Combien vaut ma maison ?
Saisissez votre adresse et cliquez sur le bouton pour accéder à l’estimateur RealAdvisor.
L'usufruit et le droit d'habitation sont deux outils juridiques très utilisés en France pour organiser la transmission d'un bien immobilier ou protéger un proche après un décès. Tous deux permettent à une personne d'occuper un logement sans en être propriétaire, mais leurs règles, leurs obligations et leur fiscalité sont très différentes. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de choisir.
L'usufruit est un droit réel qui permet à son titulaire (l'usufruitier) d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits, sans en être propriétaire. La propriété est alors démembrée entre deux personnes:
À la fin de l'usufruit (le plus souvent au décès de l'usufruitier), la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans aucune fiscalité.
L'usufruitier peut:
En contrepartie de ces droits étendus, l'usufruitier supporte plusieurs charges:
Les gros travaux (toiture, façade, structure) restent à la charge du nu-propriétaire, conformément à l'article 606 du Code civil.
Le droit d'usage et d'habitation, souvent appelé droit d'habitation ou DUH, est un droit beaucoup plus restreint. Il permet à son titulaire d'occuper personnellement un logement avec sa famille proche, sans plus.
C'est un droit réel mais personnel: il ne peut être ni cédé, ni donné, ni légué, ni saisi. Il s'éteint au décès du bénéficiaire.
Le titulaire du DUH peut:
Contrairement à l'usufruitier, le titulaire d'un DUH ne peut pas:
Bon à savoir : Le DUH est strictement personnel. Si le bénéficiaire déménage durablement (par exemple en EMS ou en maison de retraite), le droit prend généralement fin, sauf clause contraire dans l'acte.
| Critère | Usufruit | Droit d'habitation (DUH) |
|---|---|---|
| Type de bien concerné | Immeuble, meuble, somme d'argent | Uniquement un logement |
| Droit d'habiter | Oui | Oui |
| Droit de louer | Oui | Non |
| Droit de céder | Oui (vente, donation) | Non (incessible et insaisissable) |
| Membres de la famille autorisés | Sans restriction | Famille proche uniquement |
| Entretien courant | À la charge de l'usufruitier | À la charge du bénéficiaire |
| Gros travaux (article 606 CC) | À la charge du nu-propriétaire | À la charge du nu-propriétaire |
| Taxe foncière | Usufruitier | Propriétaire (sauf clause contraire) |
| Taxe d'habitation (si encore due) | Usufruitier | Bénéficiaire |
| Articles du Code civil | 578 à 624 | 625 à 636 |
| Durée typique | Viager le plus souvent | Viager le plus souvent |
Combien vaut ma maison ?
Saisissez votre adresse et cliquez sur le bouton pour accéder à l’estimateur RealAdvisor.
L'usufruit est l'outil le plus polyvalent pour organiser la transmission ou la protection d'un proche. Voici les situations les plus fréquentes.
C'est le cas le plus courant. Un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en se réservant l'usufruit jusqu'à son décès. Avantages:
Sans testament ni donation au dernier vivant, le conjoint survivant a le choix entre:
En présence d'enfants non communs, le conjoint survivant ne peut prétendre qu'au quart en pleine propriété, sans option d'usufruit.
L'achat en nue-propriété (souvent à prix décoté de 30 à 40 %) est une stratégie patrimoniale qui permet de préparer la retraite tout en optimisant la fiscalité. À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété sans frais.
Le DUH est un outil plus simple, à privilégier dans des situations spécifiques.
Si l'objectif est uniquement de garantir au conjoint la possibilité de rester dans la résidence principale sans qu'il puisse en tirer un revenu, le DUH suffit. Il est plus léger qu'un usufruit en termes d'obligations.
Selon l'article 763 du Code civil, le conjoint survivant bénéficie automatiquement, pendant un an après le décès, d'un droit temporaire d'usage et d'habitation sur:
Ce droit est automatique et gratuit, sans démarche particulière. Au-delà d'un an, le conjoint peut demander le maintien du DUH à titre viager s'il en remplit les conditions.
