine. Pendant sa durée, vous ne remboursez généralement que les intérêts et l'assurance ; le capital, lui, n'est remboursé qu'au moment de la vente de votre ancien bien.
Le montant dépend directement de la valeur de votre logement à vendre. En pratique, la banque avance entre 50 et 80 % de cette valeur, déduction faite du capital qu'il vous reste éventuellement à rembourser sur ce bien.
Prenons un exemple : pour un logement estimé à 300 000 €, sur lequel il reste 50 000 € de crédit en cours, le prêt relais se situera le plus souvent entre 150 000 et 200 000 €. Plus votre dossier et votre estimation sont solides, plus la banque accepte de s'approcher du haut de la fourchette.
Astuce : tout repose sur une estimation juste de votre bien. Une surestimation gonfle le montant du prêt relais, mais si le bien se vend finalement moins cher, vous risquez de ne pas pouvoir tout rembourser. Faites estimer votre logement au plus près du marché avec l'estimation en ligne RealAdvisor avant de monter votre plan de financement.
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Le prêt relais est par nature un crédit court. Sa durée s'étend généralement de un à deux ans, soit 24 mois au maximum. Dans certains cas, il peut être renouvelé une fois, mais compte tenu de son coût, mieux vaut vendre le plus rapidement possible.
Si le bien n'est pas vendu au terme, la banque peut proposer de consolider le capital restant dû en un crédit long terme classique, sous réserve du respect de votre taux d'endettement.
Le taux d'un prêt relais est généralement plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique. La raison : il s'agit d'un financement court comportant un risque spécifique pour la banque, celui que le bien mette plus de temps que prévu à se vendre, ou se vende sous l'estimation.
Un point important et peu connu : le prêt relais relève d'un taux d'usure distinct, c'est-à-dire d'un plafond légal propre, publié chaque trimestre par la Banque de France. Il faut aussi ajouter au coût l'assurance emprunteur et les éventuels frais de garantie.
Bon à savoir : le remboursement anticipé d'un prêt relais ne génère aucune indemnité. Si vous vendez votre bien plus vite que prévu, vous remboursez le capital sans pénalité : c'est la nature même de ce crédit conçu pour être soldé dès la vente.
Il existe plusieurs formules, à choisir selon votre situation.
| Type | Fonctionnement |
|---|---|
| Prêt relais sec | Unique prêt du plan de financement, quand la vente suffit à financer l'achat |
| Prêt relais adossé | Couplé à un prêt classique, quand le nouveau bien est plus cher que l'ancien |
| Franchise partielle | Vous payez les intérêts chaque mois, le capital est soldé à la vente |
| Franchise totale | Vous ne payez rien pendant la durée, mais les intérêts sont capitalisés |
Le prêt relais adossé est le cas le plus fréquent, car on achète souvent un bien plus cher que celui que l'on vend. La franchise totale soulage la trésorerie mensuelle, mais alourdit le coût final, puisque les intérêts non payés s'ajoutent au capital.
Le prêt relais est utile, mais il comporte des risques réels à mesurer. Le principal est de ne pas vendre dans les délais : passé 24 mois, vous supportez une double charge et devez renégocier. Le second est la surestimation du bien à vendre : si le prix de vente réel est inférieur à l'estimation, le produit de la vente peut ne pas suffire à rembourser le prêt.
C'est pourquoi les banques exigent souvent une réserve d'épargne de sécurité, et pourquoi une estimation réaliste, ainsi qu'un prix de vente bien positionné, sont déterminants pour éviter les mauvaises surprises.
Oui, dans certains cas, les banques peuvent accepter de prolonger la durée du prêt relais, surtout si des négociations de vente sont en cours ou si le marché immobilier est lent.
Si vous ne pouvez pas vendre votre bien dans les délais, les options incluent la renégociation du prêt pour le transformer en un prêt immobilier classique ou la mise en location du bien pour couvrir les coûts.
Oui, comme tout crédit, le prêt relais est pris en compte dans votre taux d'endettement global, ce qui peut affecter votre capacité à contracter d'autres emprunts.
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