Comment estimer le prix d’un appartement neuf ? 

L’acquisition d’un appartement neuf permet de résider dans un quartier en plein essor, bien situé et proche de toutes commodités. Du côté du vendeur, cette transaction demande une certaine préparation. Il est notamment indispensable de réaliser une estimation d’appartement neuf pour proposer un prix en accord avec le marché.

Déterminer le type d’appartement

Le prix d’un appartement neuf dépend tout d’abord de ses caractéristiques. Sa valeur varie selon les critères suivants :

• la situation : rez-de-chaussée ou étage supérieur ;
• l’orientation ;
• la présence de vis-à-vis ;
• la présence d’un balcon ou une terrasse ; 
• les matériaux utilisés pour sa conception.

Le prix au m² d’un appartement neuf va donc dépendre de ces éléments. La différence entre deux biens situés dans le même quartier peut être colossale. Pour connaître toutes les caractéristiques qui vont influer sur l’estimation du bien immobilier, vous pouvez vous adresser au promoteur qui s’est chargé de la commercialisation. 

Les charges à assumer pour un appartement neuf

Pour calculer le coût d’un appartement neuf, le prix du bien immobilier ne constitue pas la seule dépense. Les frais sont nettement plus importants et doivent faire partie de l’estimation. 

Les charges pour un appartement neuf sont en effet nombreuses et s’ajoutent au prix du logement en lui-même : 

• les frais de notaire ;
• les charges de copropriété selon la nature de l’appartement ;
• la taxe d’habitation ;
• la taxe foncière ;
• le fonds de travaux ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• le coût éventuel de la place de parking.

Le budget nécessaire pour devenir propriétaire d’un appartement neuf peut donc être élevé. La recherche de financement doit s’articuler autour du prix de l’appartement neuf mais doit également considérer l’ensemble de ces frais. 

Les avantages d'investir dans un projet immobilier neuf

Acheter un appartement faisant partie d'un programme immobilier neuf vous permet de bénéficier de nombreux avantages par rapport à l'ancien :

• Pas de travaux à engager.
• Des économies d'énergie effectuées : car un projet immobilier neuf bénéficie d'une excellente isolation et permet de réduire sa consommation de chauffage.
• Réduction des frais de notaire : 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien.
• Exonération partielle de la taxe foncière : certaines villes exonèrent la part prélevée sur la taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs.
• Possibilité de bénéficier d'un prêt immobilier à taux zéro : dans le but d'acheter ou de construire un projet immobilier neuf. Pour en bénéficier, les revenus des futurs propriétaires ne doivent pas dépasser un certain montant qui dépend de la localisation géographique du bien.
• Réduction de la TVA : fixée à 5,5 % pour un logement neuf au lieu de 20 % habituellement.

Les différences de prix au m² selon le département, la ville et le quartier

Pour bien estimer le prix au m² d’un appartement neuf, les variations de prix d’une région à une autre doivent être prises en compte. Le prix au mètre carré peut être faible dans une zone géographique et peut être multiplié par deux dans les grandes villes. Pour un bien similaire, l’évaluation de la valeur d’un appartement neuf peut donc facilement varier.

Dans les départements du Pas-de-Calais (62) et du Vaucluse (84), le prix au mètre carré pour un appartement neuf est d’environ 2 400 €. Ces prix bas attirent d’ailleurs un grand nombre de particuliers qui souhaitent devenir propriétaires à moindre coût. 

À Paris, le prix au m² est multiplié par cinq puisqu’il se situe autour de 11 500 €. L’estimation d’un appartement neuf de même superficie ne donnera donc pas le même résultat. Vous devez donc vous renseigner en amont sur le prix au mètre carré dans la zone où se trouve ce bien.

Il existe également de grandes disparités au sein d'un même ville. Par exemple, le prix au m² dans le quartier des Buttes-Chaumont dans le 19ème arrondissement de Paris sera de 9 487 € alors qu'il est équivalent à 14 348 € dans le 8ème arrondissement.

Les points à retenir pour estimer le prix d’un appartement neuf

1. Déterminer le type d’appartement à estimer.
2. Estimer le coût d’un appartement neuf en tenant compte de toutes les charges.
3. Prendre en compte les avantages du neuf : réduction de la TVA, taxe foncière et/ou frais de notaire, comparé à un bien immobilier ancien.
4. Calculer la valeur de l’appartement neuf selon sa localisation géographique et ses caractéristiques : intérieur et extérieur du bien