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Indivision 

Meryem Chiouar
08.02.2024
7 min

Qu'est-ce que l'indivision ?

indivision

L'indivision immobilière est une forme de propriété partagée qui peut se révéler complexe mais courante dans certaines circonstances, comme les successions ou les acquisitions communes. Cet article vise à éclairer les spécificités de l'indivision, ses règles de gestion, les processus de vente et les options de sortie, en fournissant un aperçu complet et fiable pour les indivisaires.

Définition et principes de base de l'indivision

L'indivision en immobilier se présente lorsque plusieurs individus détiennent conjointement un bien immobilier, sans qu'il soit possible d'attribuer à chacun une portion spécifique de ce bien. Cette situation se produit fréquemment après un décès, lorsque les héritiers se partagent le patrimoine du défunt, mais elle peut également survenir dans le contexte d'achats immobiliers réalisés conjointement par des partenaires non mariés, des amis, ou des associés en affaires. Dans ce cadre, chaque indivisaire détient une quote-part dans le bien, généralement proportionnelle à son apport dans l'achat ou à la part d'héritage reçue.

Gestion des biens en indivision

Prise de décision et règles de majorité

La gestion efficace d'un bien en indivision nécessite une coopération et une communication claire entre tous les co-indivisaires. Pour les décisions courantes, telles que l'entretien mineur ou la gestion des dépenses courantes, une majorité des deux tiers des droits dans l'indivision est requise. Cette règle permet une certaine flexibilité et évite que les décisions soient bloquées par un désaccord minoritaire. Toutefois, pour des décisions plus importantes et impactant de manière significative le bien, comme la vente ou la réalisation de travaux majeurs, l'unanimité est nécessaire. Cette exigence d'unanimité vise à protéger les intérêts de tous les indivisaires, en s'assurant qu'aucune décision majeure ne soit prise sans le consentement de tous.

Droits et responsabilités des indivisaires

Chaque co-indivisaire dans un bien immobilier possède des droits équivalents sur l'ensemble du bien. Cela signifie que chacun a le droit d'utiliser le bien, en respectant sa destination (habitation, local commercial, etc.). En contrepartie de ces droits, chaque indivisaire a également des responsabilités, notamment en ce qui concerne le paiement des charges liées au bien. Ces charges incluent les taxes, les coûts d'entretien et de réparation, et doivent être réparties proportionnellement à la part de chaque indivisaire dans le bien. De plus, les indivisaires doivent s'accorder sur toute modification significative de l'utilisation ou de la structure du bien, respectant ainsi les intérêts et les droits de chacun.

Processus de vente et accord des indivisaires

La vente d'un bien en indivision est un processus qui nécessite une attention particulière, car elle implique le consentement unanime de tous les indivisaires. Cette exigence d'unanimité fait partie des principes fondamentaux régissant l'indivision, visant à protéger les droits de chaque co-indivisaire. En l'absence d'un accord unanime, il peut être nécessaire de recourir à des solutions alternatives telles que la médiation pour résoudre les désaccords. Si la médiation échoue, les indivisaires peuvent faire appel à un tribunal pour obtenir une décision judiciaire, qui peut ordonner la vente du bien en cas de mésentente persistante. Il est important de noter que le processus judiciaire peut être long et complexe, et il est souvent conseillé de rechercher d'abord une solution à l'amiable.

Répartition des produits de la vente

Après la vente d'un bien en indivision, le produit de la vente est partagé entre les co-indivisaires selon leur quote-part respective dans l'indivision. Cette répartition tient compte des contributions financières initiales de chaque indivisaire, ainsi que des éventuelles dépenses supplémentaires qu'ils ont pu engager pour le bien.

 En cas de divergences sur le montant à attribuer à chaque indivisaire, il peut être nécessaire de procéder à une évaluation par un expert indépendant pour déterminer la juste valeur de chaque part. En outre, si l'un des indivisaires a engagé des frais supplémentaires pour l'entretien ou l'amélioration du bien, ces dépenses peuvent être prises en compte dans la répartition finale. Il est essentiel que cette répartition soit claire et documentée pour éviter tout litige ultérieur. 

Dans certains cas, si un indivisaire souhaite conserver le bien, il peut racheter les parts des autres indivisaires, sous réserve de leur accord et de la capacité de financement. Enfin, les aspects fiscaux de la vente, tels que les impôts sur les plus-values immobilières, doivent être pris en compte et répartis équitablement parmi les co-indivisaires selon leur part respective dans le produit de la vente.

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Sortir de l'indivision

Options de sortie et leurs implications

Sortir de l'indivision peut se faire de différentes manières, chacune avec ses propres implications. Les options comprennent :

  • Vente de la part à un co-Indivisaire ou à un tiers : un indivisaire peut choisir de vendre sa part à l'un des co-indivisaires ou à une personne extérieure à l'indivision. Cette option est souvent privilégiée pour résoudre des désaccords ou lorsque l'un des co-indivisaires souhaite liquider son investissement. Les autres co-indivisaires ont généralement un droit de préemption pour acheter cette part avant qu'elle ne soit proposée à des tiers.
  • Partage amiable : les indivisaires peuvent convenir de partager le bien, soit en divisant physiquement la propriété (si possible), soit en attribuant des biens équivalents de valeur similaire à chaque co-indivisaire.
  • Vente du bien : dans certains cas, la vente de la totalité du bien peut être la solution la plus pratique, en particulier si aucun des co-indivisaires ne souhaite ou ne peut racheter les parts des autres. Après la vente, le produit est divisé entre les co-indivisaires selon leur part respective.
  • Partage judiciaire : en cas de désaccord persistant, un co-indivisaire peut demander à un tribunal de trancher. Cette procédure judiciaire peut aboutir à la vente forcée du bien ou à un partage imposé par le tribunal.