Plus rare que la donation avec réserve d'usufruit, cette option permet à un donateur de garantir son maintien dans le logement sans alourdir ses obligations (le DUH n'oblige qu'à l'entretien courant et n'autorise pas la location).
Bon à savoir : Pour le conjoint survivant qui souhaite à la fois rester dans le logement et percevoir d'éventuels revenus, l'usufruit est plus protecteur que le DUH. Pour celui qui ne souhaite "que" continuer à y vivre, le DUH peut suffire et coûte moins cher fiscalement.
C'est souvent la fiscalité qui détermine le choix entre les deux dispositifs. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI sert de référence pour évaluer la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple concret: un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un bien évalué à 400 000 € à son enfant. La valeur de la nue-propriété est de 60 %, soit 240 000 €, sur laquelle seront calculés les droits de donation (et non sur la valeur totale).
Le droit d'usage et d'habitation est évalué fiscalement à 60 % de la valeur d'un usufruit équivalent, selon la doctrine administrative. Pour le même parent de 65 ans, la valeur du DUH ressortirait donc à environ:
400 000 € × 40 % × 60 % = 96 000 €
Cette valorisation plus faible peut être avantageuse fiscalement, mais elle reflète aussi les droits plus limités du bénéficiaire.
Concernant l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la règle est claire: en cas d'usufruit constitué après le décès du défunt, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété dans son IFI. Le nu-propriétaire n'est pas imposé.
Pour les usufruits constitués par donation entre vifs, des règles spécifiques s'appliquent: la valeur peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669.
Pour un bien immobilier, la constitution d'un usufruit ou d'un DUH doit obligatoirement être faite par acte authentique chez un notaire. L'acte doit ensuite être publié au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) pour être opposable aux tiers.
Un usufruit ou un DUH peut résulter de:
Trouvez les meilleures agences près de chez vous
Comparez les agences selon leurs ventes réelles, leurs annonces et les avis clients.
Découvrir les meilleures agencesTechniquement, oui, mais en pratique c'est souvent compliqué.
À la différence de l'usufruit, le droit d'usage et d'habitation ne peut être ni vendu, ni cédé, ni saisi. Le bénéficiaire ne peut donc pas en faire commerce. Il peut seulement y renoncer expressément.
Astuce patrimoniale : Si vous envisagez de vendre un bien grevé d'usufruit, anticipez la valorisation du démembrement avec votre notaire. La répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire peut être négociée différemment du barème fiscal, selon l'âge réel et l'espérance de vie de l'usufruitier.
L'usufruit donne le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (donc de le louer). Le droit d'habitation, plus restreint, ne permet que d'occuper personnellement un logement avec sa famille proche, sans pouvoir le louer ni le céder.
L'usufruit peut être cédé, vendu ou donné. Le droit d'habitation, au contraire, est strictement personnel et ne peut ni être vendu, ni donné, ni saisi par les créanciers.
La valeur fiscale est définie par l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier. À 65 ans par exemple, l'usufruit représente 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété 60 %.
Les deux. Pendant un an après le décès, le conjoint bénéficie automatiquement d'un DUH temporaire sur la résidence principale (article 763 du Code civil). Au-delà, il peut, en présence d'enfants communs, opter pour l'usufruit total de la succession ou pour un quart en pleine propriété.
L'usufruitier ou le titulaire du DUH prend en charge l'entretien courant (réparations, peintures, plomberie d'usage). Les gros travaux (toiture, façade, structure) restent à la charge du nu-propriétaire, conformément à l'article 606 du Code civil.
Les deux droits s'éteignent automatiquement au décès, et la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire, sans aucune fiscalité supplémentaire. C'est l'un des principaux avantages du démembrement comme outil de transmission.
L'usufruit offre une protection plus complète (possibilité de louer pour percevoir des revenus). Le DUH est plus simple et moins coûteux fiscalement, adapté aux conjoints qui souhaitent uniquement continuer à habiter le logement sans en tirer de revenus.
