Combien vaut ma maison ?
Estimation immobilière gratuite en 3 minutes
★★★★★ Gratuit · Sans engagementL'amortissement est le mécanisme qui permet de déduire comptablement l'usure d'un bien immobilier locatif, et de réduire fortement l'impôt sur les loyers.
C'est le cœur de la fiscalité du meublé. Mais depuis 2025, une réforme majeure en change la portée. Voici la définition, le calcul, et ce qui a changé.
L'amortissement est un mécanisme comptable qui traduit la perte de valeur d'un bien liée à son usure et au temps. En immobilier locatif, il permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien de vos revenus locatifs, sans rien débourser.
Concrètement, il est traité comme une charge fictive: on le soustrait des loyers perçus pour réduire le bénéfice imposable, souvent jusqu'à le ramener à zéro. C'est ce qui rend la location meublée au régime réel si attractive fiscalement.
Bon à savoir: l'amortissement ne concerne que les biens générant des revenus imposables dans la bonne catégorie. Votre résidence principale ne s'amortit pas, pas plus qu'un bien loué nu au régime micro-foncier. Il s'applique surtout à la location meublée (LMNP, LMP) et aux biens détenus par une SCI à l'impôt sur les sociétés.
C'est le point que beaucoup d'articles ratent. Contrairement à une idée reçue, un bien immobilier ne s'amortit pas d'un bloc sur une durée unique. On applique l'amortissement linéaire par composants: on ventile le bien en éléments distincts, chacun ayant sa propre durée de vie.
| Composant | Durée d'amortissement indicative |
|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 25 à 50 ans |
| Toiture, façade | 20 à 25 ans |
| Installations (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 20 ans |
| Agencements et travaux | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | 5 à 10 ans |
Le terrain, lui, ne s'amortit jamais, car il ne se déprécie pas. On l'exclut donc de la base amortissable, généralement pour 10 à 20 % de la valeur du bien.
Le calcul suit la méthode linéaire: pour chaque composant, on divise sa valeur par sa durée d'amortissement, et on déduit ce montant chaque année.
La formule est simple: amortissement annuel = valeur du composant ÷ durée d'amortissement.
Prenons un exemple. Un appartement meublé acheté 200 000 €, dont 30 000 € de terrain (non amortissable) et 20 000 € de mobilier. Le bâti amortissable est donc de 150 000 €. Amorti sur 30 ans en moyenne, cela représente 5 000 € par an, auxquels s'ajoute le mobilier (20 000 € sur 7 ans, soit environ 2 850 € par an). Au total, vous déduisez de l'ordre de 7 850 € par an de vos loyers imposables.
Bon à savoir: l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Si le montant déductible dépasse le bénéfice, l'excédent n'est pas perdu: il est reporté sans limite de durée, et s'imputera sur les bénéfices des années suivantes.
L'amortissement n'est pas disponible dans tous les cas. Son accès dépend du régime.
| Régime | Amortissement possible ? |
|---|---|
| LMNP ou LMP au régime réel | Oui (bâti + mobilier) |
| LMNP au micro-BIC | Non (abattement forfaitaire à la place) |
| Location nue au micro-foncier | Non |
| Location nue au régime réel | Non (pas d'amortissement du bâti) |
| SCI à l'impôt sur les sociétés | Oui |
C'est donc surtout la location meublée au régime réel et la SCI à l'IS qui permettent d'amortir le bien. En location nue, on déduit les charges réelles, mais pas l'amortissement du bâti.
C'est le changement le plus important, et celui que tout investisseur doit connaître en 2026. Jusqu'en 2025, les amortissements pratiqués en LMNP n'étaient jamais repris lors de la revente: on les déduisait chaque année, et ils n'augmentaient pas la plus-value. C'était un avantage fiscal considérable, parfois qualifié d'angle mort.
La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, codifiée à l'article 150 VB III du CGI) y a mis fin. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Concrètement, pour un bien acheté 200 000 € avec 40 000 € d'amortissements déduits, revendu 250 000 €, la plus-value taxable n'est plus de 50 000 € mais de 90 000 €. L'avantage de l'amortissement n'est pas supprimé, mais une partie est désormais reprise au moment de la vente.
Bon à savoir: certaines résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à cette réintégration. Et l'exonération totale de plus-value après 22 ans (impôt sur le revenu) puis 30 ans (prélèvements sociaux) continue de s'appliquer, ce qui atténue l'impact pour les détentions longues.
En linéaire par composants: on ventile le bien (bâti, toiture, installations, mobilier), et on divise la valeur de chaque composant par sa durée d'amortissement. Le terrain, non amortissable, est exclu.
Non. La résidence principale et la location nue au micro-foncier ne le sont pas. L'amortissement concerne surtout la location meublée (LMNP, LMP) au régime réel et les SCI à l'impôt sur les sociétés.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (art. 150 VB III du CGI). Ils augmentent donc l'impôt dû lors de la cession, ce qui n'était pas le cas auparavant.
Estimation gratuite en 3 minutes, réestimée automatiquement chaque mois.
France
España
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
Portugal
United Kingdom