Rôle du notaire et frais associés

Le processus de sortie de l'indivision implique souvent des questions juridiques complexes, d'où l'importance du rôle du notaire :

  • Formalisation du partage ou de la vente : le notaire rédige les documents nécessaires pour formaliser le partage ou la vente de la part d'un indivisaire. Cela comprend la préparation de l'acte de vente ou de l'acte de partage.
  • Évaluation des biens : le notaire peut aider à évaluer les biens immobiliers pour garantir un partage équitable et conforme à la valeur du marché.
  • Gestion des aspects fiscaux : les droits d'enregistrement et autres implications fiscales de la sortie de l'indivision sont calculés et gérés par le notaire.
  • Répartition des frais : les frais de notaire, les droits d'enregistrement et autres coûts associés à la sortie de l'indivision sont généralement partagés entre les co-indivisaires, proportionnellement à leur part dans l'indivision.
  • Conseil juridique : le notaire peut également fournir des conseils juridiques aux co-indivisaires sur les meilleures options et procédures pour une sortie efficace et équitable de l'indivision

Avantages et inconvénients de l'indivision

Flexibilité et simplicité

L'indivision offre plusieurs avantages, notamment :

  • Mise en place facile : elle ne nécessite pas de formalités complexes ou de création d'entité juridique comme dans le cas d'une SCI (Société Civile Immobilière).
  • Moins de frais initiaux : contrairement aux structures plus élaborées, l'indivision implique généralement moins de coûts administratifs et juridiques initiaux.
  • Gestion flexible : lorsque les relations entre les co-indivisaires sont bonnes, l'indivision permet une gestion souple et adaptée aux besoins de chacun.
  • Accès facilité à la propriété : l'indivision permet à des personnes qui ne pourraient pas se permettre d'acheter un bien seules, de devenir propriétaires ensemble.
  • Partage des charges : les coûts liés à l'entretien et aux taxes sont partagés, allégeant le fardeau financier pour chaque indivisaire.

Risques de Conflit et Complexités

Cependant, l'indivision présente aussi des inconvénients significatifs :

  • Risque de conflit : les décisions importantes nécessitant l'unanimité peuvent mener à des impasses si les indivisaires ne sont pas d'accord.
  • Gestion des dettes : chaque indivisaire est responsable des dettes liées à l'indivision proportionnellement à sa part, ce qui peut poser problème si l'un des co-indivisaires ne remplit pas ses obligations financières.
  • Difficulté à sortir de l'indivision : vendre sa part ou sortir de l'indivision peut être complexe, surtout si les autres indivisaires ne sont pas d'accord ou n'ont pas les moyens de racheter la part.
  • Manque de protection individuelle : en indivision, les co-indivisaires n'ont pas de droits spécifiques sur une partie déterminée du bien, ce qui peut mener à une insécurité en cas de désaccord ou de dissolution de l'indivision.
  • Règles de succession : en cas de décès d'un indivisaire, sa part dans l'indivision revient à ses héritiers, ce qui peut compliquer davantage la gestion du bien et entraîner des conflits familiaux.
Points à retenir
  • L'indivision est une situation où un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, avec des parts non matérialisées.
  • Les décisions courantes nécessitent une majorité des deux tiers, tandis que les décisions majeures comme la vente requièrent l'unanimité.
  • Chaque indivisaire a des droits égaux sur le bien et doit contribuer aux charges proportionnellement à sa part.
  • La vente nécessite l'accord de tous les indivisaires, avec répartition des recettes selon les parts respectives.
  • Pour sortir de l’indivision, la vente de parts à un autre indivisaire ou à un tiers, le partage amiable, ou la vente judiciaire du bien sont les options.
  • Le rôle du notaire est essentiel pour formaliser la sortie et gérer les aspects fiscaux, avec répartition des frais entre les indivisaires.
  • L'indivision offre simplicité et flexibilité, mais peut mener à des conflits

FAQ

Peut-on forcer la vente d'un bien en indivision ?

Oui, si un indivisaire souhaite vendre sa part mais ne trouve pas d'accord avec les autres, il peut demander au tribunal de grande instance de procéder à la vente du bien.

Comment se calculent les parts dans une indivision ?

Les parts sont généralement basées sur les contributions financières de chaque indivisaire lors de l'achat ou les proportions définies dans un testament ou un acte de succession.

Est-il possible de louer un bien en indivision ?

 

Oui, mais la location du bien doit être approuvée par tous les indivisaires ou, selon les règles de majorité, par une majorité des deux tiers. Les revenus locatifs sont ensuite partagés entre les indivisaires selon leurs parts

Meryem Chiouar
Forte de ses 9 années d'expérience en écriture, Meryem s'est spécialisée depuis 4 ans dans le conseil immobilier. Elle se concentre particulièrement sur les publications liées aux évolutions du marché immobilier en Suisse, ainsi qu'aux questions de financement, d'acquisition et de vente de biens immobiliers. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations précieuses pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.