Comment estimer le prix d’un appartement neuf ? 

L'achat d'un appartement neuf peut être une décision financière importante et complexe. Que vous soyez un investisseur immobilier cherchant à maximiser votre rendement ou un particulier à la recherche d'un logement pour votre famille, il est essentiel de pouvoir faire l'estimation d'un appartement neuf de manière précise. 

Déterminer le type d’appartement

Le prix d’un appartement neuf dépend tout d’abord de ses caractéristiques. Sa valeur varie selon les critères suivants :

• La situation : rez-de-chaussée ou étage supérieur 
• La superficie et le nombre de pièces : ces éléments sont des facteurs clés pour estimer le prix d'un appartement neuf. Les appartements plus grands ou avec un nombre de pièces supplémentaires peuvent généralement être plus chers.
• L’orientation de l’appartement
• La présence de vis-à-vis peut être un désavantage et faire chuter la valeur du bien immobilier neuf
• La présence d’un balcon ou une terrasse peut être un argument de taille pour faciliter la vente d’un bien  
• Les matériaux utilisés pour sa conception ainsi que les équipements et les finitions : les appartements neufs peuvent être équipés de différentes caractéristiques telles que des cuisines aménagées, des salles de bains modernes, des systèmes de chauffage et de climatisation efficaces, des fenêtres à double vitrage, etc. Tous ces éléments peuvent influencer le prix de l'appartement.
• Les services et les infrastructures environnantes : la présence d'équipements et de services à proximité de l'appartement peut avoir un impact sur son estimation. Par exemple, la présence d'écoles, de commerces, de transports en commun ou d'espaces verts peut rendre l'appartement plus attractif et donc plus cher.

Le prix au m² d’un appartement neuf va donc dépendre de ces éléments. La différence entre deux biens situés dans le même quartier peut être très importante. Pour connaître toutes les caractéristiques qui vont influer sur l’estimation du bien immobilier, vous pouvez vous adresser au promoteur qui s’est chargé de la commercialisation. 

Prendre en compte d’autres informations 

D’autres critères autres que les caractéristiques du bien peuvent influencer l’estimation du prix d’un appartement neuf : 

• La réputation du promoteur immobilier : la réputation et la renommée du promoteur qui a construit l'appartement peuvent également influencer son prix. Les promoteurs bien établis et reconnus pour la qualité de leurs projets peuvent avoir tendance à proposer des prix légèrement plus élevés.
• Les tendances du marché immobilier local : les fluctuations du marché immobilier peuvent avoir un impact significatif sur le prix d'un appartement neuf. Si la demande est élevée et l'offre limitée dans une région spécifique, les prix peuvent être plus élevés.
• Les éventuelles garanties et assurances : certains promoteurs peuvent offrir des garanties et des assurances pour les appartements neufs, ce qui peut également influencer leur estimation. Par exemple, une garantie décennale qui couvre les vices de construction pendant une période de dix ans peut ajouter de la valeur à l'appartement.

Les charges à assumer pour un appartement neuf

Pour calculer le coût d’un appartement neuf, le prix du bien immobilier ne représente pas la seule dépense. Les frais sont nettement plus importants et doivent faire partie de l’estimation. 

En effet, les charges pour un appartement neuf sont nombreuses et s’ajoutent au prix du logement en lui-même : 

• les frais de notaire ;
• les charges de copropriété selon la nature de l’appartement ;
• la taxe d’habitation ;
• la taxe foncière ;
• le fonds de travaux ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• le coût éventuel de la place de parking.

Ainsi, le budget nécessaire pour devenir propriétaire d’un appartement neuf peut être élevé. La recherche de financement doit s’articuler autour du prix de l’appartement neuf, mais doit également considérer l’ensemble de ces frais. 

