Qu'est-ce que l'indivision ?

Qu'est-ce que l'indivision en immobilier ?

L'indivision est définie par le Code civil aux articles 815 et suivants. Elle désigne une situation où plusieurs personnes, appelées indivisaires ou co-indivisaires, sont propriétaires d'un même bien sans qu'aucune partie matérielle ne soit attribuée à chacun. Chaque indivisaire détient une quote-part, exprimée en fraction (1/2, 1/3, 2/5, etc.), qui correspond à ses droits sur l'ensemble du bien.

En France, l'indivision concerne principalement les biens immobiliers : maison familiale héritée, appartement acheté en couple non marié, immeuble issu d'un divorce, etc. Selon l'INSEE, on comptait 3,0 millions de logements vacants au 1er janvier 2025, dont une part significative est bloquée dans des successions non réglées en indivision¹.

Bon à savoir :Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, la sortie d'indivision successorale est facilitée : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent désormais provoquer la vente d'un bien indivis sans l'accord unanime, avec autorisation judiciaire.

Dans quels cas se retrouve-t-on en indivision ?

L'indivision peut naître de plusieurs situations très différentes. La plupart des Français rencontrent l'indivision dans un cadre familial ou patrimonial, sans toujours en connaître les règles précises.

L'indivision successorale est la plus fréquente. Elle se met en place automatiquement au décès, dès lors qu'il y a au moins deux héritiers. Les biens du défunt deviennent alors des biens indivis appartenant à l'ensemble des cohéritiers, dans des proportions définies par les règles successorales ou le testament.

Les règles de gestion d'un bien en indivision

La gestion d'un bien en indivision repose sur trois grandes catégories d'actes, chacune avec sa propre règle de majorité, prévue aux articles 815-2 à 815-3 du Code civil.

Attention : la majorité des 2/3 se calcule sur les droits indivis, pas sur le nombre d'indivisaires. Si un indivisaire détient 50 % des droits et les trois autres 16,6 % chacun, il faut au moins l'accord de deux indivisaires (le détenteur des 50 % + un autre) pour atteindre la majorité des 2/3.

Les droits de chaque indivisaire

Chaque indivisaire dispose de plusieurs droits sur le bien :

• Droit d'usage : utiliser le bien dans le respect de sa destination. S'il l'occupe seul, il doit verser une indemnité d'occupation aux autres.
• Droit aux fruits et revenus : percevoir une part des loyers ou fermages, proportionnelle à sa quote-part.
• Droit de disposition de sa part : vendre sa quote-part librement, mais les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption.
• Droit de demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil).

Les obligations des indivisaires

En contrepartie, chaque indivisaire doit :

• Contribuer aux charges (taxe foncière, charges de copropriété, entretien) proportionnellement à sa quote-part.
• Régler les dettes liées au bien.
• Déclarer ses revenus issus du bien sur sa déclaration personnelle.
• Respecter la destination du bien et les droits des autres.

Indivision vs SCI vs tontine : que choisir ?

Avant d'acheter à plusieurs, le choix du cadre juridique est décisif. Trois solutions existent en France, chacune adaptée à un projet et un horizon différents.

Comment sortir de l'indivision ?

Plusieurs voies existent pour sortir d'une indivision, de la plus amiable à la plus contentieuse. Le choix dépend de la qualité des relations entre indivisaires et de l'urgence de la situation.

1. Vendre sa quote-part

Tout indivisaire peut vendre librement sa quote-part, à un autre indivisaire ou à un tiers. Les autres indivisaires bénéficient toutefois d'un droit de préemption (article 815-14 du Code civil) : ils doivent être informés du projet de cession et peuvent acquérir la part au prix proposé, dans les deux mois suivant la notification.

2. Le partage amiable

Lorsque les indivisaires s'entendent, ils peuvent organiser un partage amiable chez le notaire. Le partage peut se faire :

• En nature : chaque indivisaire reçoit un bien équivalent à sa quote-part (utile s'il y a plusieurs biens).
• En valeur : le bien est vendu et le prix réparti selon les quotes-parts.
• Par attribution : un indivisaire reçoit le bien et verse une soulte aux autres pour compenser.

3. La convention d'indivision

Pour éviter les conflits, les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision (articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil) chez le notaire. Cette convention :

• Doit être écrite à peine de nullité
• Doit être publiée au service de la publicité foncière pour les biens immobiliers
• Peut être conclue pour une durée déterminée (5 ans maximum, renouvelable) ou indéterminée
• Permet de désigner un gérant, fixer une indemnité d'occupation, organiser la répartition des dépenses

4. Le partage judiciaire

En cas de désaccord persistant, un indivisaire peut saisir le Tribunal judiciaire pour demander le partage. Le juge peut :

• Ordonner le partage en nature ou en valeur
• Désigner un notaire commis pour conduire les opérations
• Ordonner la vente par licitation (vente aux enchères) si le bien ne peut être partagé

La procédure de partage judiciaire est longue (souvent 18 à 24 mois) et coûteuse. Elle aboutit fréquemment à une vente à un prix inférieur à la valeur de marché.

La nouvelle loi du 7 avril 2026 : ce qui change

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes (publiée au JORF n° 0083 du 8 avril 2026) marque un tournant majeur pour les héritiers bloqués dans des successions complexes².

Cette réforme, portée par les députés Louise Morel et Nicolas Turquois, a été adoptée à l'unanimité après plus d'un an de débats. Elle vise à débloquer les 3 millions de logements vacants dont une part significative est immobilisée dans des indivisions successorales.:

Comment fonctionne la vente à la majorité des 2/3 ?

Le mécanisme, codifié à l'article 815-5-1 du Code civil et renforcé par la loi du 7 avril 2026, fonctionne en trois étapes :

1. Expression de l'intention : les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis expriment devant un notaire leur intention de vendre.
2. Notification aux autres indivisaires : le notaire signifie cette intention aux autres indivisaires dans un délai d'un mois.
3. Délai de réponse : les indivisaires opposants disposent de trois mois pour s'opposer formellement. Sans opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

À noter : l'entrée en vigueur complète de la réforme nécessite encore la publication d'un décret en Conseil d'État précisant les modalités d'application du nouveau rôle du juge. Elle est attendue courant 2027.

Avantages et inconvénients de l'indivision

L'indivision offre une simplicité de mise en place mais comporte plusieurs limites qu'il faut anticiper.

L'indivision est particulièrement adaptée aux situations transitoires (le temps de régler une succession, d'organiser un divorce). Pour un projet à long terme, la SCI est généralement préférable.