Les avantages d'investir dans un projet immobilier neuf

Acheter un appartement faisant partie d'un programme immobilier neuf vous permet de bénéficier de nombreux avantages par rapport à un bien ancien :

• Pas de travaux à engager.
• Des économies d'énergie effectuées : un projet immobilier neuf bénéficie d'une excellente isolation et permet de réduire sa consommation de chauffage.
• Réduction des frais de notaire : 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien.
• Exonération partielle de la taxe foncière : certaines villes exonèrent la part prélevée sur la taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs.
• Possibilité de bénéficier d'un prêt immobilier à taux zéro : dans le but d'acheter ou de construire un projet immobilier neuf. Pour en bénéficier, les revenus des futurs propriétaires ne doivent pas dépasser un certain montant qui dépend de la localisation géographique du bien.
• Réduction de la TVA : fixée à 5,5 % pour un logement neuf au lieu de 20 % habituellement.

Les différences de prix au m² selon le département, la ville et le quartier

Pour bien estimer le prix au m² d’un appartement neuf, les variations de prix d’une région à une autre doivent être prises en compte. Le prix au mètre carré peut être faible dans une zone géographique et peut être multiplié par deux dans les grandes villes. Pour un bien similaire, l’évaluation de la valeur d’un appartement neuf peut donc facilement varier.

Dans les départements du Pas-de-Calais (62) et du Vaucluse (84), le prix au mètre carré pour un appartement neuf est d’environ 2 400 €. Ces prix bas attirent d’ailleurs un grand nombre de particuliers qui souhaitent devenir propriétaires à moindre coût. 

À Paris, le prix au m² est multiplié par cinq puisqu’il se situe autour de 11 500 €. L’estimation d’un appartement neuf de même superficie ne donnera donc pas le même résultat. C’est pour cela qu’il est important de se renseigner en amont sur le prix au mètre carré dans la zone où se trouve ce bien.

Il existe également de grandes disparités au sein d'une même ville. Par exemple, le prix au m² dans le quartier des Buttes-Chaumont dans le 19ème arrondissement de Paris sera de 9 487 € contre 14 348 € dans le 8ème arrondissement.

Quelles sont mes options pour estimer le prix d’un appartement neuf ?

Lorsqu'il s'agit d'estimer le prix d'un appartement neuf, voici les différentes options disponibles :

Se référer au prix fixé par le promoteur 

Lorsqu'un appartement neuf est proposé par un promoteur, celui-ci fixe généralement un prix de vente. Cette estimation est basée sur différents critères tels que la localisation, la taille de l'appartement, les équipements, les finitions, etc. Cependant, il est important de garder à l'esprit que le prix fixé par le promoteur peut être sujet à négociation.

Consulter les prix du marché local  

Il est utile de se renseigner sur les prix des appartements neufs similaires dans la même région ou le même quartier. Vous pouvez consulter les annonces immobilières, les sites web spécialisés ou contacter des agents immobiliers pour obtenir des informations sur les prix du marché local. Cela vous permettra d'avoir une idée plus précise de la fourchette de prix dans laquelle se situe l'appartement neuf que vous souhaitez estimer.

Faire appel à un expert immobilier 

Engager un expert immobilier peut être une option intéressante pour obtenir une estimation professionnelle de la valeur d'un appartement neuf. Ces experts connaissent le marché local et disposent des compétences nécessaires pour évaluer les caractéristiques spécifiques de l'appartement, ainsi que d'autres facteurs tels que les tendances du marché, la demande, les infrastructures environnantes, etc. Ils seront en mesure de fournir une estimation précise en se basant sur leur expertise.

Utiliser des simulateurs en ligne 

Certains outils et simulateurs en ligne comme celui de RealAdvisor  peuvent vous aider à estimer le prix d'un appartement neuf. Ces outils prennent en compte des variables telles que la localisation, la taille de l'appartement, les équipements, etc., et permettent de générer une première estimation approximative. Il est recommandé de combiner plusieurs sources d'estimation pour obtenir une vision plus complète de la valeur de l'appartement neuf. Il est également conseillé de consulter des professionnels de l'immobilier et de tenir compte des spécificités du marché local pour obtenir une évaluation la plus précise possible.